經(jīng)歷了連續(xù)4個月下跌后，房價有了止跌回升的跡象。國家統(tǒng)計局2月21日發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比降勢減弱，同比漲幅總體回落。當(dāng)前，多個城市出現(xiàn)了公積金首付比例下調(diào)政策，金融信貸政策進(jìn)一步放松，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為這將進(jìn)一步改善市場預(yù)期，購房交易將有活躍的可能，行情的冬季也會逐漸進(jìn)入春季。
各線城市房價均有修復(fù)
從1月70城新建商品住宅房價指數(shù)來看，新建商品住宅上漲城市數(shù)量28個，較上月增加13城;持平城市3個，較上月減少2個;下跌城市39個，較上月減少11城。
從漲跌幅情況來看，70城新建商品住宅價格平均跌幅為0.04%，跌幅較上月收窄0.24個百分點;上漲城市平均漲幅0.46%，環(huán)比漲幅擴大0.19個百分點。
具體到城市，銀川新房價格漲幅領(lǐng)跑70城，環(huán)比漲幅為1.5%，其次為北京和成都，環(huán)比漲幅均為1%;重慶、徐州緊隨其后，環(huán)比漲幅分別為0.9%和0.8%。
從各級城市來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.6%，其中北京、上海、廣州和深圳分別上漲1%、0.6%、0.5%和0.5%;二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為上漲0.1%;三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個百分點。
二手住宅方面，上漲城市數(shù)量為10個，比上月增加4個;持平城市5個，較上月增加4個;下跌城市55個，比上月減少8個。從漲跌幅情況來看，70城二手住宅價格環(huán)比下跌0.28%，較上月收窄0.08個百分點，上漲城市平均漲幅為0.5%，漲幅擴大0.12個百分點。
其中成都、昆明價格漲幅并列第一，環(huán)比漲幅為0.8%;其次為上海、重慶，環(huán)比均上漲0.6%。北京二手房價格環(huán)比漲幅為0.5%，位列第五。
從各級城市來看，一線城市二手住宅環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月相同，其中北京、上海分別上漲0.5%和0.6%，廣州、深圳分別下降0.2%和0.5%;二線城市二手住宅環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個百分點;三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1個百分點。
總體上看，各線城市價格均有修復(fù)，其中一線城市修復(fù)較快。貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，1月一線城市新房價格平均環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲，重點省會城市及三線城市房價停止下跌或跌幅收窄;同比方面，各線城市同比漲幅總體回落，漲幅均在5%以內(nèi)，這代表從較長周期看城市房價整體平穩(wěn)。
多地信貸政策放松
下調(diào)城市明顯有所減少，主要原因有哪些?在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，這是由于房地產(chǎn)政策出現(xiàn)相對寬松，從去年10月開始，全國房地產(chǎn)調(diào)控逐漸進(jìn)入穩(wěn)定節(jié)奏，隨著政策底部出現(xiàn)明確，市場底部也逐漸開始出現(xiàn)。
金融信貸環(huán)境也是房價的重要影響因素。張大偉表示，2021年樓市最大的變化因素是信貸政策供應(yīng)量，一季度相對較高，影響了上半年房價高位運行，二三季度信貸供應(yīng)全面收緊，導(dǎo)致了市場出現(xiàn)明顯下調(diào)，進(jìn)入四季度信貸供應(yīng)量相比二三季度明顯增加，大部分城市房貸積壓排隊現(xiàn)象明顯緩解，市場有所企穩(wěn)。
許小樂也認(rèn)為，去年四季度以來金融信貸環(huán)境邊際改善促進(jìn)了市場量成交筑底，量的積極表現(xiàn)向價格端傳遞，減緩了房價下跌壓力。“雖然1月受疫情影響，成交活躍度降低，但住房信貸環(huán)境持續(xù)改善，疊加南寧、自貢、福州等部分城市出臺下調(diào)公積金首付比例、提供購房補貼等穩(wěn)樓市政策，均帶動市場預(yù)期改善。”許小樂說。
近期，多個城市出現(xiàn)了首付比例下調(diào)等放松政策，包括北海、自貢、南寧、重慶、菏澤、贛州、佛山等。例如，佛山非限購區(qū)域部分樓盤首付降低為兩成;南寧公積金中心發(fā)布《南寧住房公積金個人住房貸款管理實施細(xì)則》，明確二套房公積金首付下調(diào)為三成。
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，政策放松的節(jié)奏快于預(yù)期。“相比過去一些地方政府要在3月兩會后才放松，當(dāng)前各地主動進(jìn)行調(diào)整，符合中央此前提及的因城施策的政策導(dǎo)向。同時，放松帶來了積極的信號意義，當(dāng)前全國70城房價已經(jīng)顯示樓市在‘掙扎’走出低谷期，后續(xù)隨著信貸政策的進(jìn)一步放松，購房交易將有活躍的可能，行情的冬季也會逐漸進(jìn)入春季。”
政策放松也需要一個過程。嚴(yán)躍進(jìn)說道，“降低首付的，往往是非限購區(qū)域，同時是局部市場，這說明，當(dāng)前非限購區(qū)域政策更容易松動，放松也是一個逐漸調(diào)整的過程。”
3-4月將現(xiàn)小陽春
今年初，住建部明確2022年房地產(chǎn)發(fā)展方向，強調(diào)“堅持房住不炒，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”。如今各地政策效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)，今年房地產(chǎn)市場整體上將是何走勢?
“1月的數(shù)據(jù)釋放了積極的信號，說明經(jīng)過去年四季度積極得當(dāng)?shù)恼哒{(diào)整，尤其是金融信貸政策，房價過冷或過快下跌態(tài)勢開始受到遏制。”對于當(dāng)前房價走勢，嚴(yán)躍進(jìn)指出，隨著市場交易的復(fù)蘇，后續(xù)價格方面也會有積極的表現(xiàn)，即不會過快下跌?？傮w上“政策底-市場底-企業(yè)底”的傳導(dǎo)機制很清晰，后續(xù)市場基本面有進(jìn)一步趨好的可能。
貝殼研究院發(fā)布的最新房貸利率數(shù)據(jù)顯示，2月房貸利率下降空間加大，放款周期加快，預(yù)計后期信貸環(huán)境保持寬松;貸款支持性政策可能由公積金向商業(yè)貸款傳導(dǎo)，政策調(diào)整由低能級城市向高能級城市過渡，利于實質(zhì)性降低購房成本、釋放購房需求。
同時，貝殼研究院數(shù)據(jù)還顯示，春節(jié)過后貝殼50城二手房日均成交量較1月日均水平明顯增長，市場景氣指數(shù)保持平穩(wěn)回升。預(yù)計后期成交活躍度將進(jìn)一步改善，房價恢復(fù)平穩(wěn)。
“樓市有望在2022年上半年逐漸回歸到正常狀態(tài)。”張大偉預(yù)測，隨著影響最近房地產(chǎn)市場最大的因素房貸逐漸緩和，市場在3-4月有望逐漸企穩(wěn)。一二線城市將會率先走出低迷。“一二線城市將在3-4月出現(xiàn)一次小陽春已經(jīng)是板上釘釘，年內(nèi)想買房的，最近可以抓緊看看了，但三四線城市目前看，可能很難短期走出調(diào)整。”他說。
