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佳兆業(yè)的紓困之路日漸清晰 出險房企“援軍”襲來

2022-04-06 08:13:47來源：北京商報  

佳兆業(yè)的紓困之路日漸清晰。4月5日，佳兆業(yè)集團發(fā)布公告稱，其已與招商蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司(以下簡稱“招商蛇口”)、中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司(以下簡稱“長城資產(chǎn)”)在深圳簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。各方擬建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，在城市更新、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)綜合體經(jīng)營等領(lǐng)域開展合作。更為重要的是，這將有助于緩解佳兆業(yè)的短期流動資金困難。

出險企業(yè)+央國企+資管公司

根據(jù)協(xié)議，三方將充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，基于佳兆業(yè)在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區(qū)核心城市的城市更新儲備資源，共同創(chuàng)建適宜的合作模式和合作機制，適時探討建立合資公司等合作載體，以“成熟一個、合作一個”為原則，不斷將成熟項目置入三方合作平臺。

與此同時，三方將共同推動商住開發(fā)和商業(yè)運營合作，共同探討通過股權(quán)合作、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合運營等方式盤活存量資源，拓展增量資源;共同探討和加強在大灣區(qū)文旅、渡輪等業(yè)務(wù)上的合作。

佳兆業(yè)方面回應(yīng)表示，此次戰(zhàn)略合作協(xié)議的簽署，有利于釋放佳兆業(yè)在粵港澳大灣區(qū)核心產(chǎn)業(yè)價值，推動城市更新項目轉(zhuǎn)化，盤活商住項目資產(chǎn)，緩解短期流動性困難，經(jīng)營基本面有望加快企穩(wěn)回升。

據(jù)了解，招商蛇口是中央直接管理的重要骨干企業(yè)招商局集團旗下城市綜合開發(fā)運營板塊的旗艦企業(yè)，位列中國房地產(chǎn)百強企業(yè)第6名。公司以產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集中商業(yè)、招商積余及郵輪為核心IP，著力構(gòu)建“美好生活圈”多元產(chǎn)品服務(wù)體系，業(yè)務(wù)覆蓋全球超110個城市和地區(qū)。

長城資產(chǎn)是財政部控股的國有金融資產(chǎn)管理公司，致力于收購、受托經(jīng)營金融機構(gòu)不良資產(chǎn)，對不良資產(chǎn)進行收購、管理和處置，對股權(quán)資產(chǎn)進行管理、投資和處置，在資產(chǎn)管理、股權(quán)投資、不良處置領(lǐng)域具有獨特優(yōu)勢。

對此，地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進表示，佳兆業(yè)當(dāng)前采取此類合作模式，可以更好地獲得資金的導(dǎo)入，也可以更好地促進各類存量資產(chǎn)的盤活。當(dāng)前此類合作模式，即“出險企業(yè)+央國企+資管公司”的三方聯(lián)動模式，值得行業(yè)關(guān)注。一些介入的合作伙伴，在項目經(jīng)營和資產(chǎn)處置方面優(yōu)勢明顯，類似合作的關(guān)系堅固，對于加快出險企業(yè)的問題資產(chǎn)處置有積極作用，也值得行業(yè)中其他企業(yè)的關(guān)注和借鑒。

關(guān)鍵時刻還看舊改

就在一周前，佳兆業(yè)剛剛宣布了與中鐵五局的戰(zhàn)略合作，雙方將共同推動大灣區(qū)城市更新深度合作。“加快項目開發(fā)與轉(zhuǎn)化，盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，促進企業(yè)經(jīng)營基本面進一步企穩(wěn)回升。”國資頻繁出手，陷入債務(wù)泥潭中的佳兆業(yè)傳遞出更為積極的信號。

從兩次戰(zhàn)略合作來看，城市更新項目成為佳兆業(yè)脫困的關(guān)鍵。

佳兆業(yè)向來有著“舊改之王”的稱號，截至2021年6月底，佳兆業(yè)擁有城市更新項目儲備213個，占地面積超5370萬平方米，大灣區(qū)項目儲備占比逾99%，其中深圳、廣州兩地貨值占比高達73%。

此前佳兆業(yè)公布的資產(chǎn)處置清單中，包括南山東角頭、福田東山小區(qū)、金沙灣國際樂園、深圳金沙灣萬豪酒店、深圳佳兆業(yè)科技中心、深圳坂田城市廣場、深圳鹽田城市廣場、布吉大都匯大廈、深圳東門道等共計18宗資產(chǎn)，權(quán)益貨值818.25億元，對應(yīng)融資余額203.83億元。

據(jù)市場消息，東角頭項目和福田東山小區(qū)頗受關(guān)注，這兩個城市更新項目吸引多個意向強烈的國資買家。

猶記得在2020年度的業(yè)績會上，佳兆業(yè)集團董事局副主席兼總裁麥帆公開喊話城市更新項目。“預(yù)計未來1-2年，佳兆業(yè)城市更新轉(zhuǎn)化可售面積約420萬平方米，總貨值可達2000億元。其中，2021年上半年可轉(zhuǎn)化城市更新項目超100萬平方米，總貨值約660億元。”

彼時麥帆稱，未來三年(2021-2023年)，佳兆業(yè)計劃至少有50個城市更新項目完成轉(zhuǎn)化，占地面積約500萬平方米。當(dāng)三年計劃完成后，相信會給集團的毛利率、凈利率帶來強而有力的支撐。

如果沒有債務(wù)違約，今年佳兆業(yè)即將公布的財報中，城市更新話題仍頗具“高光”。

出險房企“援軍”襲來

去年11月初，由錦恒財富發(fā)行、佳兆業(yè)集團擔(dān)保的理財產(chǎn)品兌付出現(xiàn)逾期，自此佳兆業(yè)爆發(fā)債務(wù)危機。

隨后佳兆業(yè)旗下部分美元優(yōu)先票據(jù)本金及利息發(fā)生違約。去年12月20日，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，其優(yōu)先票據(jù)的未償還金額為117.8億美元，公司一直與其優(yōu)先票據(jù)持有人的代表商討，就尚未支付的優(yōu)先票據(jù)制定全面?zhèn)鶆?wù)重組計劃。

在多數(shù)房企紛紛躺平的情況下，佳兆業(yè)選擇積極自救。與引入戰(zhàn)略投資同步推進的是，理財產(chǎn)品兌付方案也有了新的進展。根據(jù)最新消息，佳兆業(yè)已經(jīng)按公布的兌付方案，如期完成5次兌付，整體兌付工作穩(wěn)定有序。

事實上，出險企業(yè)的變化，也離不開外部環(huán)境的變化。一方面，政策支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目。針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關(guān)并購貸款將不再計入“三道紅線”相關(guān)指標(biāo)。

另一方面，央行明確指出要準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，加大住房租賃金融支持，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

可以看到的是，包括碧桂園、華潤置地、招商蛇口、大悅城等多家房企近期都獲得了銀行并購貸款融資。尤其是今年3月，房企并購貸授信儼然出現(xiàn)了一個最高點。換句話說，后續(xù)出險企業(yè)的“援軍”會越來越多。

嚴(yán)躍進稱，最近一段時間，信貸寬松、限購松綁等都給了市場積極的信號，出險房企脫困則是更大的利好消息。下一階段，此類企業(yè)在解決龐大的債務(wù)危機之外，重建市場信心也尤為重要。

寒冬過后，便是春暖花開。希望爆雷的佳兆業(yè)，會成為第一個成功上岸的榜樣。

標(biāo)簽： 紓困之路 佳兆業(yè)集團 房地產(chǎn)開發(fā) 商業(yè)綜合體經(jīng)營

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