股價(jià)暴跌、多盤(pán)停工、債務(wù)違約、評(píng)級(jí)連遭下調(diào)……曾經(jīng)的行業(yè)黑馬新力控股(02103.HK)如今一瀉千里。
作為最年輕的港股上市房企，新力控股集團(tuán)近年來(lái)走上快速發(fā)展的道路，由一家?guī)资畠|規(guī)模的小房企飆升至千億規(guī)模，這與其激進(jìn)擴(kuò)張、高溢價(jià)拿地密不可分。2018年至2020年間，新力控股公開(kāi)可查詢的溢價(jià)拿地次數(shù)就達(dá)19次。其中在南昌拿的兩宗地，溢價(jià)率皆超過(guò)100%。
但高杠桿同時(shí)也帶來(lái)高負(fù)債。半年報(bào)顯示，截至2021年6月末，新力控股總負(fù)債為918億，總負(fù)債率近82%，其中流動(dòng)負(fù)債有754.28億元，一年內(nèi)到期的短期債務(wù)約132.4億元，而現(xiàn)金及銀行結(jié)余約為193.5億元，短期債務(wù)占現(xiàn)金比達(dá)68.4%。
長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，與多數(shù)千億房企注重自有資產(chǎn)持有開(kāi)發(fā)不同，新力控股以小股操盤(pán)、合作及代建項(xiàng)目為戰(zhàn)略核心，在評(píng)判房企規(guī)模重要指標(biāo)的權(quán)益銷售額上占比較少。近三年來(lái)新力控股的權(quán)益銷售額占全口徑銷售額比不足50%，因此被業(yè)內(nèi)質(zhì)疑規(guī)模“虛胖”。
由于債務(wù)違約，新力的國(guó)際信譽(yù)跌至谷底。原定10月18日到期的2.46億美元債務(wù)，新力確認(rèn)其未償還，隨之而來(lái)的是信用評(píng)級(jí)再遭下調(diào)，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)已宣布新力控股的評(píng)級(jí)下調(diào)至“SD”(選擇性違約)?；葑u(yù)則宣布，撤銷新力控股的評(píng)級(jí)，因?yàn)槭詹坏侥芫S持新力評(píng)級(jí)所需的充分資訊，相當(dāng)于已將其“除名”。
千億銷售額權(quán)益占比不到一半
起家于南昌的新力控股，創(chuàng)立于2010年，僅用十年時(shí)間就實(shí)現(xiàn)千億銷售規(guī)模，被譽(yù)為行業(yè)黑馬。45歲的實(shí)控人張園林也一直以激進(jìn)著稱，2018年至2020年間，新力控股公開(kāi)可查詢的溢價(jià)拿地次數(shù)就達(dá)19次，新力控股在此前的數(shù)年間銷售額年復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)135%。
2015年，新力控股的銷售額僅為35.1億元;2016年便跨進(jìn)百億，次年超過(guò)400億元;2020年是其上市后的第一個(gè)完整財(cái)年，實(shí)現(xiàn)銷售額1137億元首破千億。2021年上半年，新力控股共實(shí)現(xiàn)總合約銷售額約587.89億元，同比增長(zhǎng)35%;應(yīng)占權(quán)益合約銷售額約270.39億元，同比增長(zhǎng)28.4%，完成全年銷售目標(biāo)的51%。
不過(guò)，近些年新力控股一直處于增收不增利的狀態(tài)，數(shù)據(jù)顯示，2018-2020年，新力控股營(yíng)收分別為84.16億元、269.92億元和280.69億元;同期凈利分別為4.14億元、19.57億元和19.6億元。其中2019年，新力控股毛利率約為29.6%，較2018年的37.3%下降7.7個(gè)百分點(diǎn)，凈利率則在8%以下，在行業(yè)中處于較低水平。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，高杠桿、高周轉(zhuǎn)、大規(guī)模的狂奔線路，吞噬了新力的項(xiàng)目利潤(rùn)，直接導(dǎo)致企業(yè)權(quán)益銷售額走低，新力控股也被業(yè)界戲謔稱為“虛胖的胖子”。
長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，與多數(shù)千億房企注重自有資產(chǎn)持有開(kāi)發(fā)不同，新力控股以小股操盤(pán)、合作及代建項(xiàng)目為戰(zhàn)略核心，熱衷于大量的聯(lián)合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，擴(kuò)大全口徑銷售規(guī)模，來(lái)實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展。近三年來(lái)新力控股的權(quán)益銷售額占全口徑銷售額比不足50%。
2020年，新力控股總合約銷售額達(dá)1137.4億，其中權(quán)益合約銷售金額僅504.2億元，占合約銷售額的比重為44.33%。而同期，行業(yè)平均值75%左右。今年上半年權(quán)益銷售占比為45.99%，全年?duì)I收規(guī)模及業(yè)績(jī)?cè)鏊賶|底。
陷債務(wù)違約融資成本達(dá)8.7%
