回顧2020年樓市情況，“漲”聲一片的同時部分城市房價均價出現(xiàn)回調(diào)態(tài)勢。易居企業(yè)集團CEO丁祖昱此前表示，在所有重點關注的城市中，已有17個城市11月均價低于2018年全年均價，部分城市房價甚至已回到2016年前后水平，但基本以三四線城市為主。
12月21日，社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院在發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告(2020-2021)》中指出，從總體上看，預計2021全年商品住房價格同比增幅可能在5%左右。
“只漲不跌”成過去式
2020年12月1日，中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組發(fā)布《中國住房大數(shù)據(jù)分析報告(2020)——城市房價預警與房企品牌價值測度》(以下簡稱“報告”)。報告表明，房價只漲不跌的時代已經(jīng)過去。局部房價下跌監(jiān)測預警，將成為市場監(jiān)測預警的重要方面。
通過國家統(tǒng)計局公布的11月70個大中城市新建、二手商品住宅價格情況顯示，市場分化的狀況得以驗證。70個大中城市新建商品住宅中，42個城市房價上漲，28個城市房價下跌;二手房方面，47個城市房價上漲，23個城市房價下跌。
“在疫情的影響下，全國經(jīng)濟發(fā)展受到?jīng)_擊，失業(yè)率上升，居民收入受到影響，導致購買力下降，同時，房地產(chǎn)市場整體受創(chuàng)，購房者信心下滑。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄在接受《華夏時報》記者采訪時表示，另外，從房企端來看，房企為了加速回籠資金，加大優(yōu)惠促銷力度，降價出售行為增加，導致房價有一定下滑。
據(jù)緯房指數(shù)監(jiān)測，從各城市歷史高點至2020年10月，20個城市距最高點房價調(diào)整幅度均在10%以上，其中9城市距最高點房價調(diào)整幅度均在15%以上，下跌幅度最大的城市是廊坊，較2017年4月的峰值降幅達46.9%，青島、天津相較峰值下跌均超過20%。
盡管年內(nèi)一線城市房價呈現(xiàn)連續(xù)增長的態(tài)勢，但根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，從均價層面分析，2020年11月一線城市中，北京、上海、深圳的成交均價都呈現(xiàn)不同程度下滑，唯有廣州11月均價較2019年均價出現(xiàn)上漲，漲幅約7.6%。
其中，北京11月成交均價45174元/平方米，跌破2017年全年均價45250元/平方米;深圳11月成交均價55707元/平方米，與2018年時均價相對持平，與2017年比下跌2.87%;上海11月成交均價53259元/平方米，較2019年下降2.44%，同時較2018年全年商品住宅成交均價53408元/平方米的價格跌出149元/平方米。
此外，在CRIC數(shù)據(jù)重點關注的163個城市中，除去一線城市外，另有14個城市11月均價已低于2018年全年均價。當中九江、肇慶、義烏三城房價已低于2017年均價，肇慶最新房價甚至已經(jīng)跌破2015年時的7810元/平方米，為7007元/平方米，該價格也已接近2014年水平。
漲幅收窄，分化或?qū)U大
既然2020年樓市已告別“只漲不跌”的時代，2021年房價是否會轉(zhuǎn)入下行通道呢?近日，多部門相繼出臺報告對2021年樓市情況進行預判。
報告指出，在因城施策的政策背景下，各城市房地產(chǎn)市場的差異化將成為常態(tài)。新冠肺炎疫情的出現(xiàn)，加速了房地產(chǎn)市場大分化時代的來臨。
與此同時，12月21日社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告(2020-2021)》中也表明，過去一年住房市場經(jīng)歷了先降后升的V型變化，其空間分化有所減弱。但從空間上看，2021年中心城市、都市圈和城市群復蘇較好甚至出現(xiàn)過熱，其他城市復蘇較慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所擴大。
“各地的經(jīng)濟發(fā)展水平，尤其是GDP水平是影響房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。”陳霄在接受《華夏時報》記者采訪時指出，除了GDP以外，人口，產(chǎn)業(yè)，供需關系等其他因素共同影響房地產(chǎn)市場。
除此之外，針對2021年房價的走勢，《中國住房發(fā)展報告(2020-2021)》預測2021年中國樓市總體有望延續(xù)平穩(wěn)。從總體上看，預計2021全年商品住房價格同比增幅可能會下降維持在5%左右，商品住房銷售面積同比增幅可能將保持正增長并再創(chuàng)歷史新高，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速也將會有所下降，持續(xù)保持在7%左右。
陳霄向《華夏時報》記者分析到，中央各工作會議中多次提及房住不炒，加上今年下半年以來多地相繼出臺收緊調(diào)控政策，政策環(huán)境趨嚴，明年房價漲幅或?qū)⒚媾R收緊。
綜上預判也印證12月10日交通銀行金融研究中心在《2021年宏觀經(jīng)濟及市場展望報告》中的說法。房價經(jīng)過近五年的持續(xù)糾偏，已基本回歸合理定價水平，預計2021年房價漲幅有望進一步收窄。
