2月19日，融信中國(03301，HK)發(fā)布公告稱，將發(fā)行于2021年到期金額2.07762億美元的11.25%優(yōu)先票據(jù)，與早前進行交換要約的3.92億美元舊票據(jù)合并構(gòu)成單一系列。同日，禹洲地產(chǎn)(01628，HK)發(fā)布公告稱，公司發(fā)行于2024年到期金額5億美元的8.5%優(yōu)先票據(jù)。
克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，今年1月份房企的境內(nèi)外發(fā)債總量大幅增加，達到了1095.79億元，突破歷史新高，環(huán)比上升91.8%?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者注意到，隨著地產(chǎn)行業(yè)步入“白銀時代”，2018年千億房企新增13家至30家，比業(yè)績增速更快的是負債增速，中型房企對規(guī)模的激烈追求使其成為此輪加杠桿的主力。同時，房企的發(fā)債成本也在不斷增加，眾多房企的發(fā)債用途為“現(xiàn)有債務(wù)再融資”，即“借新還舊”。
多家房企海外發(fā)債
2月18日，融信宣布對于2021年到期的8.25%優(yōu)先票據(jù)中未償付的票據(jù)提出交換要約。截至交換截止時間，3.92億美元的舊票據(jù)(占舊票據(jù)本金總額約48.81%)已根據(jù)交換要約有效地呈交以作交換。于結(jié)算日，公司將向有效地呈交彼等的舊票據(jù)及獲接受作交換的合資格持有人交付本金額3.92億美元的新交換票據(jù)及108.33萬美元現(xiàn)金，以悉數(shù)支付交換代價。新交換票據(jù)將按每年11.25%之利率計息，分期每半年支付。
標(biāo)普全球評級2月8日表示，融信修訂2021年到期票據(jù)條款的提議短時間不會影響該公司的信用狀況。
據(jù)悉，以上債券于2018年2月首次發(fā)行，之后多次增發(fā)，使得該包含2020年投資者回售權(quán)的債券未償還金額高達8億美元。標(biāo)普此前指出，融信中國截至2018年6月30日擁有165億元未受限現(xiàn)金余額，2018年的合同銷售額也高達1200億元有余，而且減少購地支出。該機構(gòu)預(yù)計，即使投資者不接受交換要約，融信中國也將全額兌付。
《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，2月份已有多家房企進行海外發(fā)債。2月11日，中國奧園集團公告稱，公司已發(fā)行于2023年到期的2.25億美元7.95%優(yōu)先票據(jù)。2月13日，中海地產(chǎn)表示，2019年第一期公司債券將于2月15日上市，總規(guī)模35億元。2月13日，融創(chuàng)中國公告稱，發(fā)行2022年到期的8億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率7.875%。2月19日，禹洲地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司發(fā)行于2024年到期金額為5億美元的8.5%優(yōu)先票據(jù)，自2019年8月26日起每半年于每年2月26日及8月26日支付。上述所得款項凈額主要用作現(xiàn)有債務(wù)再融資用途。
中型房企繼續(xù)加杠桿
2018年，千億房企新增13家至30家。2019年開年以來，各房企追求規(guī)模的步履不停，加杠桿力度不減。
《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，2月15日克而瑞發(fā)布的《2019年1月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》顯示，1月份拿地貨值前兩名分別為融創(chuàng)中國和華潤置地，恒大和萬科分別位列第三、第四位。
與海外發(fā)債相比，部分房企發(fā)行的公司債利率更低。
例如，2月18日龍湖發(fā)布公告稱，其間接附屬公司重慶(樓盤)龍湖企業(yè)拓展有限公司將于2019年2月20日及21日發(fā)行2019年第一期境內(nèi)公司債券，發(fā)行規(guī)模不超過人民幣22億元。上述公司債分為兩個品種，其中一類品種為期五年，另一類品種為期七年，兩個品種票面利率詢價區(qū)間分別為3.8%~4.8%及4.3%~5.3%。
國泰君安證券研究指出，中型房企成為此輪加杠桿主力。三大指標(biāo)顯示，中型房企負債率自2012年以來持續(xù)提升，尤其是凈負債率2018年已飆升至135.1%，顯著高于大型房企的95.8%和小型房企的88.7%。飆升的杠桿率對應(yīng)的是迅速膨脹的銷售規(guī)模，2016~2018年中型房企銷售復(fù)合增速51.1%，高于大型房企的42.5%和小型房企的46.8%。
從影響凈負債率的三個指標(biāo)來看，高負債增速、貨幣資金的相對緊缺與利潤結(jié)轉(zhuǎn)的滯后帶來的所有權(quán)益增長偏慢，是導(dǎo)致中型房企財務(wù)杠桿率快速提升的主要原因。
部分房企2018年的累計新增借款已超過上年末凈資產(chǎn)的20%。大公國際資信評估發(fā)布的文件顯示，截至2018年末金隅集團借款余額為1168.55億元，較2017年末累計新增借款189. 44億元，累計新增借款占上年末凈資產(chǎn)(699.18億元)的比例為27.09%。
2月15日深交所官網(wǎng)發(fā)布文件顯示，截至2019年1月末，金科地產(chǎn)合并口徑下(下同)借款余額為901.57億元，較2018年末借款余額(未經(jīng)審計)增加80.56億元，增加金額超過2018年末凈資產(chǎn)(未經(jīng)審計)的20%。這也意味著，僅2019年1月份，金科通過銀行貸款、直接債務(wù)融資等方式進行融資的金額就達到了80.56億元。