伴隨規(guī)模擴(kuò)容，債務(wù)壓力與日俱增。半年報(bào)顯示，截至2021年6月末，新力控股總負(fù)債為918億，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)約132.4億元，而現(xiàn)金及銀行結(jié)余約為193.5億元，短期債務(wù)占現(xiàn)金比達(dá)68.4%。
“三道紅線”方面，2021上半年，新力控股集團(tuán)現(xiàn)金短債比為1.4倍、凈負(fù)債率50.5%，這兩項(xiàng)都符合監(jiān)管要求;僅有剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為73.5%，略高于紅線標(biāo)準(zhǔn)。
中報(bào)顯示，新力控股的加權(quán)融資成本達(dá)8.7%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。根據(jù)365財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)的《2021年上半年上市房企平均融資成本增速榜》，45家上市房企中加權(quán)平均融資成本的平均值為6.11%。
在業(yè)績(jī)會(huì)上，新力控股首席財(cái)務(wù)官許進(jìn)業(yè)表示，針對(duì)未來(lái)一年即將到期償還的債務(wù)，新力計(jì)劃利用開(kāi)發(fā)貸置換，或是銷售回款償還，并透露“都有償還和再融資計(jì)劃，正在推進(jìn)當(dāng)中”。
9月20日，新力股價(jià)突然慘遭“腰斬”，當(dāng)天最高跌幅87%，股價(jià)跌至每股0.5港元，一夜之間蒸發(fā)了近約120億港元。
10天后，新力發(fā)布公告承認(rèn)，此次股價(jià)被巨額拋單，直接原因是大股東質(zhì)押股票被強(qiáng)制平倉(cāng)，相當(dāng)于股權(quán)直接易主了，背后的根本原因是公司遇到了流動(dòng)資金的問(wèn)題。
10月11日，新力控股公告，將于10月18日到期的2.5億元的美元債及最后一期利息可能會(huì)違約。而如今隨著債務(wù)到期，新力控股已經(jīng)是債務(wù)實(shí)質(zhì)性違約。
資料顯示，新力控股境外債務(wù)本金總額達(dá)到10.05億元，除了上述已經(jīng)違約的債務(wù)，還包括一筆2022年1月到期的2.5億美元優(yōu)先票據(jù)，以及一筆在新交所上市的2022年1月到期的2.1億美元優(yōu)先票據(jù)。
隨之而來(lái)的是信用評(píng)級(jí)再遭下調(diào)，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)已宣布新力控股的評(píng)級(jí)下調(diào)至“SD”(選擇性違約)。此前，新力已有兩筆債務(wù)逾期，這次違約無(wú)疑將這家千億房企的國(guó)際信譽(yù)錘至谷底。
股權(quán)凍結(jié)多處項(xiàng)目停工
近期，新力地產(chǎn)集團(tuán)新增股權(quán)凍結(jié)信息，其下屬的“蘇州新力力創(chuàng)房地產(chǎn)有限公司”被凍結(jié)股權(quán)，數(shù)額為20億元。近日，新力地產(chǎn)集團(tuán)又因未按時(shí)履行法律義務(wù)，被法院強(qiáng)制執(zhí)行，執(zhí)行法院為深圳市福田區(qū)人民法院。而這僅僅只是開(kāi)始，在國(guó)慶長(zhǎng)假后短短十余天，新力旗下公司已發(fā)生了9起股權(quán)凍結(jié)，新力相繼成為各類合同糾紛、建設(shè)工程糾紛案的被告。
在9月20日股價(jià)閃崩前，新力在大本營(yíng)南昌就似乎已有資金危機(jī)。首先是南昌地鐵4號(hào)線沿線、號(hào)稱“75萬(wàn)方大盤(pán)”的新力城被曝停工。原本應(yīng)于9月底以及11月底交付的住宅，如今尚未完工、進(jìn)度緩慢。目前新力城的尾盤(pán)已經(jīng)被政府停售。
不僅是新力城，新力在南昌的多個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在都無(wú)法拿到預(yù)售許可，一些完全準(zhǔn)備妥當(dāng)?shù)拇鲜袠潜P(pán)根本無(wú)法開(kāi)賣(mài)，不能給新力帶來(lái)任何的資金回籠。位于南昌紅谷灘區(qū)的新力寶龍理想城，新力祥云中心都在臨近開(kāi)售時(shí)間時(shí)間取消了開(kāi)售計(jì)劃;新力禧園、琥珀園、象湖灣等多個(gè)樓盤(pán)也出現(xiàn)了認(rèn)籌金不退款、施工停工、拖欠房產(chǎn)證等問(wèn)題。
新力的另一個(gè)重倉(cāng)地——廣東，同樣未能幸免。據(jù)悉，廣州公司在售的廣清項(xiàng)目的工程進(jìn)度已停滯多時(shí)?；葜莞侵貫?zāi)區(qū)，根據(jù)房評(píng)惠州披露，新力過(guò)半項(xiàng)目已停工，去化主力大盤(pán)新力城已全面封盤(pán)。
面對(duì)種種危機(jī)，新力控股表示，已聘請(qǐng)法律顧問(wèn)和財(cái)務(wù)顧問(wèn)，評(píng)估資本結(jié)構(gòu)及流動(dòng)資金，探討可行的補(bǔ)救方案，將加快出售項(xiàng)目，但在補(bǔ)救措施上尚未制定任何具體方案。
