對中國樓市而言，2024年無疑是一個政策大年。據(jù)研究機構(gòu)統(tǒng)計，截至2024年11月末，從中央到地方陸續(xù)出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策累計逾700次，縱觀這些政策，“優(yōu)化”“松綁”“止跌”“回穩(wěn)”是其最大的共性。
如此之多的政策密集出臺，背后有何深意?其實，早在2023年中央就明確作出“要適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”的重要研判，一年后的2024年中央經(jīng)濟(jì)工作會議，進(jìn)一步強調(diào)“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。
政策密集出臺后效果如何?站在2024歲末我們回眸發(fā)現(xiàn)，與房地產(chǎn)相關(guān)的土地市場、新房市場、二手房市場、并購市場都陸陸續(xù)續(xù)熱鬧起來了：鮮少拿地的民營房企開始嘗試拿地了，熱點城市土地市場又現(xiàn)“地王”了;猶豫不決的購房者陸續(xù)出手買房了，持續(xù)觀望的潛在購房者開始心動了;就連沉寂多時的并購市場也出現(xiàn)了多起標(biāo)志性的并購案例。
種種回暖的現(xiàn)象，都指向了“止跌回穩(wěn)”四個字。
2025年樓市會如何走?房企高管、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、購房者、樓市專家都對上述積極變化給予了肯定。但提醒稱，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場乍暖還寒，他們期待2025年房地產(chǎn)業(yè)的各項政策能真正落到實處，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的勢頭得到鞏固、回穩(wěn)勢頭更加明顯。
樓市政策
寬松貫穿全年
與2016年中國房地產(chǎn)市場高歌猛進(jìn)時，調(diào)控政策密集出臺以降溫樓市不同，2024年出臺的各項政策以松綁為主基調(diào)，且處處滲透著政府對行業(yè)的呵護(hù)。
從年初建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，到年中統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，再到年末持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，不斷出臺的各項政策極具針對性，在滿足剛性和改善性住房需求的基礎(chǔ)上，目標(biāo)直指防范化解重點領(lǐng)域的風(fēng)險以及穩(wěn)住樓市。
中央層面，4月30日，中央政治局會議指出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。5月17日，中國人民銀行下調(diào)首套房和二套房首付比例，取消全國層面?zhèn)€人住房貸款利率下限，下調(diào)住房公積金貸款利率。9月26日，中央政治局會議首提“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，同時強調(diào)“對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”，方向清晰，目標(biāo)明確。
地方層面，“5·17”“9·26”兩輪重大舉措落地前后，各地政策出臺頻次明顯加快，落實政策包括優(yōu)化/取消限購、降低首付比例、降低房貸利率、取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)、放松限售、優(yōu)化限價、發(fā)放購房補貼等多個方面，其中廣州全面取消限購，北京、上海、深圳對限購、限貸政策進(jìn)行了多輪優(yōu)化放松，核心二線城市限購、限貸政策全面放開。
12月9日，中央政治局會議首提“穩(wěn)住樓市”，12月12日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議強調(diào)“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，兩次重要會議為2025年樓市走向定下基調(diào)。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，2024年以來，國家在需求端、供給端、去庫存方面均出臺多項“穩(wěn)地產(chǎn)”政策，未來推動政策加快落地見效，是市場實現(xiàn)持續(xù)性“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵，預(yù)計2025年房地產(chǎn)政策寬松基調(diào)仍將延續(xù)，下階段政策有望繼續(xù)圍繞“促進(jìn)需求”和“優(yōu)化供給”展開。
市場銷售
峰回路轉(zhuǎn)
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，規(guī)模大、鏈條長，樓市穩(wěn)則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)、民生穩(wěn)、消費穩(wěn)。在諸多利好政策的刺激下，房地產(chǎn)市場在2024年第四季度峰回路轉(zhuǎn)。消費者對于樓市的信心大為增強，之前還在猶豫的購房者紛紛入市，年初觀望、年中等待、年末心動的人越來越多，曾經(jīng)堅決不看好樓市的人也開始動搖了。
小李來上海工作已有兩年，在上海買房安家一直是他的愿望。隨著上海樓市政策持續(xù)寬松，尤其是9月29日上海出臺的樓市新政很給力——小李在上海擁有購房資格了!他隨即在國慶假期購入一套心儀已久的新房。
