9月7日，中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行四大銀行發(fā)布關(guān)于存量首套住房貸款利率調(diào)整和操作事項(xiàng)的公告。公告均明確了對(duì)2023年8月31日前辦理的首套個(gè)人住房貸款進(jìn)行分類(lèi)調(diào)整的規(guī)則，并將首輪批量調(diào)整時(shí)間定為9月25日。這是金融機(jī)構(gòu)在8月31日中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》后，再次跟進(jìn)存量首套住房貸款利率的調(diào)整方案。
(相關(guān)資料圖)
日前，接受紅星新聞采訪(fǎng)的購(gòu)房者、房地產(chǎn)從業(yè)者和專(zhuān)家對(duì)四大行利率調(diào)整減負(fù)效應(yīng)尚存在不同看法。有購(gòu)房者向紅星新聞表示，對(duì)本次利率調(diào)整感受不明顯。而在西安從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的薛先生對(duì)本次利率調(diào)整的態(tài)度相對(duì)積極。他認(rèn)為，利率下調(diào)相當(dāng)于購(gòu)房者提前還貸。以100萬(wàn)元的住房貸款為例，如果購(gòu)房者將手里的40萬(wàn)閑錢(qián)用于提前還貸，貸款本金就只剩下60萬(wàn)。本金減少，利息總額也會(huì)隨之下降。而貸款利率現(xiàn)在從原先5.00%或6.00%上下降到4.00%左右，利息總額也會(huì)減少，這相當(dāng)于上述提前還貸的40萬(wàn)元發(fā)揮了作用，利率得到稀釋。
下調(diào)基點(diǎn)
房貸利率總體向下
本次利率調(diào)整確定以L(fǎng)PR報(bào)價(jià)為基準(zhǔn)，基點(diǎn)浮動(dòng)則根據(jù)具體情況有所不同。LPR指的是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，每月20日?qǐng)?bào)價(jià)一次。利率上下浮動(dòng)的基點(diǎn)又稱(chēng)BP，1BP等于1個(gè)基點(diǎn)，也等于0.01個(gè)百分點(diǎn)。
中國(guó)人民銀行2019年第16號(hào)公告確立了商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率為L(zhǎng)PR定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)這一模式。該公告規(guī)定，自2019年10月8日起，新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR。
▲資料圖 圖據(jù)視覺(jué)中國(guó)
我國(guó)當(dāng)前全國(guó)首套房貸利率政策下限（下稱(chēng)“全國(guó)下限”）為“相應(yīng)期限LPR-20BP”。2022年5月，中國(guó)人民銀行、原銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，自2022年5月15日起，全國(guó)下限調(diào)整為L(zhǎng)PR減去20個(gè)基點(diǎn)。
據(jù)上述四大行公告，本次利率調(diào)整對(duì)象定為2023年8月31日（含當(dāng)日）前已發(fā)放的，以及已簽訂借貸合同但尚未發(fā)放的首套個(gè)人住房貸款，按照辦理時(shí)間可分為三類(lèi)。
第一類(lèi)為2019年10月7日（含當(dāng)日）之前辦理的首套個(gè)人住房貸款，本次利率最低可以調(diào)整為合同相應(yīng)期限LPR，且加點(diǎn)幅度為0。第二類(lèi)是指2019年10月8日至2022年5月14日辦理的首套個(gè)人住房貸款，最低可以調(diào)整為合同相應(yīng)期限LPR，加點(diǎn)幅度同樣為0。第三類(lèi)指的是2022年5月15日（含當(dāng)日）至2023年8月31日辦理的首套個(gè)人住房貸款，最低可以調(diào)整為合同相應(yīng)期限LPR再減去20BP，即“LPR-20BP”。
公告顯示，第一類(lèi)和第二類(lèi)住房貸款的最低利率均調(diào)整為L(zhǎng)PR報(bào)價(jià)水平，且不帶加點(diǎn)。調(diào)整后的第三類(lèi)住房貸款最低利率在LPR報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上再減去20個(gè)基點(diǎn)，與當(dāng)前全國(guó)下限要求一致。
對(duì)于尚未規(guī)定首套住房貸款利率政策下限（下文采用中國(guó)銀行公告中的簡(jiǎn)稱(chēng)，即當(dāng)?shù)叵孪蓿┑牡胤蕉?，本次調(diào)整過(guò)后，最低利率無(wú)需再加點(diǎn)，僅為當(dāng)時(shí)的LPR報(bào)價(jià)水平或低于該水平20個(gè)BP。
