連下兩子，華潤萬象生活(1209.HK)開始大展拳腳。
在港所上市一周年的華潤萬象生活一直保持平穩(wěn)勢態(tài)，市值穩(wěn)居板塊第二，此前也鮮有重大收并購案。2022年伊始，華潤萬家生活開始大展拳腳，在半個月內(nèi)先后公布收購禹洲物業(yè)、中南服務(wù)。兩次交易總對價不超過33.2億元。
禹洲物業(yè)為禹佳生活服務(wù)旗下物管資產(chǎn)，中南服務(wù)為中南集團旗下物管平臺。此前禹佳生活服務(wù)沖刺IPO兩次失效，選擇出售禹洲物業(yè)以降低資金壓力，而中南服務(wù)已于去年11月12日通過了上市聆訊。
接連收購兩家物業(yè)公司，對華潤萬象生活外拓來說，是極具意義的補充。華潤萬象生活總裁喻霖康表示，到2025年，公司物管在管面積預(yù)計將達到4億平方米。目前其在管面積已突破1.4億平方米。
在物業(yè)服務(wù)行業(yè)集中度快速提升的背景下，通過收并購將快速擴大公司服務(wù)范圍，提升區(qū)域協(xié)同價值，提高市場影響力。
擬耗資不超33.2億收購兩物管企業(yè)
上市一年都沒有大動作的華潤萬象生活在近半個月連推兩起收購。
1月5日，華潤萬象生活發(fā)布公告稱，擬以不高于10.6億元收購禹洲物業(yè)服務(wù)有限公司(以下簡稱“禹洲物業(yè)”)。
禹洲物業(yè)是禹佳生活服務(wù)集團旗下物管集團。而禹佳生活服務(wù)最早在2020年12月提交招股書，經(jīng)歷6個月的聆訊期后失效，2021年6月16日二次提交，但2021年12月17日再次失效。截至2020年12月31日，禹佳生活服務(wù)為127個項目提供物業(yè)管理服務(wù)，在管面積1760萬平方米，資產(chǎn)負(fù)債率高達89.1%。
負(fù)債高企，上市未果，禹佳生活服務(wù)選擇將旗下部分物業(yè)資產(chǎn)出售給華潤萬象生活，以降低資金壓力，集中精力聚焦商業(yè)板塊。1月5日晚間，禹洲集團公告稱，出售完成后，集團預(yù)計于截至2022年12月31日止財政年度確認(rèn)出售公司的收益約人民幣7.19億元。
僅兩個星期后，1月20日，華潤萬象生活又公告，擬收購南通長樂物業(yè)有限公司(簡稱“南通長樂”)全部股權(quán)及江蘇中南物業(yè)服務(wù)有限公司(簡稱“江蘇中南”)1%股權(quán)，收購代價不高于22.6億元。
資料顯示，南通長樂主要提供物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，是香港彩虹物業(yè)有限公司的全資子公司，其掌握江蘇中南99%的股權(quán)。而江蘇中南是中南服務(wù)的運營主體，擁有5147萬平方米的在管面積，合約面積和在途面積共計3941萬平方米，預(yù)計五年內(nèi)在管面積將達到9000萬平方米以上。
通過此次交易，華潤萬象生活將獲得中南集團旗下物管平臺中南服務(wù)全部股權(quán)。值得一提的是，中南服務(wù)剛剛于2021年的11月12日通過了上市聆訊。
以中南服務(wù)2020年稅后凈利潤計算，本次并購PE錄得近34倍，而以2021年稅后凈利潤1.76億元推算，則為14倍左右，基本符合物業(yè)平均15倍上下的PE值。
2021年，華潤萬象生活定下“2021年實現(xiàn)第三方拓展4500萬平方米”的規(guī)模增長目標(biāo)。財報顯示，2021年上半年，華潤萬象生活第三方外拓面積的1765萬平方米中，非居住業(yè)態(tài)占比近80%，主要是依賴母公司華潤置地的導(dǎo)入、政府資源優(yōu)勢及品牌影響力等。
接連收購兩家物業(yè)公司，對華潤萬象生活外拓來說，是極具意義的補充，也將降低其對母公司的依賴。
沖擊4億平方米在管面積
2021年初業(yè)績發(fā)布會上，華潤萬象生活就表示，要實現(xiàn)商業(yè)運營服務(wù)業(yè)務(wù)維持行業(yè)第一，物管業(yè)務(wù)方面要做行業(yè)第一梯隊。而據(jù)克爾瑞發(fā)布的2021年中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管面積排行榜，華潤萬象生活在管面積排名第20位。
2021年12月9日，華潤萬象生活總裁喻霖康在上市一周年品牌發(fā)布會上表示，到2025年，公司物管在管面積預(yù)計將達到4億平方米。據(jù)其透露，截至2021年12月，華潤萬象生活的在管面積已突破1.4億平方米。
而截至2021年上半年，華潤萬象生活住宅業(yè)務(wù)在管面積已達1.21億平米，商業(yè)運營服務(wù)的已開業(yè)購物中心建筑面積達690萬平米。截至2021年11月30日物管業(yè)務(wù)外拓面積同比增長2.4倍，其中非居業(yè)態(tài)占比超80%。
在具體業(yè)績方面，根據(jù)財報，截至2021年6月30日，華潤萬象生活收入40.14億元，同比增長28.1%。其中，住宅物業(yè)管理服務(wù)板塊收入為23.92億元，同比增長42.3%;商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)板塊為16.23億元，同比增長11.7%。
對于經(jīng)營業(yè)績，華潤萬象生活董事長喻霖康表示，當(dāng)前亟待改善的就是毛利率。據(jù)悉，2021年上半年華潤萬象生活的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)物業(yè)管理毛利率僅為13.3%，對比2020年的基礎(chǔ)物管毛利率12.3%，有所提升，但和行業(yè)相比仍有差距。喻霖康在2021年8月26日的業(yè)績會上回應(yīng)稱，希望以后可以維持在14%-17%之間，目前是一個比較合適的毛利率水平。
上述兩宗收購?fù)瓿珊?，將擴大公司服務(wù)范圍，加強物業(yè)管理組合，提升集團區(qū)域協(xié)同價值，提高市場影響力，并通過提供更多物業(yè)管理服務(wù)獲得額外收入來源。
