3月25日，萬(wàn)科發(fā)布2018年年報(bào)，各項(xiàng)業(yè)績(jī)指標(biāo)穩(wěn)健增長(zhǎng)。2018年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2976.8億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)337.7億元，同比分別增長(zhǎng)22.6%和20.4%;實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額6069.5億元，同比增長(zhǎng)14.5%;在全國(guó)商品房市場(chǎng)的占有率進(jìn)一步上升至4.05%;全年納稅額762.96億元;連續(xù)第三年上榜《財(cái)富》“世界500強(qiáng)”，位列第332位。
根據(jù)同日披露的分紅派息預(yù)案，2018年度萬(wàn)科現(xiàn)金股利約為118.1億元，以2018年末公司總股份數(shù)計(jì)算，每10股派送人民幣10.70元(含稅)現(xiàn)金股息。如公司在分紅派息股權(quán)登記日之前發(fā)生增發(fā)、回購(gòu)、可轉(zhuǎn)債轉(zhuǎn)增股本等情形導(dǎo)致分紅派息股權(quán)登記日的總股份數(shù)發(fā)生變化，每股股息將在合計(jì)派息總額不變的前提下相應(yīng)調(diào)整。
2018年是萬(wàn)科“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”戰(zhàn)略的開(kāi)局之年，面對(duì)危與機(jī)并存的白銀時(shí)代，萬(wàn)科于去年年中提出“收斂聚焦·鞏固提升基本盤(pán)”，強(qiáng)調(diào)認(rèn)清、順應(yīng)大勢(shì)，并以“戰(zhàn)略檢討-業(yè)務(wù)梳理-組織重建-事人匹配”為經(jīng)營(yíng)管理主線，推動(dòng)公司各業(yè)務(wù)有質(zhì)量增長(zhǎng)。得益于前瞻性的布局與經(jīng)營(yíng)管理效率的提升，萬(wàn)科贏得了戰(zhàn)略上的主動(dòng)，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)持續(xù)鞏固，非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)亦不乏亮點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)能力持續(xù)提升。
萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，2019年，面對(duì)高度的不確定性，萬(wàn)科應(yīng)該摒棄一切投機(jī)、僥幸心理，跳出路徑依賴(lài)和牛市思維，圍繞“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位，依托事業(yè)合伙人機(jī)制，堅(jiān)持以“客戶(hù)為中心，以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，合伙奮斗，持續(xù)創(chuàng)造更多真實(shí)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量發(fā)展”的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)方針，穩(wěn)住基本盤(pán)。
鞏固基本盤(pán)銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)14.5%
2018年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額、投資、開(kāi)工等各項(xiàng)指標(biāo)再創(chuàng)新高，但全國(guó)商品房銷(xiāo)售增速再度放緩。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為17.17億平方米，同比增長(zhǎng)1.3%，增速比2017年低6.4個(gè)百分點(diǎn);銷(xiāo)售金額15萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.2%，增速比2017年低1.5個(gè)百分點(diǎn)。
在萬(wàn)科看來(lái)，白銀時(shí)代，中國(guó)的城市化過(guò)程并沒(méi)有結(jié)束，城市對(duì)于空間的需求，無(wú)論從數(shù)量還是品質(zhì)上來(lái)看，都依然龐大。但伴隨“少子化”、“老齡化”的人口形勢(shì)，以及行業(yè)集中度的提升，市場(chǎng)單邊快速上漲、行業(yè)整體快速擴(kuò)張的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。為了支持萬(wàn)科未來(lái)的持續(xù)增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。但無(wú)論從萬(wàn)科今天的體量來(lái)看，還是從以往的行業(yè)環(huán)境來(lái)看，轉(zhuǎn)型都絕非易事。
“‘基本盤(pán)’將是萬(wàn)科2019年最重要的詞匯。我們要先求得根基的穩(wěn)固，才能更好地開(kāi)枝散葉;先在最基本的業(yè)務(wù)上深化對(duì)商業(yè)邏輯的理解、練好經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)功，才能為轉(zhuǎn)型奠定更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。”郁亮表示。
