重磅規(guī)劃！房地產(chǎn)將迎大變局！昆明樓市重大信號傳出→

昆明市住建局近日發(fā)布《昆明市“十四五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（公眾征求意見稿）》，當(dāng)中提出，將堅持以住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系。

圖自彩龍社區(qū)@燕子燕陽

“十四五”時期，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境和內(nèi)部條件發(fā)生復(fù)雜而深刻的重大變化。新冠肺炎疫情倒逼房地產(chǎn)市場銷售方式從線下轉(zhuǎn)為線上，數(shù)字化為房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)型賦能。人民對高品質(zhì)住宅、居住環(huán)境以及配套設(shè)施的要求提高，有利于促進改善型住房需求提前釋放，加快綠色建筑技術(shù)、智慧技術(shù)、數(shù)字化、區(qū)塊鏈等技術(shù)應(yīng)用。

圖自彩龍社區(qū)@燕子燕陽

房地產(chǎn)市場需求逐漸分化的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)外銷市場降溫較為明顯，本地人口返鄉(xiāng)置業(yè)和住房租賃規(guī)模下滑，住房剛需增長有限。

生態(tài)保護與環(huán)境修復(fù)的挑戰(zhàn)。滇池水生態(tài)修復(fù)任務(wù)日益加重，水資源短缺問題日益突出，新增建設(shè)用地受限，存量用地更新成本攀升。

全國房地產(chǎn)市場逐漸平穩(wěn)降溫，行業(yè)進入成熟期。“三條紅線”金融調(diào)控對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金流形成一定壓力，行業(yè)集中度進一步增加，本地中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金承壓能力轉(zhuǎn)型壓力較大。保障性住房供應(yīng)、人才住房、公共交通、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施等領(lǐng)域的壓力與日俱增。

“十四五”時期，全市房地產(chǎn)用地供應(yīng)約6.0~6.7萬畝，其中住宅類房地產(chǎn)用地約4.8萬~5.4萬畝，非住宅類房地產(chǎn)用地約1.2萬~1.3萬畝，五年累計供應(yīng)商品住房約8000萬平方米，基本實現(xiàn)城鎮(zhèn)住房供需平衡。

圖自彩龍社區(qū)@燕子燕陽

加快解決城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭、新市民、青年人住房保障問題，進一步擴大保障性租賃住房供應(yīng)規(guī)模，提高住房保障覆蓋率，實現(xiàn)應(yīng)保盡保。至2025年力爭實現(xiàn)保障性住房覆蓋50萬城鎮(zhèn)人口，實現(xiàn)“人均一間房，戶均一套房”的基本目標(biāo)。

積極推動租賃住房發(fā)展，擴大租賃住房供應(yīng)規(guī)模，至2025年力爭實現(xiàn)“6:3:1”的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，即60%的城鎮(zhèn)常住人口購買商品住房，30%的城鎮(zhèn)常住人口租賃住房，10%的城鎮(zhèn)常住人口獲得保障性住房。

至2025年，力爭完成2000年底前建成的需改造的老舊小區(qū)改造任務(wù)，共11.4萬戶；力爭完成城中村改造項目284個，盤活存量土地資源；完善中小學(xué)、醫(yī)療、養(yǎng)老、商業(yè)、綠地等公共設(shè)施配套，打造一批“15分鐘生活圈”示范項目。擴大物業(yè)服務(wù)覆蓋范圍，提升各類住宅小區(qū)基本物業(yè)服務(wù)覆蓋率，新建住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋率達到100%?！笆奈濉蹦?，城鎮(zhèn)人均住房面積力爭達到49平方米。

圖自彩龍社區(qū)@燕子燕陽

至2025年，力爭實現(xiàn)商品房開發(fā)應(yīng)用裝配式技術(shù)的建筑面積占新建商品房建筑面積的比例達30%，新建住房綠色建筑占比達到100%，新建商品住房全裝修比例達到80%以上，新建城鎮(zhèn)住房成套率達到100%。存量房交易網(wǎng)簽程序完成率達到100%，住房租賃備案數(shù)量顯著增加，房價上漲幅度不超過城鎮(zhèn)居民可支配收入增長幅度，地價、房價、租金基本穩(wěn)定。