如若存在當(dāng)?shù)叵孪?，且原貸款發(fā)放時(shí)該下限高于擬調(diào)整的最低利率水平，或該下限存在LPR加點(diǎn)的情況，按照本次四大行公告規(guī)定，最終將按照原當(dāng)?shù)叵孪薮_定調(diào)整后的最低利率。
▲資料圖 圖據(jù)IC photo
紅星新聞梳理發(fā)現(xiàn)，各地當(dāng)?shù)叵孪拊贚PR基準(zhǔn)上的加點(diǎn)幅度并不高。例如，北京當(dāng)?shù)叵孪迯?019年10月至今加點(diǎn)幅度均為55個(gè)BP；上海歷年當(dāng)?shù)叵孪拮罡呒狱c(diǎn)幅度為2021年7月24日至今的35個(gè)BP；深圳歷年當(dāng)?shù)叵孪拮罡呒狱c(diǎn)幅度為2019年10月8日至今的30個(gè)BP。
100個(gè)BP的加點(diǎn)幅度在實(shí)際住房貸款中較為常見(jiàn)，最終導(dǎo)致執(zhí)行利率很容易達(dá)到5.00%，甚至接近6.00%的水平。一位廣東網(wǎng)友分享的截圖顯示，2018年9月12日辦理的住房貸款，利率計(jì)算方式為L(zhǎng)PR加157個(gè)基點(diǎn)，執(zhí)行利率為5.87%。另一位安徽合肥網(wǎng)友的截圖顯示，2021年9月17日辦理的住房貸款，利率計(jì)算方式為L(zhǎng)PR加123個(gè)基點(diǎn)，執(zhí)行利率為5.53%。
總體來(lái)說(shuō)，本次調(diào)整后的利率與實(shí)際執(zhí)行利率相比，呈下降態(tài)勢(shì)。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向紅星新聞表示，此次改革的思路是把“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR+低基點(diǎn)”。現(xiàn)在絕大多數(shù)購(gòu)房者的房貸利率都按照“LPR+基點(diǎn)”的方式進(jìn)行。LPR由人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心計(jì)算并公布，是各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)基礎(chǔ)性的貸款參考利率。購(gòu)房者和銀行無(wú)權(quán)調(diào)整，而銀行可以調(diào)整的內(nèi)容就是基點(diǎn)?；c(diǎn)高，計(jì)算出來(lái)的利率就高，反之計(jì)算出來(lái)的利率就低。
嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)，不管LPR數(shù)值為多少，只要基點(diǎn)下降，調(diào)整后的利率肯定隨之下降，況且近年來(lái)LPR也是下降的。政策本質(zhì)上就是把各個(gè)高基點(diǎn)的購(gòu)房者進(jìn)行調(diào)整，讓他們享受最低的基點(diǎn)。購(gòu)房者當(dāng)年的房貸利率過(guò)高，政策就調(diào)低一些，而對(duì)較低利率不做調(diào)整，讓它們?nèi)匀槐３值屠仕?。“相?dāng)于把過(guò)去他沒(méi)有拿到的折扣還給他”。但調(diào)低利率也不能低于最低線(xiàn)，這時(shí)候需要參考買(mǎi)房那年各地規(guī)定的最低利率標(biāo)準(zhǔn)，這是下限的意義。
根據(jù)中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023年8月21日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為4.2%。若9月20日?qǐng)?bào)價(jià)水平不變，由此可以推算，在不考慮當(dāng)?shù)叵孪薜那闆r下，本次調(diào)整過(guò)后，一年期的利率最低可為3.25%，五年期以上利率最低可為4.00%。
考慮當(dāng)?shù)叵孪薜那闆r，以2019年10月以來(lái)數(shù)值較為穩(wěn)定的北京和深圳兩座城市為例。若報(bào)價(jià)水平不變，本次調(diào)整過(guò)后，北京第二類(lèi)和第三類(lèi)住房貸款一年期利率均為3.90%，五年期以上利率最低均為4.75%；深圳第二類(lèi)和第三類(lèi)住房貸款一年期利率均為3.75%，五年期以上利率最低均為4.50%。兩座城市調(diào)整后的最低利率不再出現(xiàn)高于5.00%的情況。
假設(shè)客戶(hù)貸款200萬(wàn)元，貸款期限為30年，按照本次調(diào)整后的最低房貸利率4.00%計(jì)算，通過(guò)等額本息方式還款所需利息總和為143.74萬(wàn)元，每月應(yīng)還9548.31元。如果按照調(diào)整前動(dòng)輒5.00%的貸款執(zhí)行利率計(jì)算，相同條件下，所需利息總和為186.51萬(wàn)元，每月應(yīng)還10736.43元。調(diào)整后與調(diào)整前相比，每月應(yīng)還房貸減少約1188元，利息總額少了42.77萬(wàn)元。
房貸利率下調(diào)影響幾何？
房地產(chǎn)從業(yè)者認(rèn)為相當(dāng)于購(gòu)房者提前還貸
