(原標題：佳兆業(yè)舉債2000億擴張：內部賣理財融資過冬 兩年轉型不力93%營收依靠物業(yè)銷售)
“3年登上千億。”這是佳兆業(yè)集團控股有限公司(1638.HK，下稱“佳兆業(yè)”)2017年復牌后新的發(fā)展目標。錯過2015和2016年房地產行業(yè)兩年的黃金時期，又要面對高企的負債和昔日的債務違約風波，佳兆業(yè)想要“涅槃重生”并非易事。
長江商報記者梳理公開數據發(fā)現，截至2018年三季度，佳兆業(yè)總負債接近2000億，凈負債率徘徊在260%左右長期居高不下。其上半年總借款約為1096億，其中183億為1年內需償還的短期借款，占比約17%;83%的借款需在2—5年內償還。報告顯示，佳兆業(yè)目前現金及銀行存款為263億，僅夠償還1年內到期的借款，剩余的借款還需要持續(xù)的銷售回款和再融資，也就是說目前資金缺口超過800億。值得注意的是，近日，佳兆業(yè)被曝向員工銷售高息理財產品解資金之渴。
同時，作為曾經的房企前20強，佳兆業(yè)擴張野心從未停止。12月6日，佳兆業(yè)旗下物業(yè)公司佳兆業(yè)物業(yè)登陸港交所，對于上市后募集到的資金用途，佳兆業(yè)物業(yè)明確，七成募資用于擴張。與此同時，佳兆業(yè)于2017年大力轉型多元化領域，涉足細分領域達20多個。但公司上半年營收中93%來自物業(yè)銷售，過多的業(yè)務模塊并沒有在營收方面作出貢獻。
昔日的行業(yè)巨頭能否重現往日的輝煌?同策研究院張宏偉對長江商報記者表示，佳兆業(yè)過去的發(fā)展速度是比較激進的，未來要根據市場環(huán)境做好城市布局，解決資金需求問題才能穩(wěn)健發(fā)展。
被指以高收益率向員工強賣理財
近日，佳兆業(yè)被曝內部出現了半強制員工購買理財產品用于公司融資的情況。據了解，佳兆業(yè)向員工推廣的6款理財產品，均用于佳兆業(yè)投資的各個項目，包括地產、新業(yè)態(tài)拓展、高新科技等多個領域。該理財產品預期收益率在9.0%—9.8%，起投金額最低20萬元，最高達到100萬元。遠遠高出普通理財產品收益率。
對此，佳兆業(yè)曾公開回應稱，并不存在讓員工擔負營銷指標、強制內部員工認購的情況，更不存在讓員工貸款購買理財產品的情況。但有媒體稱其聯系多位佳兆業(yè)內部人士核實發(fā)現，佳兆業(yè)向員工宣傳公司理財產品的情況確有發(fā)生。
張宏偉對長江商報記者表示，“企業(yè)內部向員工售賣股票，理財，金融產品其實很普遍，由企業(yè)背書一般不會出現大問題，但10%的收益高收益也說明企業(yè)急于銷售此類產品，希望通過內部渠道獲得一部分資金。”
值得注意的是，素有“舊改之王”的佳兆業(yè)要求員工購買的理財產品的底層資產大多是舊改類項目。眾所周知，舊改最大弊端就是開發(fā)周期長，以平均開發(fā)周期5年來計，5年內要承受較大資金壓力。那么，舊改類項目的理財產品收益率能否真正實現?
“對于佳兆業(yè)來說，類似理財產品其實也說明資金方面是有一定的壓力的。通過此類半強制的做法，相對來說風險不高，但可能員工會有怨言，這也從側面說明融資方面的壓力。舊改項目實際上也是風險很高，不過近期華南市場的舊改力度繼續(xù)加大，某種程度上還是有很多新的機會的。大體上說此類舊改要防范周期太長等風險，這會影響相關理財產品的收益。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對長江商報記者表示，大體上說，此類理財產品的收益若沒有太多問題，其實是可以兌付的。但因為認購方是員工，所以會更加復雜。
銀保監(jiān)會主席郭樹清曾表示，“高收益意味著高風險，收益率超過6%的理財產品就要打問號，超過8%的收益率就意味著危險，投資10%以上的理財產品需要做好損失全部本金的準備。”
融資成本凈額增加至6.24億
佳兆業(yè)被曝向員工售賣理財產品“補血” 反映了其融資的迫切需求。公開數據顯示，2014年之前，其資產負債率僅為75%，但自2014年之后，佳兆業(yè)突然開啟加速模式，半年內購入16塊土地，購地金額為90.11億元，這一激進舉動使得企業(yè)現金流驟然趨緊，資產負債率飆升至88%。
據其2018年半年報數據顯示，截止到2018年6月末，佳兆業(yè)總負債為1823億元，凈負債率為258%，雖然較2017年底300%的凈負債率有所降低，但仍處于高位。
佳兆業(yè)行政總裁麥帆曾公開介紹，截至2018年6月底，佳兆業(yè)的總借款約為1096億元。其中183億元為一年內需償還的短期借款，占比約17%;83%的借款需在2—5年內償還。報告顯示，佳兆業(yè)目前現金及銀行存款為263億元，僅夠償還1年內到期的借款，剩余的借款還需要持續(xù)的銷售回款和再融資。截至三季度，佳兆業(yè)總負債接近2000億，凈負債率徘徊在260%左右長期居高不下。