目前，萬(wàn)科的各個(gè)業(yè)務(wù)線條，都明確了各自的基本盤(pán)，其中四大區(qū)域明確以開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為基本盤(pán)。
2018年，萬(wàn)科在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)得以持續(xù)鞏固。這一年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積4037.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.3%;銷(xiāo)售金額6069.5億元，同比增長(zhǎng)14.5%。所銷(xiāo)售的產(chǎn)品中，住宅占比84.9%，144平方米以下的中小戶(hù)型占比91.4%。
萬(wàn)科在全國(guó)商品房市場(chǎng)的份額由3.96%提升至4.05%，在24個(gè)城市的銷(xiāo)售金額位列當(dāng)?shù)氐谝弧?/p>
報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積2191.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.7%;實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入2846.2億元，同比增長(zhǎng)22.1%。截至2018年底，萬(wàn)科已售未結(jié)資源上升，合并報(bào)表范圍內(nèi)有3710.2萬(wàn)平方米已售資源未竣工結(jié)算，同比增長(zhǎng)25.2%，合同金額合計(jì)約5307.1億元，同比增長(zhǎng)28.1%。
在高度的不確定性面前，萬(wàn)科堅(jiān)持量入為出，審慎投資，確保投資規(guī)模與經(jīng)營(yíng)承載力相匹配。2018年，萬(wàn)科獲取新項(xiàng)目227個(gè)，總規(guī)劃建筑面積4681.4萬(wàn)平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積2490.2萬(wàn)平方米。按建筑面積計(jì)算，其中72.1%位于一二線城市。
截至2018年末，萬(wàn)科在建項(xiàng)目總建筑面積約9012.7萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積約5402.1萬(wàn)平方米;規(guī)劃中項(xiàng)目總建筑面積約5936.2萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積約3579.6萬(wàn)平方米。此外，萬(wàn)科還參與了一批舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)前規(guī)劃條件，權(quán)益建筑面積合計(jì)約347.7萬(wàn)平方米。
提升運(yùn)營(yíng)能力打造客戶(hù)愿意買(mǎi)單的好產(chǎn)品、好服務(wù)
2018年，萬(wàn)科將戰(zhàn)略定位升級(jí)為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。從配套服務(wù)商到生活服務(wù)商，意味著萬(wàn)科不僅要提供硬件，也要提供軟件;不僅要提供空間，也要提供內(nèi)容。
物業(yè)服務(wù)方面，萬(wàn)科以住區(qū)物業(yè)服務(wù)為基本盤(pán)，保證充足的資源投入。2018年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入98億元，同比增長(zhǎng)33%;在2018年新增簽約飽和收入中，住宅業(yè)務(wù)占比65%，非住宅業(yè)務(wù)占比35%。2018年，萬(wàn)科物業(yè)連續(xù)第九年蟬聯(lián)“中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP1”，連續(xù)第五年蟬聯(lián)“中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)首選物業(yè)品牌”榜首，并連續(xù)兩年獲得“中國(guó)特色物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先企業(yè)——企業(yè)總部基地”榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)，在規(guī)模和口碑方面繼續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)。
2018年萬(wàn)科將租賃住宅業(yè)務(wù)提升為核心業(yè)務(wù)，繼續(xù)圍繞核心城市加大對(duì)租賃住宅的布局，提升已獲取項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)效率與經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。截至目前，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)覆蓋35個(gè)主要城市，累計(jì)開(kāi)業(yè)超過(guò)6萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)6個(gè)月以上項(xiàng)目的平均出租率約92%。截至年報(bào)披露日，萬(wàn)科共完成55億元住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券發(fā)行，為租賃住宅業(yè)務(wù)發(fā)展提供了資金支持。