市場回暖的跡象有數(shù)據(jù)可證。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，10月、11月全國新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)兩個月同比、環(huán)比雙增長，一線城市帶動二線、三線城市商品房成交增長。同時，截至目前，今年全國二手房交易網(wǎng)簽面積同比實現(xiàn)正增長，全國有11個省份的二手住宅交易網(wǎng)簽面積超過新建商品住宅。
“這一輪中央(政策)的目的是探底企穩(wěn)，目前看已經(jīng)發(fā)揮出作用。”華潤置地武漢公司相關(guān)負(fù)責(zé)人陳經(jīng)天表示，公司10月的銷售數(shù)據(jù)環(huán)比大幅回升，顯示出市場正在企穩(wěn)，近期新開樓盤的銷售也遠(yuǎn)超預(yù)料。
樓市回暖在二手房市場表現(xiàn)得更為明顯。
楊寧寧是上海鏈家招商花園城B分行的一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。對她而言，2024年是個大年。據(jù)她介紹，今年上半年看房的人就陸續(xù)增多，經(jīng)紀(jì)人開始忙碌起來，每天不停地帶客戶看房，但并沒有產(chǎn)生出很多的業(yè)績量。6月后，市場成交加快，特別是9月的樓市新政、11月的交易稅費減免以及取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)之后，二手房市場成交量一直保持得不錯。
“我從業(yè)十余年，以前一年下來可能也就10單左右的成交量，但今年已經(jīng)成交20多單，同事們的開單情況也比去年好很多。”楊寧寧表示，下半年客戶出手訂房的速度明顯加快，反映出他們對市場的信心在逐漸增強，相信接下來市場依然會保持穩(wěn)定，二手房市場表現(xiàn)可期。
土地市場
局部回暖 民企出手
樓市的回暖，已經(jīng)傳導(dǎo)至土地市場。12月17日，廣州市番禺區(qū)迎來4幅涉宅用地出讓，萬科以底價合計28.8億元摘得廣州南站商務(wù)區(qū)3幅宅地。這不僅是萬科時隔4年再次在廣州公開市場拿地，也是廣州市政府與房企聯(lián)合打造低效存量用地盤活的創(chuàng)新試點。
自2024年下半年以來，一些一二線城市的土地市場開始活躍起來。10月，綠城以總價34.22億元、成交樓面價50717元/平方米的價格斬獲杭州市上城區(qū)1幅地塊，打破了塵封8年的杭州單價“地王”紀(jì)錄。
對于近幾年持續(xù)低溫的土地市場來說，“地王”再現(xiàn)意義重大：一方面表明地方政府供地質(zhì)量在不斷提高，優(yōu)質(zhì)地塊吸引房企展開激烈拼搶;另一方面也能看出房企投資日益聚焦以及對城市未來前景的樂觀態(tài)度。
更可喜的是，民營房企終于下場拿地了。9月，廣西南寧出讓兩幅商住地塊，競得者均為廣西本地民企;今年前三季度徐州土地市場上民企“零拿地”的情況也在9月底被打破，當(dāng)?shù)?幅“第四代住宅”地塊被一家新成立的民企收入囊中;11月，成都高新區(qū)大源板塊1幅宅地同樣被民企拿下，溢價率高達(dá)46%。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，9月至11月，30個重點城市土地成交中，至少有12幅地塊被民企高溢價競得。
在國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所房地產(chǎn)研究室副主任牛三元看來，民企拿地是房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回暖的重要信號。在中央和地方一系列政策的作用下，隨著整個市場銷售的邊際改善，民營房企的信心得到提振。
今年以來，全國土地市場供應(yīng)規(guī)模保持相對低位平穩(wěn)運行，核心城市比較穩(wěn)健，部分地區(qū)土地成交和城投拿地金額超過去年，顯示出一定程度的點狀復(fù)蘇跡象。
“目前仍處于去庫存、供求平衡周期，從10月以來典型高溢價高總價成交地塊來看，面對存量市場走高、人均住房面積高位的現(xiàn)狀，只有持續(xù)供應(yīng)優(yōu)質(zhì)宅地，以市場化推動優(yōu)秀企業(yè)競爭，才能切實提升新建住宅的建設(shè)品質(zhì)。”克而瑞集團(tuán)董事長丁祖昱表示。
并購再起
深耕主業(yè)或謀求轉(zhuǎn)型
隨著房地產(chǎn)市場從增量時代轉(zhuǎn)向存量時代，越來越多的房企更加重視可持續(xù)發(fā)展，他們或加碼主業(yè)深耕房地產(chǎn)，或探索新業(yè)務(wù)謀求轉(zhuǎn)型。
自2024年9月中國證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于深化上市公司并購重組市場改革的意見》以來，房企的并購重組漸次活躍，甚至出現(xiàn)了數(shù)個備受行業(yè)關(guān)注的并購案例。
面對更加緊張的競爭格局，津投城開選擇主動轉(zhuǎn)型。12月18日，津投城開公告，公司擬購買天津能源投資集團(tuán)有限公司及其下屬公司持有的天津津能股份有限公司等5家公司的控股權(quán)，并募集配套資金。交易完成后，公司主營業(yè)務(wù)將由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營變更為供熱、綜合能源服務(wù)及新能源發(fā)電等業(yè)務(wù)。
大浪淘沙之下，越來越多的房企開始正視現(xiàn)實，不少上市房企高管在與記者交流時表示，希望嘗試探索向新質(zhì)生產(chǎn)力方向轉(zhuǎn)型升級。民營房地產(chǎn)公司大名城董事局主席俞培俤告訴記者，大名城認(rèn)識到公司經(jīng)營的持續(xù)發(fā)展與適時轉(zhuǎn)型的重要性。公司上半年新增投資布局了人工智能算力以及低空經(jīng)濟(jì)兩項業(yè)務(wù)，目前相關(guān)工作進(jìn)展順利。
