發(fā)于2024.12.23總第1169期《中國新聞周刊》雜志
11月以來，鄭州市北四環(huán)附近的幾個城中村安置小區(qū)，成了房產(chǎn)中介爭奪客戶的聚集地。
在冬日寒風(fēng)中，有人在小區(qū)門口搭起小桌椅，旁邊懸掛著醒目的標(biāo)語：“房票購房、全程帶看、車接車送。”也有中介游走在各個小區(qū)，房票是交流的“暗號”。
“你還有房票嗎?要不要去看房?”“你把有房票的親戚介紹給我，如果促成一單，我給你發(fā)紅包。”12月初，《中國新聞周刊》在多個小區(qū)都曾被房產(chǎn)中介主動搭訕。
鄭州的這一輪樓市“紅利”，可追溯至10月下旬，一份落款時間為10月22日、由鄭州市人民政府辦公室發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)鄭州市征收安置項目房票安置實施辦法的通知》(以下簡稱《房票安置辦法》)文件流傳開來。文件提出，航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)開區(qū)、鄭州高新區(qū)及市內(nèi)五區(qū)，要盡快啟動房票安置工作。
10月29日，靠近北四環(huán)的惠濟(jì)區(qū)雙橋村，率先拉開本輪鄭州房票安置的序幕，2公里外的兩處樓盤，幾天內(nèi)被持有房票的村民搶購一空。11月，鄭州西三環(huán)、西南三環(huán)外的中原區(qū)、二七區(qū)部分已拆遷的城中村，陸續(xù)發(fā)布房票安置通知。
房票迅速成為這個冬天鄭州最受熱議的話題。過去村民可以選擇回遷房安置，或拿到貨幣賠償。房票則是將安置房按補(bǔ)償協(xié)議量化為貨幣金額后，折合成相應(yīng)面值發(fā)放，由村民自由選購商品房或政府建設(shè)的安置房。
近年來，全國多地都曾試水房票安置。房票看上去是一個“理想”方案，可以同時實現(xiàn)城中村拆遷安置、房地產(chǎn)去庫存、穩(wěn)樓市等多個目的。但在現(xiàn)實中，“一箭三雕”并不容易實現(xiàn)。
出乎意料的火爆
“我們已經(jīng)沒有房子可賣了。”12月2日，鄭州正商家河寬境的售樓處格外冷清，前臺無人值班，僅有四五名工作人員坐在空蕩蕩的售樓大廳角落辦公。一位銷售顧問對《中國新聞周刊》解釋：“前臺接待也沒有意義了。”
售樓大廳的入口處，還佇立著“熱烈慶祝鄭州市首批房票兌換圓滿成功”的大幅海報，地上殘留著慶祝留下的彩色紙屑。
正商家河寬境是鄭州市在本輪房票兌換政策中最早接受房票的兩個房地產(chǎn)項目之一。該項目于2023年8月正式開盤，預(yù)計將在2024年年底交付使用。按銷售顧問的說法，當(dāng)時其他開發(fā)商都在觀望，不愿意參與。而正商家河寬境臨近北四環(huán)，相對偏僻，“上半年的銷售情況非常差，公司也希望能借此機(jī)會合作，看能否多賣一些”。
從結(jié)果上看，正商家河寬境賭對了。該項目針對房票安置用戶，特別開放了兩棟新樓，共318套期房，在沒有任何宣傳的情況下，村民們當(dāng)天直接涌入售樓處。網(wǎng)上流傳的現(xiàn)場視頻顯示，由于人流量過大，一位銷售顧問不得不站在沙盤上以維持秩序。另一旁的入口處，數(shù)十位村民正排隊等待進(jìn)入。
