8月16日晚間，3只基金先后宣布公眾發(fā)售部分提前結(jié)束募集。據(jù)渠道人士透露，紅土深圳安居REIT公眾場(chǎng)內(nèi)場(chǎng)外累計(jì)認(rèn)購(gòu)超370億元，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)高達(dá)250倍以上，華夏北京保障房REIT公眾發(fā)售全渠道募集也已超190億元。在業(yè)內(nèi)人士看來，超高的實(shí)際認(rèn)購(gòu)規(guī)模背后，離不開公募REITs這類投資品種的獨(dú)特性，在當(dāng)前權(quán)益市場(chǎng)持續(xù)震蕩的背景下，公募REITs本身具備的收益相對(duì)穩(wěn)定、與其他大類資產(chǎn)相關(guān)性低、存量規(guī)模有限等特點(diǎn)令其更受追捧。
公眾發(fā)售提前結(jié)募 單只最高吸金超3
發(fā)售首日，3只保租房公募REITs相繼宣布提前結(jié)募。8月16日傍晚，紅土創(chuàng)新基金率先發(fā)布公告表示，旗下紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房公募REIT(以下簡(jiǎn)稱“紅土深圳安居REIT”)的公眾投資者發(fā)售部分提前結(jié)束募集，并將進(jìn)行比例配售。
公告內(nèi)容顯示，紅土深圳安居REIT原定公眾投資者募集期限為8月16日-17日(含)，截至8月16日，該基金公眾投資者累計(jì)有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)份額已超過初始募集規(guī)模上限，決定自8月17日起不再接受公眾投資者的認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)，并將對(duì)8月16日的有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)采用“末日比例配售”的原則予以部分確認(rèn)，最終配售結(jié)果將在基金合同生效公告中披露。
隨后，華夏基金旗下的華夏北京保障房REIT和中金基金旗下的中金廈門安居REIT也相繼發(fā)布類似內(nèi)容的公告，明確公眾發(fā)售份額提前結(jié)束募集。
對(duì)于發(fā)售首日的實(shí)際認(rèn)購(gòu)情況，北京商報(bào)記者從渠道人士處獲悉，紅土深圳安居REIT公眾投資者場(chǎng)內(nèi)場(chǎng)外合計(jì)認(rèn)購(gòu)金額超370億元，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)超250倍。另?yè)?jù)不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，華夏北京保障房REIT的公眾發(fā)售全渠道募集也已超過190億元，中金廈門安居REIT則尚未有明確數(shù)據(jù)。
一面是大舉涌入的認(rèn)購(gòu)資金，另一面則是極為有限的募集上限。公開信息顯示，首批3只保租房公募REITs發(fā)售份額總額均為5億份。認(rèn)購(gòu)價(jià)格和公眾發(fā)售份額情況方面，紅土深圳安居REIT的認(rèn)購(gòu)價(jià)格為2.484元/份，公眾投資者的初始份額為0.6億份。華夏北京保障房REIT的認(rèn)購(gòu)價(jià)格為2.51元/份，公眾投資者的初始份額為0.6億份。中金廈門安居REIT的認(rèn)購(gòu)價(jià)格為2.6元/份，公眾投資者的初始發(fā)售份額為5629.5萬份。也就是說，3只保租房公募REITs的總募集上限為37.97億元，而面向公眾投資者發(fā)售的規(guī)模僅有約4.46億元。
事實(shí)上，保租房公募REITs的吸金能力由此前披露的機(jī)構(gòu)投資者擬認(rèn)購(gòu)情況也可見一斑。根據(jù)此前披露的網(wǎng)下詢價(jià)結(jié)果看，3只保租房公募REITs的擬認(rèn)購(gòu)倍數(shù)均超100倍，其中，紅土深圳安居REIT更獲超133倍認(rèn)購(gòu)。綜合彼時(shí)數(shù)據(jù)計(jì)算，僅機(jī)構(gòu)投資者的網(wǎng)下擬認(rèn)購(gòu)規(guī)模也已超過1200億元。
收益穩(wěn)定、存量少成受捧主因
在業(yè)內(nèi)人士看來，保租房REITs火爆認(rèn)購(gòu)的背后，離不開公募REITs這類投資品種的獨(dú)特性，在當(dāng)前權(quán)益市場(chǎng)持續(xù)震蕩的背景下，公募REITs本身具備的收益相對(duì)穩(wěn)定、與其他大類資產(chǎn)相關(guān)性低、存量規(guī)模有限等特點(diǎn)令其更受追捧。
百嘉基金董事副總經(jīng)理王群航坦言，“公募REITs產(chǎn)品認(rèn)購(gòu)火爆，一方面是因?yàn)閺V大投資者對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)收益特征明確的產(chǎn)品確實(shí)喜愛，綜合來看，公募REITs的預(yù)測(cè)收益在4%至近12%不等。另一方面，分紅較高，目前已成立的公募REITs均承諾每年的分紅不低于90%。此外，面向公眾投資者的初始發(fā)售規(guī)模太少也是原因之一”。
華夏基金也表示，公募REITs受歡迎的原因主要有三個(gè)方面。首先，從特點(diǎn)看，公募REITs投資于成熟運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的。同時(shí)，根據(jù)要求，公募REITs收益分派比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。因此，公募REITs具有底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)成熟、現(xiàn)金流預(yù)期相對(duì)明確、強(qiáng)制分紅等特性，預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和收益高于債券型基金和貨幣型基金，低于股票型基金，能夠提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
其次，從資產(chǎn)配置角度看，公募REITs與其他大類資產(chǎn)相關(guān)性低，是分散風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化投資組合的配置類資產(chǎn)。在權(quán)益市場(chǎng)波動(dòng)較大、“資產(chǎn)荒”的背景下，公募REITs能滿足投資者的配置需求。
此外，從市場(chǎng)供求角度看，我國(guó)公募REITs尚處于上市初期的成長(zhǎng)階段，已上市公募REITs產(chǎn)品均通過監(jiān)管嚴(yán)格審核，資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良，各類資金配置意愿較強(qiáng)。而目前已上市項(xiàng)目存量規(guī)模較小且流通盤比例不高，產(chǎn)品供給有限進(jìn)一步加劇了各類資金對(duì)公募REITs的追捧。
不過，雖然存量公募REITs數(shù)量有限，但已有部分“增援”在路上。同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至8月16日，目前市場(chǎng)上正在運(yùn)作的公募REITs共計(jì)14只，若算上8月16日同步發(fā)售但尚未成立的3只保租房公募REITs，累計(jì)已達(dá)到17只。另?yè)?jù)上交所和深交所披露信息顯示，8月16日，華夏合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT審核狀態(tài)更新至“已問詢”，僅僅1天前，即8月15日，國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新智造產(chǎn)業(yè)園REIT的項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已反饋”。此外，由華泰資管申報(bào)的華泰紫金江蘇交控高速公路REIT的最新項(xiàng)目狀態(tài)也顯示為“已反饋”。
