近日，隨著某長(zhǎng)租公寓平臺(tái)方宣布從12月1日起，“按時(shí)”取消了今年8月20日做出的相關(guān)承諾，很多消費(fèi)者的無(wú)奈與無(wú)力感也隨之彌漫。但是，這里面的千頭萬(wàn)緒、盤(pán)根錯(cuò)節(jié)，似乎又不是一個(gè)“漲”字所能概括。
盡管該平臺(tái)隨后回應(yīng)會(huì)繼續(xù)完善價(jià)格管理體系，維持租金相對(duì)合理穩(wěn)定，全國(guó)九城租客續(xù)約價(jià)格平均漲幅不超5%，但仍然有許多消費(fèi)者表示不買(mǎi)賬。
有網(wǎng)友說(shuō)，若按照官宣的“合理”漲幅計(jì)算，再過(guò)一兩年就真的租不起房子了。
不過(guò)，這年頭銷(xiāo)售二手車(chē)的平臺(tái)都說(shuō)不賺差價(jià);出租二手公寓的平臺(tái)都說(shuō)沒(méi)賺到錢(qián)。那這些平臺(tái)究竟是在做什么生意?
幾乎在同一周，深圳及廣州等地也有部分當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)租公寓平臺(tái)，悄然抬高了新約與續(xù)約租金。在懂懂筆記走近其中幾家長(zhǎng)租公寓平臺(tái)后，發(fā)現(xiàn)里面的故事還真是不少……
品牌搶市場(chǎng)抬租金，公寓承租成本并不低
“對(duì)于消費(fèi)者而言，漲租絕對(duì)是壞事，但是平臺(tái)也很無(wú)奈。”
趙瀚(化名)是其中一家本地長(zhǎng)租公寓的高管，在一片叫苦聲中，他對(duì)懂懂筆記表示，近年來(lái)長(zhǎng)租公寓的平臺(tái)運(yùn)營(yíng)成本不斷攀升，導(dǎo)致不少企業(yè)難以為繼。為了維持項(xiàng)目的正常運(yùn)作，平臺(tái)漲租是不得已的手段。
而他參與經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)，在過(guò)去三年時(shí)間里并未真正實(shí)現(xiàn)盈利。
在趙瀚看來(lái)，如若不采取漲租的措施，相信過(guò)不了多久之后，他所管理的這個(gè)本地長(zhǎng)租公寓平臺(tái)，也該完蛋了。
這是一個(gè)充滿(mǎn)矛盾的市場(chǎng)。在普通租房者眼里，便宜房子越來(lái)越難租到，因?yàn)榉吭炊急黄脚_(tái)通過(guò)批量承租(再用普通材料簡(jiǎn)裝)掌控在了手里;業(yè)主也不滿(mǎn)意，自己的房子被長(zhǎng)租平臺(tái)買(mǎi)斷幾年，雖然省了一些裝修成本，但是當(dāng)初的月租遞增太少，完全跟不上目前的市場(chǎng)漲幅;長(zhǎng)租平臺(tái)也在叫苦，稱(chēng)利潤(rùn)太薄、成本太高，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也太激烈……
聽(tīng)起來(lái)，這買(mǎi)賣(mài)真的有些擰巴!
“其實(shí)做長(zhǎng)租公寓就是為了盈利，大家并不是慈善組織。”
盡管長(zhǎng)租公寓不斷漲價(jià)，消費(fèi)者都表示不能理解，但趙瀚和管理層依舊決定，從元旦起所有房源均漲租一成。他告訴懂懂筆記，很多租客認(rèn)為長(zhǎng)租公寓亂漲價(jià)，已經(jīng)讓大眾無(wú)法承受，甚至提出租金價(jià)格應(yīng)該以保障工薪族基本居住條件為前提，他對(duì)此感到不可思議。
在他看來(lái)，即便是有上市企業(yè)背景的大品牌，也都無(wú)法長(zhǎng)期以補(bǔ)貼、虧損的方式維持較低水平的租金價(jià)格。長(zhǎng)租公寓作為互聯(lián)網(wǎng)+項(xiàng)目，在宣傳推廣期過(guò)后租金都要上漲。
“而且，承租的房源成本，也并沒(méi)有消費(fèi)者想象的那么低。”趙瀚表示，曾有租客質(zhì)問(wèn)他們，平臺(tái)旗下房源是批量承租和裝修的，租金成本、裝修成本應(yīng)該很低，但是租金為什么這么高?
