北京二手房“銀十”幻滅 月度成交跌破萬套意味著什么
信貸受限帶給北京二手房的降溫,遠(yuǎn)超學(xué)區(qū)房整治與調(diào)控。11月1日,中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:北京10月二手房住宅網(wǎng)簽9340套,同比下調(diào)53.4%,環(huán)比下調(diào)25.7%,這也是北京二手房市場連續(xù)7個月成交下調(diào),更是年內(nèi)首次跌破萬套。
博弈增大
月度成交跌破萬套意味著什么,可能是所有購房者看見北京10月二手房后的第一反應(yīng)。
來自麥田的數(shù)據(jù)顯示,自從2017年以來,10月北京二手房成交量,除了去年疫情10月的1.43萬套,過去五年有四年都沒有突破一萬套。
“換句話說,跌破一萬套,從歷史數(shù)據(jù)上看并不稀奇,因為通常說的‘金九銀十’,主要還是新房市場,但連降7個月,是需要重視的趨勢。”多位業(yè)內(nèi)人士指出,今年北京二手房上半年確實出現(xiàn)了一個小高峰,重點區(qū)域價格上揚的趨勢也很明顯,這是接連遭到政策打擊的關(guān)鍵。
成交走弱,愿意下調(diào)掛牌價的房東比例也在增加。根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示,在10月的調(diào)價房源中,有超過85%的房源下調(diào)掛牌價,這個比例比9月多了4個百分點。
麥田方面指出,當(dāng)前,北京二手房買賣雙方價格博弈增加,部分房東因為當(dāng)前房價不及心理預(yù)期而選擇暫不掛牌銷售。
“最近有兩套非常好的房源,我們在跟業(yè)主溝通調(diào)價的時候,業(yè)主很強(qiáng)勢地要求下架,說白了,賣不到心理價位就不賣了。”某頭部中介西營房門店經(jīng)理透露,這兩套房源其中的一套業(yè)主掛牌價要超過近3個月同戶型、同樓層房源價的20%,鑒于市場目前的情況,經(jīng)紀(jì)人多次建議業(yè)主降到成交均價上線,但遭到拒絕。“業(yè)主也很直接,不著急賣,因為買的房子也沒看好,也擔(dān)心置換過程中信貸卡殼,干脆就等等看。”
不只是信貸打擊
但并非所有的業(yè)主都這么淡定。在此前北京商報記者走訪時也發(fā)現(xiàn),因置換周期受限,部分前期已經(jīng)預(yù)訂了置換房源的業(yè)主開始著急降價。以和平里某熱門小區(qū)為例,該小區(qū)9月成交的一套小三居,均價與此前3個月同戶型成交均價下調(diào)15%,房源維護(hù)的經(jīng)紀(jì)人也證實:業(yè)主置換的房子已經(jīng)付了定金,最后的周轉(zhuǎn)期限到了。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為二手房降溫的原因有幾點:一是因為信貸收緊,北京作為一線城市,目前為止,7月后購房的新房二手房均未放款,嚴(yán)重制約了市場成交,而且從趨勢看,接近年底,房貸有更明顯收緊的可能性,市場成交量持續(xù)低迷。
二是學(xué)區(qū)房等調(diào)控政策不斷升級、8月約束離婚后購房等政策疊加,以及第二輪集中供地結(jié)果不理想,讓需求方徹底進(jìn)入觀望周期。
張大偉提到的學(xué)區(qū)房整治,除了多校劃片外,今年“金九銀十”期間,北京市部分區(qū)域還啟動熱點小區(qū)二手房指導(dǎo)價格。以海淀房協(xié)向中介發(fā)布的海淀熱點小區(qū)二手房交易指導(dǎo)參考價及行業(yè)內(nèi)部自律倡議顯示,海淀區(qū)二手房交易指導(dǎo)價名單中,包含海淀29個重點小區(qū),對60平方米以下小戶型、60-90平方米中戶型以及90平方米以上大戶型均給出了指導(dǎo)價,超過掛牌指導(dǎo)價1%的不予掛牌。
時間往前推一個月,8月5日,北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善商品住房限購政策的公告》,明確夫妻離異的,若原家庭在離異前已擁有2套及以上住房,自離異之日起三年內(nèi),任何一方均不得在本市購房。
貸款難度依然較大
“7月開始基本上一個月一個政策,7月入學(xué)多校劃片全面執(zhí)行,熱點學(xué)區(qū)房迅速降溫;8月離婚新政落地,稅費和貸款漏洞被全面堵死;9月區(qū)里面推二手房指導(dǎo)價;最后10月二批次賣地不理想,這都讓原本就擔(dān)心買賣可能被信貸卡住的小業(yè)主和購房者,徹底放棄了交易。”海淀區(qū)蜂鳥家園某頭部中介公司門店經(jīng)理如此介紹。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙指出,“銀十”旺季下北京樓市表現(xiàn)黯淡,主要來自市場熱度不足。從二手房市場來看,一方面,盡管近期中央釋放出房地產(chǎn)市場信貸環(huán)境將有所改善的積極信號,但北京住房貸款額度并沒有明顯提高,二手房貸款難度仍較大;另一方面,受前期政策調(diào)控加碼不斷及調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn),市場觀望情緒較濃。
對于王小嬙提到的北京住房貸款額度并沒有明顯提高,也得到了來自多家銀行的證實。某股份制銀行北京分行信貸部經(jīng)理透露,目前該行北京地區(qū)的二手房房貸利率并沒有提高,依舊是以首套5.2%、二套5.7%為主,最終還需核算貸款人的征信、收入等,但放款周期和額度都不理想。“我們也沒辦法,跟房地產(chǎn)公司的三條紅線一樣,我們銀行的涉房貸款上線就是我們的紅線,沒有了就沒有。包括這位經(jīng)理在內(nèi)的多家銀行信貸部人士判斷,北京地區(qū)房貸的這種收緊狀態(tài)至少要持續(xù)到明年二季度。“不是說明年開年也沒有,是積壓的太多了,需要一個消化周期。”
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