從3月1日起，存量浮動(dòng)利率房貸中以“貸款基準(zhǔn)利率”為定價(jià)基準(zhǔn)的都需要將利率定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)，而轉(zhuǎn)換后的結(jié)果就是兩個(gè)，一個(gè)是固定利率，一個(gè)是浮動(dòng)利率。其實(shí)大家最糾結(jié)的就是是否要轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率，還是選擇固定利率更劃算。
有人說(shuō)銀行讓我們選擇什么，我們就選擇對(duì)立面，銀行怎么會(huì)讓我們占便宜了?反正和銀行對(duì)著干就對(duì)了。有這種思維的人大有人在。也有人說(shuō)未來(lái)利率會(huì)下降，那么選擇浮動(dòng)利率會(huì)更加合適，兩種觀點(diǎn)截然相反，也各自代表了不同的群體。那么本文從理性和金融原理和趨勢(shì)的角度來(lái)分析一下到底該如何選擇，而央行降準(zhǔn)又會(huì)對(duì)我們的選擇產(chǎn)生什么樣的影響。
1、房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的原理
在貸款基準(zhǔn)利率為定價(jià)基準(zhǔn)的房貸利率計(jì)算公式是這樣的：房貸利率=貸款基準(zhǔn)利率*(1±浮動(dòng)比例)，首先這是一個(gè)乘法公式，而其中的浮動(dòng)比例是固定的，一旦確定后不可改變，而貸款基準(zhǔn)利率是央行決定的，什么時(shí)候變動(dòng)是不可知的。目前5年期以上貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，最近一次調(diào)整是在2015年，距今已經(jīng)四年多了。房貸利率可以向上浮動(dòng)也可以向下浮動(dòng)。比如你是向上浮動(dòng)了20%，那么你的房貸利率就是5.88%(=4.9%*(1+20%))。
在新的定價(jià)基準(zhǔn)下的房貸利率計(jì)算公式是這樣的：房貸利率=LPR+點(diǎn)數(shù)，其中點(diǎn)數(shù)一旦確定就不可改變，而且點(diǎn)數(shù)是正數(shù)(但是在此次利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換中是可以為負(fù)數(shù)的，但是在新辦理的房貸中 ，這個(gè)點(diǎn)數(shù)只能是正數(shù))，而其中的LPR是每個(gè)月都會(huì)更新一次的。
根據(jù)央行的公告，利率定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換前后要保持利率的穩(wěn)定，那么也就是說(shuō)：點(diǎn)數(shù)=房貸利率-LPR，本文中舉例房貸利率為5.88%，而LPR根據(jù)央行的公告是取用的2019年12月的數(shù)值，為4.8%，那么我們可以求得“點(diǎn)數(shù)”為：1.08%=5.88%-4.8%;那么你的房貸利率公式就是：LPR+1.08%;
2、選擇固定利率和浮動(dòng)利率有何不同?
當(dāng)你轉(zhuǎn)換利率基準(zhǔn)之后，如果選擇的是固定利率，那么LPR就 永遠(yuǎn)是4.8%，如果選擇浮動(dòng)利率，那么你的房貸利率隨著LPR的變化而變化。
如果你判斷未來(lái)的利率是下降的趨勢(shì)的，那么選擇浮動(dòng)利率自然是更劃算的;而如果你判斷未來(lái)的利率走勢(shì)是向上的，那么你選擇固定利率是合適的，因?yàn)楸苊饬艘院罄噬蠞q帶來(lái)的更多的利息支出。
所以，選擇固定利率和浮動(dòng)利率是截然相反的兩種判斷，你如何選擇的根源也在于對(duì)未來(lái)LPR走勢(shì)的判斷。
3、央行降準(zhǔn)幫助我們思考未來(lái)利率的走勢(shì)
昨日，央行宣布實(shí)施普惠金融降準(zhǔn)，對(duì)符合考核條件的銀行降準(zhǔn)0.5到1個(gè)百分點(diǎn)，此外，對(duì)符合條件的股份制商業(yè)銀行額外降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)，此舉將釋放長(zhǎng)期資金5500億元，而央行在公告中也說(shuō)明了，此舉是為了降低社會(huì)融資成本。
什么是社會(huì)融資成本?其實(shí)不就是融資的利率嘛，有就是貸款的利率，房貸只不過(guò)是萬(wàn)千貸款當(dāng)中的一種，房貸利率也不過(guò)是萬(wàn)千貸款利率當(dāng)中的一種，但是LPR是所有貸款的利率定價(jià)基準(zhǔn)。可以說(shuō)是利率之母。那么降低社會(huì)融資的本質(zhì)不就是降低融資利率嗎?也就是降低貸款的利率!
而近日全球央行在行動(dòng)，英國(guó)央行降息50個(gè)基點(diǎn)，此前美聯(lián)儲(chǔ)降息50個(gè)基點(diǎn)，是2008年金融危機(jī)以來(lái)的最大單次降幅。全球央行都在降低利息，我們會(huì)怎么做?我會(huì)會(huì)加息嗎?不可能的!
而自從LPR從去年誕生以來(lái)，其實(shí)也是在下降的趨勢(shì)，具體如下圖，5年期的LPR已經(jīng)下調(diào)了2次，累計(jì)下降10個(gè)基點(diǎn)，而1年期的LPR降低了4次 ，累計(jì)降26個(gè)基點(diǎn)。而LPR其實(shí)就是代替從前的貸款基準(zhǔn)利率，以后降息其實(shí)就是降低LPR。
而且從過(guò)往的十幾年來(lái)看，貸款基準(zhǔn)利率一直是下降的趨勢(shì)，期間雖然是有波動(dòng)，但是長(zhǎng)期趨勢(shì)是在下降的，在1996年的時(shí)候5年期以上貸款基準(zhǔn)利率高達(dá)15.12%，而到了2002年降低到了5.76%的低點(diǎn)，然后在2007年9月上調(diào)到7.83%的高點(diǎn)，而到了2015年降低到了4.9%。所以，看過(guò)去，貸款基準(zhǔn)利率也是下降的趨勢(shì)。
其實(shí)發(fā)達(dá)國(guó)家的利率都不高，歐洲的是零，日本是負(fù)數(shù)，美國(guó)當(dāng)前是1%-1.25%，而有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)美國(guó)將降低到零。其實(shí)這個(gè)和國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度相關(guān)，中國(guó)未來(lái)是往發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體發(fā)展的，這是不可逆的發(fā)展趨勢(shì)，所以從這個(gè)角度看，中未來(lái)的利率的走勢(shì)也是走低的趨勢(shì)。
所以，選擇浮動(dòng)利率會(huì)更加符合趨勢(shì)。如果你實(shí)在無(wú)法判斷，那么在你的房貸利率很低低的情況下，即便是選擇了固定利率也沒(méi)什么，反正是鎖定了低利率。