中心城區(qū)大力推動城市更新，盤活存量用地。以整合打包、連片開發(fā)等方式改造城中村、舊廠房及舊住宅區(qū)。妥善化解爛尾樓項目，改善中心城市形象。積極推進老舊樓宇有機更新和二次招商，加速辦公房地產(chǎn)去庫存，打造金融商務(wù)產(chǎn)業(yè)集群?；罨媪可虡I(yè)辦公用房，利用社會閑置住房發(fā)展租賃住房。二環(huán)以內(nèi)適度控制普通住房建設(shè)用地供應(yīng)，著力建設(shè)高品質(zhì)住宅、國際化人才社區(qū)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)結(jié)合軌道交通站點，增加普通住宅用地和保障性租賃住房、人才住房供應(yīng)。

圖自彩龍社區(qū)@燕子燕陽

扶持國有住房租賃企業(yè)開展規(guī)模化、集約化、專業(yè)化住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)，充分發(fā)揮國有企業(yè)的帶動作用。鼓勵民營住房租賃企業(yè)進一步規(guī)范發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。積極引進3~5家長租公寓領(lǐng)域的知名租賃企業(yè)，支持本地專業(yè)化住房租賃企業(yè)做大做強，形成大、中、小型住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局。鼓勵有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期持有部分房源用于市場租賃。

根據(jù)市民人口規(guī)模合理確定租賃住房籌集規(guī)模，通過新建、配建、改建、存量住房盤活等多種方式籌集房源。商業(yè)商務(wù)、公共用地可根據(jù)規(guī)劃提出將其改為“城鎮(zhèn)住宅用地（租賃）”，土地使用年限不變，在土地交易條件中明確租賃居住項目的規(guī)劃設(shè)計條件，并明確建設(shè)的租賃住房僅能用于租賃不得分割銷售。昆明市行政區(qū)域內(nèi)（二環(huán)以外）國有建設(shè)用地上已取得規(guī)劃許可的在建或已建成的商業(yè)和辦公用房，根據(jù)政策要求可以改建為租賃住房。鼓勵企業(yè)將商業(yè)、辦公用房按照建筑、結(jié)構(gòu)、消防等規(guī)范改造為租賃住房。鼓勵企業(yè)以收購、長期租用等方式籌集個人閑置住房用作租賃房源，鼓勵回遷人將剩余房源委托專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)運營。

完善城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)，加快都市區(qū)一體化以公共交通導(dǎo)向發(fā)展（TOD）模式帶動城郊土地開發(fā)，提升土地的開發(fā)價值。加強城市軌道交通與其他公共交通設(shè)施的有效銜接，適時外遷入城道路收費站，適時取消南繞城、東繞城高速公路收費，降低主城與郊區(qū)人口雙向流動的阻力，引導(dǎo)主城區(qū)人口和產(chǎn)業(yè)向滇池流域外圍有序外遷。加快完善呈貢區(qū)、空港區(qū)、北市區(qū)的教育、醫(yī)療、文體等公共服務(wù)設(shè)施以及便民生活服務(wù)設(shè)施，加快實現(xiàn)職住平衡。

圖自彩龍社區(qū)@云臺居士

在城市軌道交通站點和快速公交站點步行范圍內(nèi)（800-1000米），規(guī)劃建設(shè)合理規(guī)模的保障性租賃住房，解決中低收入群體通勤難、就業(yè)遠問題。通過交通一體化（地鐵、快速公交）、基礎(chǔ)設(shè)施一體化、公共設(shè)施一體化、城市治理一體化路徑，推動主城區(qū)和郊區(qū)人口、產(chǎn)業(yè)、投資等要素雙向流動，加快郊區(qū)縣融入主城區(qū)，高品質(zhì)建設(shè)昆明都市圈。

縣城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅占比應(yīng)不低于75%；縣城新建住宅最高不超過18層。

新建住宅建筑的層高不應(yīng)低于3.00m；

臥室、起居室的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.50m，局部凈高不應(yīng)低于2.10m，且局部凈高低于2.50m的面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3；

利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室時，室內(nèi)凈高不低于2.10m的使用面積不應(yīng)小于室內(nèi)使用面積的1/2；

廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.20m。

提高電梯設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)：

入戶層為二層及二層以上的住宅建筑，每單元應(yīng)至少設(shè)置1臺電梯，且轎廂深度不應(yīng)小于1.40m，寬度不應(yīng)小于1.10m，呼叫按鈕的中心距地面高度應(yīng)為0.85～1.10m。