去年3月，皮某在北京買(mǎi)了一套房，當(dāng)時(shí)向工商銀行貸款30萬(wàn)，期限是25年，利率大概是5.20%或5.30%?？紤]到利益最大化，她在今年3月已經(jīng)提前還掉了購(gòu)房時(shí)的商貸。
這次利率調(diào)整本該與皮某關(guān)系不大，但她表示，2016年時(shí)自己還在老家買(mǎi)了一套房，這套房沒(méi)有提前還貸，因此她也嘗試了解這次的利率調(diào)整政策。皮某記得老家這套房一共貸了五、六十萬(wàn)，期限是30年，當(dāng)時(shí)的貸款利率大概是4.30%。她認(rèn)為，原本就比較低的利率調(diào)整過(guò)后并沒(méi)有下降太多百分點(diǎn)，最后省下的錢(qián)對(duì)她的月供數(shù)目來(lái)說(shuō)沒(méi)少太多。
“像我之前貸的30萬(wàn)，粗略計(jì)算可能減少的利息總額有6萬(wàn)，最后除下來(lái)每個(gè)月少200元左右。”皮某表示，她不是特別在意這次的利率調(diào)整，但不能否認(rèn)這實(shí)打?qū)嵔o大家省出了一筆錢(qián)，她身邊在北京買(mǎi)房的朋友有算出來(lái)月供少了一兩千的。
▲資料圖 圖據(jù)IC photo
在濟(jì)南買(mǎi)房的王女士（化名）貸了80萬(wàn)，目前還沒(méi)交房，交房后她的工資還要用于裝修、買(mǎi)車(chē)、買(mǎi)車(chē)庫(kù)等花銷(xiāo)。并且她還有生育的打算，這也是一筆支出。她也想過(guò)提前還貸，但這個(gè)想法的優(yōu)先級(jí)暫時(shí)沒(méi)那么高。
王女士和家人對(duì)于這次利率調(diào)整也沒(méi)有太大的心理波動(dòng)，“當(dāng)時(shí)政策剛出來(lái)我也和對(duì)象討論了，后來(lái)我們發(fā)現(xiàn)調(diào)整后利率沒(méi)有變化，并且已經(jīng)是最低檔，就覺(jué)得沒(méi)有虧。”王女士表示，因?yàn)橘I(mǎi)房對(duì)他們來(lái)說(shuō)是剛需，利率調(diào)整很少能夠影響他們。
在西安從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的薛先生則對(duì)本次利率調(diào)整的態(tài)度相對(duì)積極。他表示，利率下調(diào)相當(dāng)于購(gòu)房者提前還貸，以100萬(wàn)元的住房貸款為例，如果購(gòu)房者將手里的40萬(wàn)閑錢(qián)用于提前還貸，貸款本金就只剩下60萬(wàn)。本金減少，利息總額也會(huì)隨之下降。而貸款利率現(xiàn)在從原先5.00%或6.00%上下降到4.00%左右，利息總額也會(huì)減少，這相當(dāng)于上述提前還貸的40萬(wàn)元發(fā)揮了作用，利率得到稀釋。四大行調(diào)整住房貸款利率新政讓購(gòu)房者無(wú)需再另外花錢(qián)就能實(shí)現(xiàn)提前還貸的效果，再加上利率下降所減少的月供，購(gòu)房者手里也將會(huì)有更多的錢(qián)，銀行的貸款利息收入也得到保證。
薛先生預(yù)測(cè)，日后非國(guó)有銀行若出臺(tái)類(lèi)似調(diào)整方案，它們?yōu)槲驮?、?chuàng)造優(yōu)勢(shì)，相應(yīng)的基點(diǎn)浮動(dòng)空間可能會(huì)更靈活。例如與客戶(hù)具體協(xié)商時(shí)，在四大行調(diào)整的基礎(chǔ)上基點(diǎn)再少10個(gè)BP。
專(zhuān)家說(shuō)法：
利率下調(diào)后，貸款額度高減負(fù)效應(yīng)更高
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，本次四大行調(diào)整基點(diǎn)的做法比此前調(diào)整LPR的減負(fù)效應(yīng)更為直觀(guān)和明顯。他表示，利率下調(diào)影響還是要從減少的利率總額上看，尤其是貸款額度比較高的情況。假設(shè)購(gòu)房者先前借100萬(wàn)需要還100萬(wàn)，相當(dāng)于一共還200萬(wàn)?，F(xiàn)在能做到借100萬(wàn)不用還200萬(wàn)，只還180萬(wàn)，“這個(gè)影響其實(shí)是很大的”。
▲資料圖 圖據(jù)IC photo
據(jù)公告，本次四大行對(duì)首套住房的認(rèn)定范圍包括了因?qū)嵤罢J(rèn)房不認(rèn)貸”政策被視為首套房的情況。農(nóng)業(yè)銀行特別規(guī)定，對(duì)于當(dāng)?shù)卣壳吧形疵鞔_是否執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的城市，可待當(dāng)?shù)卣叽_定后再按照公告執(zhí)行。
陜西省和福建省部分地方銀行向紅星新聞表示，暫未收到關(guān)于本次貸款利率調(diào)整的內(nèi)部文件通知，但肯定了公告所披露的集中調(diào)整時(shí)間點(diǎn)。9月25日，四大行將主動(dòng)批量調(diào)整首套住房合同貸款利率，除特殊情況外，客戶(hù)無(wú)需向銀行申請(qǐng)。調(diào)整后的新利率于當(dāng)日生效，此前利息仍按原合同利率水平執(zhí)行。
紅星新聞首席記者 吳陽(yáng) 特約記者 韋路
編輯 郭宇 責(zé)編 任志江
