房企債務(wù)違約風(fēng)險正在集中爆發(fā)。近日，當代置業(yè)(01107.HK)對外發(fā)布一則尋求緩還美元債公告。
公告中稱，當代置業(yè)尋求將2021年10月25日到期、票息12.85%的優(yōu)先票據(jù)贖回35%后，剩余部分到期日延長三個月，以改善流動性和現(xiàn)金管理，并避免任何潛在的償付違約。另外，公司董事會主席張雷和總裁張鵬有意提供合共約8億元人民幣股東貸款，預(yù)期于未來2-3月內(nèi)完成。
近年來，當代置業(yè)財務(wù)杠桿高企，資產(chǎn)負債率一直維持高位，2017-2020年該指標分別為84.47%、85.86%、87.45%以及86.6%。半年報顯示，截至2021年6月末，當代置業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為83%，凈負債率93%，非受限現(xiàn)金短債比1.46，踩中一道紅線，保持“黃檔”。流動負債有661.8億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有93.47億元。
為緩解債務(wù)壓力，10月8日，其旗下物業(yè)公司第一服務(wù)控股(02107.HK)在港交所發(fā)布停牌公告，“以待根據(jù)香港公司收購及合并守則刊發(fā)構(gòu)成本公司內(nèi)幕消息的公告”。市場普遍認為，當代置業(yè)很可能選擇賣物管公司回籠資金的做法。
短期流動性問題頻發(fā)，暴露了公司潛在的信用危機。截至10月15日收盤，這家上半年實現(xiàn)營收近百億的房企，總市值不足12億港元。
尋求債務(wù)展期及股東輸血
10月11日，當代置業(yè)對外宣布尋求美元債展期：于2021年10月25日到期的2.5億美元優(yōu)先票據(jù)，擬延期至2022年1月25日。該筆即將到期的美元債發(fā)行于2019年4月，息票利率12.85%，總額3億美元，目前剩余本金金額2.5億美元。
同時，另一份公告顯示，當代置業(yè)控股股東和總裁將提供8億元人民幣的股東貸款，張雷表示將視乎集團財務(wù)狀況適時考慮予以持續(xù)支持。
盡管債務(wù)展期作為避免債務(wù)違約的一種方式，也是債務(wù)積極管理的表現(xiàn)形式，但在一定程度上仍然暴露了公司的流動性風(fēng)險，一些國際評級機構(gòu)將視之為實質(zhì)性違約，也引發(fā)當代置業(yè)的國際評級下調(diào)。
10月14日，評級機構(gòu)惠譽將當代置業(yè)的長期外幣和本幣發(fā)行人違約評級從“B”下調(diào)至“C”，并將該公司的高級無抵押評級、未償債券評級及相應(yīng)回收率評級從“B/RR4”下調(diào)至“C/RR6”。
從“三道紅線”看，截至上半年，當代置業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為83%，凈負債率93%，現(xiàn)金短債比為1.46，仍有一項指標超閾值，保持“黃檔”。
數(shù)據(jù)顯示，目前當代置業(yè)有5只存續(xù)美元債，總發(fā)行金額約14億美元，平均票息11.58%。即便這支2.5億美元的債務(wù)成功展期，后續(xù)也還有陸續(xù)到期的債務(wù)在排隊，其中便包括一筆2022年2月到期的美元債，本金2億美元，利率11.8%。
值得一提的是，近年來當代置業(yè)的融資成本一直居高不下。2018年12月，該公司發(fā)行的一筆1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率高達15.5%，創(chuàng)造了當時的亞洲紀錄。
數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月30日，當代置業(yè)融資成本為2.06億元，同比增長23.5%;加權(quán)平均借貸利率約9.73%，2020年這一數(shù)據(jù)為9.9%。
在融資渠道方面，當代置業(yè)也較為狹窄，主要通過借款、發(fā)債和股權(quán)等渠道融資。
為了優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，此前當代置業(yè)頻頻回購境外債務(wù)，同時開啟“賣子換錢”。近日，當代置業(yè)旗下的物業(yè)公司第一服務(wù)控股發(fā)布了停牌公告，以待公布收購合并消息。不過，即使按照市值計算，第一服務(wù)僅有13.7億元，還有49.09%的資產(chǎn)負債率。顯然，靠出售物業(yè)公司獲得的現(xiàn)金，難以覆蓋即將到期的2.5億美元的債務(wù)。
加速擴張銷售盈利能力走低
當代置業(yè)于2006年成立，總部位于北京，2013年在港交所上市，是一家房地產(chǎn)開發(fā)商。項目涵蓋高端住宅、獨棟別墅、寫字樓、酒店、公寓、會議中心等地產(chǎn)類型，同時也包括節(jié)能住宅產(chǎn)品的開發(fā)業(yè)務(wù)。
當代置業(yè)曾立下“2005年要突破100億元，2007年突破300億元，2009年突破700億元，2010年則要達到900億元”的豪言壯志。在此背景下，當代置業(yè)不斷加大投入力度，但在加大拿地力度的同時，其債務(wù)問題也隨之凸顯。
今年上半年，當代置業(yè)拿地毫不手軟，其在西安、重慶、青島、蘇州、合肥和呼和浩特等地新獲取了20個項目，新增計容建筑面積356.4萬平方米。截至期末，當代置業(yè)土地儲備合計1676萬平方米。
據(jù)半年報顯示，今年上半年當代置業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入95.43億元，同比增長9.56%;實現(xiàn)凈利潤4.48億元，同比增長12.56%。
不過，近年來，當代置業(yè)的盈利能力一般，自2020年起毛利率、凈利率開始走低，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額持續(xù)凈流出。
根據(jù)此前公司發(fā)布的2021前九個月未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)，前9月，當代置業(yè)合約銷售為335.44億元，同比增長24.62%，但9月單月合約銷售額則同比減少21.78%至約35.63億元，環(huán)比亦減少15.4%。
據(jù)中指研究院發(fā)布的《2021年1-9月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績TOP200》顯示，當代置業(yè)今年1-9月以335.4億元銷售額排在75名，較上年同期排名71，下降了4個名次。
業(yè)內(nèi)認為，當代置業(yè)盈利能力一般，財務(wù)杠桿高企，融資成本居高不下，在房地產(chǎn)行業(yè)下行周期中面臨債務(wù)和融資雙重壓力。