入戶層為四層及四層以上，或入戶層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過9m的住宅建筑，每單元應(yīng)至少設(shè)置1臺可容納擔(dān)架的電梯。

入戶層為十二層及以上的住宅建筑，或入戶層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過33m的住宅建筑，每單元應(yīng)至少設(shè)置2臺電梯，且其中至少應(yīng)有1臺為可容納擔(dān)架的電梯，至少應(yīng)有1臺為消防電梯?？扇菁{擔(dān)架電梯采用寬轎廂時，轎廂長邊尺寸不應(yīng)小于1.60m，轎廂短邊尺寸不應(yīng)小于1.50m；采用深轎廂時，轎廂寬度不應(yīng)小于1.10m，轎廂深度不應(yīng)小于2.10m?？扇菁{擔(dān)架電梯的電梯轎廂門凈寬不應(yīng)小于0.90m。

圖自彩龍社區(qū)@燕子燕陽

在翠湖、滇池旅游度假區(qū)、自貿(mào)區(qū)、空港經(jīng)濟區(qū)等外籍人士較集中的地區(qū)，試點建設(shè)一批高標(biāo)準(zhǔn)國際化人才社區(qū)。住宅建筑采用最先進的綠色建筑科技、5G、物聯(lián)網(wǎng)等智慧技術(shù)，小區(qū)內(nèi)部提供24小時管家式服務(wù)，配套國際化幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、餐廳、運動場所以及便民服務(wù)設(shè)施。

堅持房地產(chǎn)產(chǎn)品與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的國際化，充分利用昆明獨特的氣候、自然資源、生態(tài)資源以及文化資源優(yōu)勢，深度開拓旅居、康養(yǎng)、養(yǎng)老房地產(chǎn)市場。依托自然山水景觀資源，高質(zhì)量建設(shè)或改造多樣化多層次的老年公寓、療養(yǎng)院、度假酒店等房地產(chǎn)項目。配套完善醫(yī)療服務(wù)、康體運動、文化休閑設(shè)施，培育康養(yǎng)旅居精品項目，打造世界級候鳥式康養(yǎng)中心。

滇中新區(qū)（安寧市、嵩明縣）是未來房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的重要拓展區(qū)。增加房地產(chǎn)用地儲備，結(jié)合住房增量需求保證新增房地產(chǎn)用地平穩(wěn)供應(yīng)。優(yōu)先保障中等價位、中小套型普通商品住房的用地供應(yīng)，為主城區(qū)人口和產(chǎn)業(yè)疏散以及本地新型城鎮(zhèn)化提供支撐。結(jié)合產(chǎn)業(yè)園區(qū)就業(yè)人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)特征，鼓勵企事業(yè)單位利用自有閑置用地建設(shè)保障性租賃住房和人才公寓，促進職住平衡。依托縣城、重點鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)吸納本地農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，加速推動就地城鎮(zhèn)化。依托本地優(yōu)質(zhì)康養(yǎng)資源，基于“房地產(chǎn)+健康”“房地產(chǎn)+旅游”“房地產(chǎn)+新興產(chǎn)業(yè)”等開發(fā)模式，提供多樣化房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足宜居住房需求。

進一步提升三市街、南亞、白塔路三個城市級商圈的能級和綜合服務(wù)水平，繼續(xù)夯實青年路、白云路、春融街、世紀(jì)城、人民西路、滇池會展中心六個區(qū)級商圈，積極培育北辰-欣都龍城、西北新城兩個未來區(qū)級商圈。結(jié)合城市人口和居住小區(qū)分布，加快完善老城新城的社區(qū)級商圈建設(shè)，形成層級結(jié)構(gòu)清晰、空間分布均衡的城市商圈體系。

圖自彩龍社區(qū)@云臺居士

城市級商圈重點突出擴容升級、綜合化、國際化三大發(fā)展策略，區(qū)級商圈重點突出功能化、特色化、去庫存三大發(fā)展策略，社區(qū)商圈以1-2公里范圍內(nèi)的社區(qū)居民為服務(wù)對象，是15分鐘便民生活圈的重要組成，重點突出均衡化、便利化、品質(zhì)化。

完善房地產(chǎn)用地供應(yīng)機制。建立“房地聯(lián)動、一地一策”的會商機制和政策工具箱，加強土地價格精準(zhǔn)調(diào)控，實行穩(wěn)房價、定品質(zhì)、競地價的供地方式。

