2020年，讓一切“異常”變得“正常”。
2020年初的新冠肺炎疫情讓各房企的銷售業(yè)績遭受不同程度的沖擊，但隨著疫情防控常態(tài)化，各大房企的銷售業(yè)績也實現(xiàn)了有條不紊地恢復。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2020年各梯隊房企銷售業(yè)績門檻值均創(chuàng)歷史新高。其中，TOP10房企門檻值為2892億元，同比增長19%;TOP30房企門檻值為1306億元，同比漲幅達13%;TOP40房企門檻值破千億，漲幅達12%。
值得關(guān)注的是，伴隨行業(yè)分化加劇，頭部房企占據(jù)越來越高的市場份額。2020年TOP30房企集中度接近60%，TOP100房企的門檻值已超80%。
事實上，市場份額超60%的TOP30房企在2020年的業(yè)績表現(xiàn)也基本上能夠反映整個房地產(chǎn)行業(yè)。中國網(wǎng)地產(chǎn)整理發(fā)現(xiàn)，TOP30房企增速已連續(xù)三年呈現(xiàn)下滑狀態(tài)，直至2020年已有房企業(yè)績走下坡路。此外，在30強房企業(yè)績完成率方面，“擦邊”、“踩線”更成為關(guān)鍵詞。
業(yè)績增長放緩成既定事實 30強房企17家跑輸大勢
增長放緩是行業(yè)成熟的標志之一，但事實上多數(shù)房企并不想成為這一標志。
據(jù)中國網(wǎng)地產(chǎn)統(tǒng)計，30強房企中銷售業(yè)績超2000億的房企在2016年為6家，占比20%。到2020年達到19家，占比63.33%?？梢哉f，五年間，行業(yè)下半場的TOP房企競爭門檻已由1000億變成2000億。
2016-2018年，房地產(chǎn)行業(yè)處于高歌猛進時代，銷售業(yè)績同比翻番的黑馬型選手更是不斷涌現(xiàn)。但從當前環(huán)境來看，房企業(yè)績高增長難以維持。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2020年，2000億規(guī)模房企銷售業(yè)績平均增幅已從2017年的61%降至17%;千億規(guī)模以下房企，業(yè)績漲幅均值則在2018年猛增至55%后，迅速降至2020年的19%。
而具體到前30強房企，2016-2018年三年間也實現(xiàn)50%左右的年平均增長率。值得關(guān)注的是，30強房企業(yè)績平均增速也在2018年出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，后經(jīng)歷三年連降。據(jù)中國網(wǎng)地產(chǎn)統(tǒng)計，TOP30房企2016-2020年五年的平均業(yè)績增速中，在2017年達到頂峰，為67.55%，2018年降至49.60%，到2020年已經(jīng)回落至14.73%。
其中，在2016-2020年五年間，30強房企中增速高于平均增速的房企分別達到12家、14家、15家、16家、13家。但值得注意的是，2016年銷售增速高于50%的房企有17家，其中有6家業(yè)績增速高于90%。在平均增速高達67.55%的2017年，有8家房企業(yè)績增速高于90%。而這一數(shù)字從2018年迅速降至兩家，隨后的2019年和2020年，30強房企90%以上的高增長率已不復存在。
然而，2020年的30強房企中，有17家跑出歷史新低，均低于14.73%的年平均業(yè)績增速。此外，整個2020年也未有房企實現(xiàn)50%以上的高增長率，而且不少房企均是不足1%的業(yè)績增長率，甚至出現(xiàn)負增長率。
專業(yè)人士分析，從當前環(huán)境來看，高增長難以為繼。一是行業(yè)環(huán)境變動，適宜企業(yè)高增長的基礎(chǔ)不存在;二是房企對于高增長的追求，其目標還是希望能夠把握高規(guī)模、高成長所能為企業(yè)帶來的資源優(yōu)勢，但當規(guī)模達到一定高度，規(guī)模所能為企業(yè)帶來的正向效應也在邊際遞減，企業(yè)也會主動放松對規(guī)模的追求，更多注重發(fā)展效益。
頭部房企首現(xiàn)業(yè)績負增長 多數(shù)房企踩線年度銷售目標
“踩線”、“擦邊”成為2020年房企完成銷售業(yè)績的關(guān)鍵詞。
據(jù)中國網(wǎng)地產(chǎn)統(tǒng)計，2020年30強房企不僅創(chuàng)造了14.73%的年平均最低增速，并且有兩家房企業(yè)績首現(xiàn)負增長。
1月20日，綠地控股發(fā)布2020年銷售簡報。公告顯示，2020年1-12月，公司實現(xiàn)合同銷售面積2909.3萬平方米，比去年同期減少10.7%;實現(xiàn)合同銷售金額3583.53億元，比去年同期減少7.7%。