此外，佳兆業(yè)的融資成本居高不下。2017年上半年，佳兆業(yè)融資成本基本保持在8%以上。公告顯示，2018年上半年，佳兆業(yè)的融資成本凈額由去年同期約0.13億元增加至6.24億元，增幅約6.11億元，同比上升4716.0%。對于升幅如此巨大的原因，佳兆業(yè)公告表示，主要由于匯兌虧損額為人民幣4.192億元，而2017年同期則錄得匯兌收益凈額人民幣4.323億元。
債臺高筑下，佳兆業(yè)首席財務官劉富強曾公開宣布，佳兆業(yè)的目標是將凈負債率降至200%以下，而具體完成時間及完成計劃并沒有明確披露。
嚴躍進認為，類似負債數據也和其業(yè)務結構有關，后續(xù)還是要強調住宅產業(yè)開發(fā)等模式，否則壓力確實是會比較大的。
轉型多元化涉足20多個細分領域
為解資金之渴，佳兆業(yè)將旗下收益最高的物業(yè)板塊分拆上市。
12月6日，佳兆業(yè)旗下物業(yè)公司佳兆業(yè)物業(yè)登陸港交所，開盤價9.38港元/股，但受到港股大盤的影響，開盤下跌2.99%，最終收跌1.49%，市值為12.9億港元。
公告顯示，佳兆業(yè)1999年起開始提供物業(yè)管理服務，至2018年6月30日，在管建筑面積0.254億平方米，管理124個物業(yè)，包括101個住宅社區(qū)及23個非住宅物業(yè)，為約16萬個物業(yè)單位提供物業(yè)管理服務。
因此，對于上市后募集到的資金用途，佳兆業(yè)物業(yè)明確，約50%用于收購或投資其他在市場地位上與其相若的物業(yè)管理公司;約20%用于收購或投資從事物業(yè)管理相關業(yè)務的公司及提供與其互輔的社區(qū)增值產品及服務的公司。
近些年，佳兆業(yè)物業(yè)的擴張速度并不快，2015—2017年的在管建筑面積分別約為0.183億平方米、0.24億平方米、0.254億平方米，2016年的在管建筑面積增加了500多萬平方米，2017年僅增加140萬平方米。
反映在營收上，佳兆業(yè)物業(yè)2015—2017年實現營業(yè)收入分別約為4.78億元、5.39億元、6.69億元，以此計算，2016年、2017年其營收年增長率約為12.76%、24.12%。對比其他房企物業(yè)普遍30%—40%的增長率并不高。
值得注意的是，從營收構成來看，佳兆業(yè)雖然有多元化的業(yè)務形態(tài)，不過其主要收入來源仍然還是房地產開發(fā)及銷售，公司上半年營收中93%來自物業(yè)銷售。佳兆業(yè)于2017年大力轉型多元化領域，涉足細分領域達20多個，但過多的業(yè)務模塊并沒有在營收方面做出貢獻。
嚴躍進認為，類似擴張的態(tài)勢，在很大程度上說明了一點，企業(yè)還是希望做大規(guī)模的，物業(yè)板塊也上市，這也說明此類企業(yè)的經營更加趨于完善和穩(wěn)定，未來需要在資金方面做好把控。
千億舊改集中供貨供地期來臨
在2014年年底因財務造假被鎖盤禁售的佳兆業(yè)，經歷了長達兩年的停牌期后，于2017年得以正式復牌，業(yè)績穩(wěn)步回升。
財報顯示，佳兆業(yè)凈利潤由2016年的虧損3.5億提升至2017年的盈利30.4億元;總收益327.8億元，同比增長84.4%;毛利89.3億元，同比大幅增長286.4%;毛利率約27%。
今年前6個月，佳兆業(yè)實現總營收150億元，同比大增75%，實現毛利47億元，同比增長66%;公司凈利潤為22億元，同比增長24%;公司核心凈利潤較去年同期增長66%至19億元，毛利率保持在32%的行業(yè)領先水平。
最新公告顯示，截止到2018年11月30日的11個月，佳兆業(yè)實現總合約銷售為人民幣596.62億元，總合約建筑面積為335.93萬平方米，分別較2017年同期增加約50.5%及30.3%。
素有“舊改之王”之稱的佳兆業(yè)也將迎來收獲期，千億舊改集中供貨供地期已經來臨。
實際上公司近年來在深圳有多個舊改項目也已經陸續(xù)進入收獲期，據半年報數據，深圳2018年上半年已供地項目貨值達19億元，公司舊改下半年預計供地貨值394億，其中這里面深圳亦占有70億貨值。另外，公司2018年全年預計舊改項目可供地近90萬平米，帶來貨值貢獻近430億元。2019年預計供地貨值近420億元。
此外，根據深圳中原研究中心數據顯示，舊改項目深圳佳兆業(yè)未來城以650套成交量，名列深圳市2018年上半年新房成交套數第二名。未來隨著這些項目的持續(xù)推出，相信對增厚佳兆業(yè)的業(yè)績，提升公司毛利率都將會起到十分明顯的作用。
張宏偉對長江商報記者表示，佳兆業(yè)過去的發(fā)展速度是比較激進的，未來要根據市場環(huán)境做好合理城市布局，解決資金需求問題，要穩(wěn)健發(fā)展。企業(yè)停牌期間，其實就是一個債務重組的過程，這個過程本身對于經營應該說有影響，尤其是會對其業(yè)務轉型形成影響。目前擴張的態(tài)勢，說明企業(yè)還是希望做大規(guī)模的，尤其是舊改方面的資源還是比較多的，值得積極開拓。