他透露，事實(shí)上有不少長(zhǎng)租公寓品牌創(chuàng)立時(shí)為了爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)房源，開(kāi)出的租金價(jià)格都很高，目的就是為了吸引房東將房源托管給平臺(tái)。這樣一來(lái)，房源的租金價(jià)格自然就水漲船高。
“我們也有類(lèi)似的經(jīng)歷，算是啞巴吃黃連吧!以赤尾附近的商住公寓房源為例，當(dāng)初三十平米的單房租價(jià)基本在2000元左右，經(jīng)過(guò)各平臺(tái)一頓哄搶?zhuān)芸炀秃暗搅?500元。”他告訴懂懂筆記，大家通過(guò)這樣的“哄抬物價(jià)”所搶占的承租房源，成本都不低。
而海量房源在承租之后，都需要平臺(tái)方進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修。即便使用批量采購(gòu)的便宜裝修材料，每間單房的裝修成本也會(huì)在一萬(wàn)五千元以上。
“這樣的長(zhǎng)租公寓，每間月租三千元租出去，是沒(méi)賺頭的。”為了進(jìn)一步降低承租成本，避免與大平臺(tái)直接競(jìng)爭(zhēng)，張瀚和部分當(dāng)?shù)仄脚_(tái)都逐漸放棄了熱門(mén)區(qū)域的商住房源，轉(zhuǎn)而尋覓臨近地鐵口，且租金便宜的城中村，將整棟樓改造成為長(zhǎng)租公寓。
然而，這種做法雖降低了經(jīng)營(yíng)成本，但卻增加了不少如報(bào)建、備案等繁瑣手續(xù)。且公寓的地理位置通常位于城中村，環(huán)境不十分理想，也難以租出高價(jià)。
“實(shí)際上利潤(rùn)還是很薄。同樣三十平的單房，如果承租成本一千元，也就只能以?xún)汕г笥业脑伦鈨r(jià)格租給房客。”趙瀚算了一筆賬，加上前期改造公寓的費(fèi)用、管理支出和人員薪資，每個(gè)房源的月成本通常會(huì)達(dá)到一千五百元以上。
他指出目前大部分真正意義上的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)，能夠?qū)崿F(xiàn)盈利的途徑無(wú)非是租金收入和增值服務(wù)。而他所經(jīng)營(yíng)的這個(gè)平臺(tái)，平均約27個(gè)月左右才能收回一套房源的整體成本，之后的時(shí)間才能開(kāi)始盈利。不過(guò)因?yàn)橐?guī)模尚可，與一些小型平臺(tái)普遍需要三年后才開(kāi)始盈利相比，這個(gè)周期算不錯(cuò)的了。
“但我們很多房源的承租期只有三年，也就是只剩九個(gè)月的盈利期。”張瀚表示這并未計(jì)算租客輪替的過(guò)程中，房源空置所造成的成本浪費(fèi)。在他看來(lái)，無(wú)論是省市本土品牌還是全國(guó)連鎖的大型機(jī)構(gòu)，都要不停挖掘租金收入以外的盈利模式。
盈利模式過(guò)于單一，投資增值純屬折騰
“不少大品牌都在試行信用免押，但我們這類(lèi)本地平臺(tái)還是要押金的，畢竟這是一塊盈利來(lái)源。”
張瀚坦言，與共享單車(chē)等模式相似，長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)