此外，銷售額同比減少7%的還有新城控股。2020年1-12月，新城控股累計合同銷售金額約2509.63億元，比上年同期下降7.33%;累計銷售面積約2348.85萬平方米，比上年同期下降3.42%。
年度銷售目標完成率方面，據(jù)中國網(wǎng)地產(chǎn)統(tǒng)計30強房企有26家房企公開2020年年度銷售目標。從完成度來看，有21家房企均完成其指定的年度銷售目標。
此外，公布銷售業(yè)績的26家房企中，僅有中國恒大、綠城中國、招商蛇口、中國金茂、雅居樂、濱江集團6家房企目標完成率在110%以上。另外，還有世茂集團、新城控股、旭輝集團、中梁控股、融信集團、中國奧園、遠洋集團7家房企踩線完成。為此，業(yè)內(nèi)人士分析，業(yè)績增速降低將是房企發(fā)展大勢。
控杠桿紅線持續(xù)升級 未來房地產(chǎn)市場迎深度調(diào)整
業(yè)績減速大背景下，深度調(diào)整成為房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的關(guān)鍵。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2018-2019年兩年房企償債規(guī)模成倍增長，2020年償債規(guī)模約9154億元，同比增長28.7%;2021年到期債務規(guī)模預計將達12448億元，同比增長36%。值得注意的是，2021年房企到期債務歷史性突破萬億大關(guān)，房企的償債壓力繼續(xù)攀升。
償債高峰之下，對房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管也持續(xù)深化。2020年12月31日，銀保監(jiān)會、央行發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，分檔設(shè)立銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比和個人按揭貸款余額占比上限，對超過上限的機構(gòu)設(shè)置過渡期，并建立區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機制。
2020年8月，按照“剔除預收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%及現(xiàn)金短債比不得小于1倍”的觸線標準，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔的消息在坊間流傳。根據(jù)要求，12家試點房企從2021年起，正式進入為期兩年半的“三道紅線”測試期，到2022年底12家試點房企要實現(xiàn)降檔，2023年6月底前，試點房企的“三道紅線”全部達標。
業(yè)內(nèi)人士分析，一系列政策的出臺旨在定向控制行業(yè)金融風險，引導房企向著更穩(wěn)健的方向發(fā)展，弱化行業(yè)的金融屬性和企業(yè)的高杠桿依賴。這些政策對于行業(yè)和房企的影響必然是長期性和持久性的，在政策主導下，房企也會朝著這一方向努力，不斷優(yōu)化財務結(jié)構(gòu)。盡管現(xiàn)在處于試點階段，長期來看，全行業(yè)普遍推廣也只是時間問題。而持續(xù)的監(jiān)管升級也必然會減緩房地產(chǎn)行業(yè)的增速。
在增速放緩的大背景下，無論是疫情沖擊，還是“三道紅線”都更加考驗房企的經(jīng)營實力。易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱預測，“三道紅線”之下房地產(chǎn)行業(yè)進入“不增長時代”。對于房企而言，防范風險，更好地適應市場調(diào)整是第一要務。
因此，對于多數(shù)房企來說，銷售額早已不是他們最為看重的指標，保持穩(wěn)定增長便相對足夠。這并不是佛系，而是在“房住不炒”、“三道紅線”的大環(huán)境下，要尋找銷售額之外的新盈利點。其中，均衡、穩(wěn)健、多業(yè)態(tài)正成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵詞。
2020年以來，房企旗下細分業(yè)務板塊上市似乎成為企業(yè)的共同選擇，物業(yè)管理更是深受資本市場追捧。當前物業(yè)管理行業(yè)的上市風潮仍在持續(xù)，2020年新上市物業(yè)公司已經(jīng)近20家，遠超以前年份。2020年7月，代建領(lǐng)域第一股綠城管理登陸港交所;中國奧園旗下中國文旅也在IPO排隊中。
2021年，伴隨越來越多的“監(jiān)管紅線”落地，房企“不增長”甚至“負增長”或成為常態(tài)。只是，不平凡的2020年，讓這種常態(tài)加速到來。