商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)方面，萬(wàn)科持續(xù)提升既有項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)。截至2018年底，萬(wàn)科在商業(yè)領(lǐng)域的總管理項(xiàng)目210余個(gè)，總建筑面積超過(guò)1300萬(wàn)平方米。印力集團(tuán)是萬(wàn)科的商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，聚焦存量項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理，通過(guò)改造激發(fā)存量項(xiàng)目的活力，并持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，探索資產(chǎn)證券化。2019年2月，印力管理的商業(yè)地產(chǎn)基金以深圳龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)為標(biāo)的發(fā)起并設(shè)立資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃(類(lèi)REITs)，發(fā)行規(guī)模21.16億元，是市場(chǎng)首單無(wú)強(qiáng)增信并以購(gòu)物中心為資產(chǎn)支持的權(quán)益類(lèi)REITs產(chǎn)品。
物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)方面，萬(wàn)科旗下萬(wàn)緯物流專(zhuān)注于高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)投資、開(kāi)發(fā)選址、招商運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)管理等環(huán)節(jié)，經(jīng)過(guò)近四年發(fā)展，已成為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的物流服務(wù)商。截至目前，萬(wàn)緯物流已累計(jì)獲取項(xiàng)目124個(gè)，合計(jì)可租賃物業(yè)的建筑面積約971萬(wàn)平方米，其中穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目平均出租率為96%。萬(wàn)緯物流還持續(xù)豐富服務(wù)內(nèi)容，通過(guò)收購(gòu)融合太古冷鏈物流，實(shí)現(xiàn)冷鏈規(guī)模及運(yùn)營(yíng)能力的升級(jí)。
此外，萬(wàn)科在產(chǎn)業(yè)辦公、冰雪及其他業(yè)務(wù)方面進(jìn)行積極探索。截至2018年底，萬(wàn)科已在超過(guò)20個(gè)城市開(kāi)展標(biāo)準(zhǔn)辦公與產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)，管理面積合計(jì)約700萬(wàn)平方米;成功中標(biāo)北京2022年冬奧會(huì)和冬殘奧會(huì)延慶賽區(qū)PPP項(xiàng)目;在醫(yī)養(yǎng)、教育等領(lǐng)域的品牌影響力逐步擴(kuò)大。
萬(wàn)科表示，將持續(xù)從客戶(hù)真實(shí)需求出發(fā)，不斷發(fā)現(xiàn)、理解和順應(yīng)客戶(hù)的需求及其變化，打造客戶(hù)愿意買(mǎi)單的好產(chǎn)品、好服務(wù)，在“口碑時(shí)代”贏得客戶(hù)的信賴(lài)與支持。
經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入336.2億元凈負(fù)債率保持行業(yè)低位
面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩和融資持續(xù)收緊的宏觀環(huán)境，萬(wàn)科堅(jiān)持“以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的持續(xù)真實(shí)價(jià)值創(chuàng)造”理念，強(qiáng)化資金管控。
2018年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入336.2億元;截至2018年底，萬(wàn)科持有貨幣資金1884.2億元，遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期的流動(dòng)負(fù)債的總和931.8億元。截至2018年底，萬(wàn)科凈負(fù)債率(有息負(fù)債減去貨幣資金，除以?xún)糍Y產(chǎn))為30.9%，繼續(xù)處于行業(yè)低位。
良好的財(cái)務(wù)、資金狀況使萬(wàn)科繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)，標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)分別給予公司“BBB+”、“Baa1”和“BBB+”的信用評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望均為“穩(wěn)定”。