也有不少房企依然堅持深耕主業(yè)。中交地產(chǎn)于11月初宣布擬現(xiàn)金收購中交服務(wù)100%股權(quán)，該項收購將完善公司產(chǎn)業(yè)鏈的后端布局，加強公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資、建設(shè)、運營服務(wù)一體化協(xié)同效應(yīng)。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，政策鼓勵上市公司進(jìn)行產(chǎn)業(yè)整合和跨行業(yè)并購，旨在提升資源配置效率和推動高質(zhì)量發(fā)展。這些政策為房企的轉(zhuǎn)型提供了資金和政策上的支持，使得企業(yè)在轉(zhuǎn)型過程中能夠更加靈活和高效。
提振信心
“幫扶+自救”齊發(fā)力
一攬子增量政策開始落地顯效，但中國房地產(chǎn)市場過去積累的矛盾與問題相互交疊，并非一朝一夕所能化解。我國新建商品住房存量規(guī)模大，因此對商品房建設(shè)要“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”。
政策層面已經(jīng)明確，商品房庫存較多的城市，政府可按需定購，積極支持收購存量商品房用作保障性住房。目前，各地加速推進(jìn)收購存量商品房用作保障性住房，專項債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲備也在加快落地。
然而要提振市場信心，改善樓市預(yù)期，促進(jìn)金融和房地產(chǎn)良性循環(huán)，“白名單”及保交房工作仍是重中之重。經(jīng)過各地各部門的持續(xù)推進(jìn)，297個地級及以上城市均已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制。截至11月末，全國“白名單”項目貸款審批通過金額已達(dá)到3.6萬億元。保交房方面，截至11月底，全國保交房已交付住房324萬套，保障購房人合法權(quán)益的同時，對市場預(yù)期也帶來有效改善。
政府幫扶的同時，企業(yè)化債也在提速。
11月28日，旭輝控股集團(tuán)宣布，合計持有適用債務(wù)未償還本金總額約87.36%的債權(quán)人已正式簽訂或加入境外重組支持協(xié)議。
此外，融創(chuàng)、華夏幸福、*ST金科、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等一批房企在債務(wù)重組方面均取得新進(jìn)展。
“房企風(fēng)險出清依賴于房地產(chǎn)市場基本面變化，并且需要政策支持。目前來看，單純依靠市場力量無法實現(xiàn)企業(yè)風(fēng)險出清。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，相關(guān)部門應(yīng)加快制定系統(tǒng)性的房企風(fēng)險化解方案，助力房企風(fēng)險盡快化解，促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。
展望來年
持續(xù)用力穩(wěn)住樓市
2024年中央經(jīng)濟(jì)工作會議釋放出的一個重要信號就是“穩(wěn)住樓市”。會議指出，有效防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國近日表示，接下來，要按照中央經(jīng)濟(jì)工作會議要求，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。一方面，著力釋放需求，因城施策落實好各項政策，加力實施城中村和城市危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力;另一方面，著力改善供給，在嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量上下功夫，合理控制房地產(chǎn)新增的用地供應(yīng)，大力實施城市更新，推動房地產(chǎn)企業(yè)有效盤活存量用地和房產(chǎn)，加快轉(zhuǎn)型發(fā)展。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“持續(xù)用力推動”的表述比較新穎，意味著下一步繼續(xù)貫徹落實“推出增量政策、落實存量政策”以形成政策疊加和釋放效應(yīng)的邏輯。同時，“用力”也意味著未來不僅有新政策，而且政策力度會加大。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池認(rèn)為，房地產(chǎn)市場要實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展，需要各地因城施策，出臺有利于扭轉(zhuǎn)供大于求局面的房地產(chǎn)政策，促進(jìn)供求平衡，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。
追風(fēng)趕月莫停留，平蕪盡處是春山。如何穩(wěn)住樓市?或許“以進(jìn)促穩(wěn)”是核心。當(dāng)前，中國房地產(chǎn)市場正處于新舊模式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，我國住房發(fā)展正從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，提升住房品質(zhì)、讓老百姓住上更好的房子，是房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展的必然要求。房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展，也將為中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展積蓄更多動能，為建設(shè)適應(yīng)人民群眾新期待的“好房子”提供更有力支撐。