加大閑置用地處置力度。因房地產(chǎn)企業(yè)自身原因?qū)е峦恋亻e置，未動工開發(fā)滿1年的，按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費；未動工開發(fā)滿2年的，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。

嚴(yán)格落實差別化住房信貸政策，支持居民家庭合理自住需求，堅決遏制投機炒房，提高調(diào)控的精準(zhǔn)性，嚴(yán)控房地產(chǎn)金融風(fēng)險。切實加強經(jīng)營用途貸款“三查”，加強個人住房貸款管理，切實防范消費貸款、經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

加強房地產(chǎn)監(jiān)測預(yù)警機制。圍繞地價、房價以及市場供應(yīng)量，形成長期房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)和供應(yīng)時序規(guī)?？刂疲⒍嗖块T聯(lián)動的房地產(chǎn)應(yīng)急響應(yīng)機制。加強銀政企合作，制定應(yīng)對個人斷供、房企資金鏈斷裂等風(fēng)險的應(yīng)急方案，防范商品房樓盤出現(xiàn)延期交樓，提前規(guī)避爛尾樓風(fēng)險。

允許昆明市轄區(qū)內(nèi)無自有住房的租房職工及其配偶，提取規(guī)定額度的住房公積金用于繳納房租。按照國家生育政策生育二孩或三孩的多子女家庭，連續(xù)繳存住房公積金滿一定年限，首次申請公積金貸款購買首套自住住房的，適度提高公積金貸款額度。

圖自彩龍社區(qū)@李存梅

鼓勵非公單位建立住房公積金制度。根據(jù)靈活就業(yè)人員的需求特點，采用靈活多樣的繳存提取模式，建立繳存貢獻與貸款權(quán)利相匹配的存貸掛鉤機制，幫助靈活就業(yè)人員安居穩(wěn)業(yè)。

基本建成覆蓋受益面更廣、供求關(guān)系更加平衡的新型住房公積金制度。進一步完善住房公積金貸款產(chǎn)品分類分級的標(biāo)準(zhǔn)體系，改進住房公積金繳存、提取、使用和監(jiān)管機制。優(yōu)化調(diào)整住房公積金使用范圍，大力推進數(shù)據(jù)集中和信息共享，提升公積金服務(wù)效能，加強住房公積金風(fēng)險管理。

持續(xù)推動老舊小區(qū)改造，至2025年，力爭全面實現(xiàn)2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造任務(wù)（全市共計997個老舊小區(qū)，11.4萬戶，898萬平方米，4344棟）。拓寬老舊小區(qū)改造的資金渠道，根據(jù)實際情況制定融資方案。統(tǒng)籌養(yǎng)老、醫(yī)療、便民市場等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)專項資金，優(yōu)先用于老舊小區(qū)改造中相應(yīng)設(shè)施的建設(shè)。

圖自彩龍社區(qū)@大白貓工作室

利用老舊小區(qū)內(nèi)荒地、建筑拆違、垃圾清理后的零碎閑置用地，新建或整合存量用房作為小區(qū)物業(yè)服務(wù)辦公用房或經(jīng)營性用房，促進有條件的老舊小區(qū)實現(xiàn)改造實施主體與物業(yè)管理主體的統(tǒng)一。鼓勵社區(qū)規(guī)劃師、高校學(xué)者及團隊、規(guī)劃設(shè)計公司、藝術(shù)家、志愿者組織等第三方參與老舊小區(qū)改造。引導(dǎo)居民結(jié)合小區(qū)自身特點，合理選擇物業(yè)服務(wù)模式，進一步擴大老舊小區(qū)基本物業(yè)服務(wù)全覆蓋。

推進老舊住宅建筑加裝電梯：既有住宅建筑加裝電梯不應(yīng)降低結(jié)構(gòu)安全性和影響正常使用功能。加裝電梯的載重量不應(yīng)小于320kg，轎廂門凈寬不應(yīng)小于0.80m。電梯井應(yīng)獨立設(shè)置，且不應(yīng)敷設(shè)與電梯無關(guān)的電纜、電線等。電梯井井壁上除開設(shè)電梯門洞、檢修門洞和通氣孔洞外，不應(yīng)開設(shè)其他洞口。

至“十四五”末，力爭實現(xiàn)全市商品住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋率達到100%，老舊小區(qū)、獨立樓棟等居住小區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋率顯著提升。

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