萬(wàn)科通過(guò)持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、降低融資成本，提升對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范能力。2018年，萬(wàn)科總體融資成本繼續(xù)處于較低水平。其中，公司債券(5年期)最低發(fā)行利率4.05%，超短期融資券(188天)最低發(fā)行利率3.13%，中期票據(jù)(3年期)最低發(fā)行利率4.03%。
深化事業(yè)合伙人機(jī)制推動(dòng)組織重建、事人匹配
隨著時(shí)代與產(chǎn)業(yè)環(huán)境的變化，事業(yè)發(fā)展所面臨挑戰(zhàn)的不確定性、復(fù)雜度越來(lái)越高，這對(duì)人才素質(zhì)和團(tuán)隊(duì)協(xié)作方式提出了很高的要求。2018年，在過(guò)往事業(yè)合伙人實(shí)踐探索成果的基礎(chǔ)上，萬(wàn)科全面推動(dòng)組織重建與事人匹配，打造事業(yè)合伙人組織，以支持業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展。
從事業(yè)合伙人機(jī)制的要求出發(fā)，萬(wàn)科利用事業(yè)合伙人制度優(yōu)勢(shì)，探索全新組織模式和團(tuán)隊(duì)協(xié)作方式。在總部層面，基于“思考型總部、發(fā)動(dòng)機(jī)總部、文化價(jià)值觀總部”的定位要求，全新構(gòu)建總部三大中心以減少傳統(tǒng)組織壁壘，強(qiáng)化合伙協(xié)同，為員工創(chuàng)造更多復(fù)合發(fā)展機(jī)會(huì);精簡(jiǎn)組織層級(jí)，明確合理人員結(jié)構(gòu)，根據(jù)“同一起跑線”要求重新評(píng)定職級(jí)與崗位責(zé)任。在各事業(yè)集團(tuán)、事業(yè)單元層面，基于全面打造“矢量組織、冠軍組織、韌性組織”的目標(biāo)，逐步通過(guò)組織設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)合理的角色設(shè)置、人員結(jié)構(gòu)和組織層級(jí)，使組織成員角色明確、緊密配合;同時(shí)完善奮斗者涌現(xiàn)、成長(zhǎng)和激勵(lì)機(jī)制，保持組織活力。
開(kāi)展精準(zhǔn)扶貧與鄉(xiāng)村振興積極履行社會(huì)責(zé)任
在業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的同時(shí)，萬(wàn)科積極履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任，大力開(kāi)展精準(zhǔn)扶貧與鄉(xiāng)村振興工作，在易地搬遷、文化扶貧、教育扶貧、健康扶貧、產(chǎn)業(yè)扶貧、鄉(xiāng)村振興等多個(gè)領(lǐng)域不斷探索，創(chuàng)新扶貧、鄉(xiāng)村振興模式，用專(zhuān)業(yè)與實(shí)力回饋社會(huì)。
2018年，萬(wàn)科與中國(guó)光彩事業(yè)基金會(huì)合作發(fā)起設(shè)立“光彩·萬(wàn)科精準(zhǔn)扶貧與鄉(xiāng)村振興專(zhuān)項(xiàng)基金”項(xiàng)目，加大對(duì)“三州三區(qū)”深度貧困地區(qū)的扶貧力度，并根據(jù)國(guó)家精準(zhǔn)扶貧需要逐步投入。截至2018年底，萬(wàn)科累計(jì)幫扶困人口超過(guò)23萬(wàn)，惠及新疆塔縣、廣西百色、云南怒江等地貧困群體。
萬(wàn)科積極響應(yīng)深圳市委市政府關(guān)于深圳對(duì)口援藏工作的號(hào)召，與深圳市政府共同出資援建西藏非物質(zhì)文化遺產(chǎn)博物館，并由深圳萬(wàn)科代為建設(shè)。整個(gè)項(xiàng)目既借鑒傳統(tǒng)的藏式工藝，又使用最先進(jìn)的施工技法，保留傳統(tǒng)民族特色的同時(shí)兼具現(xiàn)代氣息，于2018年6月正式交付。
萬(wàn)科還關(guān)注貧困地區(qū)青少年教育及成長(zhǎng)問(wèn)題，致力于以務(wù)實(shí)、持續(xù)和深入的方式支持貧困地區(qū)基礎(chǔ)教育發(fā)展，助力鄉(xiāng)村教育，幫助孩子們成長(zhǎng)成材，為貧困地區(qū)的發(fā)展帶去向上生長(zhǎng)的力量。福建壽寧東區(qū)中學(xué)、新疆塔合曼學(xué)校、四川遵道學(xué)校以及貴州、甘肅等多個(gè)縣市的貧困鄉(xiāng)村學(xué)校，因萬(wàn)科的援建或資助而書(shū)香縷縷，萬(wàn)科參與的“美麗中國(guó)”支教計(jì)劃、鄉(xiāng)村教師支持計(jì)劃，更是在貧瘠的土地上播下了先進(jìn)教學(xué)的種子。
鄉(xiāng)村振興方面，萬(wàn)科在江蘇興化、廣東河源、汕尾等地開(kāi)展振興工作，憑借扎實(shí)的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、工程實(shí)力，改善了村容村貌，完善了基礎(chǔ)設(shè)施，提升了鄉(xiāng)村文明與衛(wèi)生水平，并帶動(dòng)返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)和村民致富。