村民主要來自附近的雙橋村。雙橋村有7000多人，2015年11月開始拆遷，但安置房建設(shè)卻一再延期，直到2023年春天，村民才終于分配到一套安置房。多位村民介紹，雙橋村的拆遷補(bǔ)償方案是基于家庭人口數(shù)而非房屋面積來分配補(bǔ)償?shù)?。在每個家庭中，每個人可以分得110平方米的住宅補(bǔ)償面積。
60歲的雙橋村村民周俊，家里有四口人，安置補(bǔ)償有440平方米。目前周俊夫婦和小兒子一起住在142平方米的安置房中，還有約300平方米的安置補(bǔ)償面積尚未分配。
對于雙橋村村民來說，房票安置的通知來得突然。10月28日下午，周俊在所在生產(chǎn)隊的微信群里收到消息，本村要實施房票安置政策。雙橋村的房票面值定為每平方米6500元，村里目前已協(xié)調(diào)好附近的兩個樓盤，即正商家河寬境和綠都青云敘。本著自愿的原則，村民可以前往售樓處看房。次日，只需攜帶拆遷協(xié)議和身份證，就可以直接在現(xiàn)場訂房。
留給村民考慮的時間只有半天。在此之前，村民對于首套安置房的等待已經(jīng)長達(dá)7年。有村民擔(dān)心，如果不抓住這次房票安置的機(jī)會，剩余的安置補(bǔ)償可能不知要等到何時。“他們中有些人愿意接受房票，有些人不愿意，但不管嘴上怎么說，大部分人最終都選了房。”上述正商家河寬境的銷售顧問說。
11月起，更多拆遷的城中村推出房票安置項目。阿輝是一位有著11年從業(yè)經(jīng)驗的房產(chǎn)中介，自10月份房票政策推出以來，他開始在社交平臺上解讀房票政策。他向《中國新聞周刊》介紹，目前參與房票的城中村，均分布在三環(huán)到四環(huán)之間。
克而瑞河南區(qū)域的數(shù)據(jù)顯示，10月28日—11月3日，正商家河寬境、綠都青云敘分別憑借145套、130套的成交量，成為當(dāng)周銷量亞軍和季軍。在10月底及11月前兩周，鄭州市區(qū)西三環(huán)外的中原華僑城，一周賣了580套，朗悅公園府一周賣了259套。
正商和綠都驚人的銷售成績在鄭州房地產(chǎn)圈炸開了鍋，越來越多的開發(fā)商也開始申請加入。
同在惠濟(jì)區(qū)的一家萬科樓盤在11月第二周開始接受房票顧客。11月下旬，該售樓處迎來房票客戶的高峰。“一天到售樓處看房的房票客戶，達(dá)到了二三百組，一組就是一家人，這是上半年鄭州樓市比較火熱時一周的看房量，售樓處根本坐不下。”該樓盤銷售負(fù)責(zé)人胡明亮對《中國新聞周刊》說。
11月下旬，“鄭好辦”的“鄭好房”房源超市中顯示，金水區(qū)、中原區(qū)等鄭州16個縣市區(qū)中，愿意參與房票購房的開發(fā)商已經(jīng)達(dá)到上百家，各自上傳了參與房票購房的樓盤項目信息。多位受訪的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)者都提到，目前鄭州參與房票購房的樓盤已經(jīng)超過80%。
“搶房”背后的博弈
火爆背后，也隱藏著村民的不安。
盡管鄭州市已經(jīng)出臺了詳細(xì)的實施細(xì)則，但在不同村莊推行房票安置的過程中，仍然存在信息不對稱的情況，這加劇了村民的緊張情緒，導(dǎo)致許多人急于搶著認(rèn)購新房。
11月17日，弓寨村村民王鵬宇突然在微信群里收到村委宣傳員的通知，建議村民不要再去售樓處看房、交定金，因為該村首批房票的額度已用完，已交定金的村民需在11月25日前到大隊報名。王鵬宇所在的家族群立刻炸了：“都沒通知我們?nèi)タ捶?，現(xiàn)在又告訴我們一個截止日期。”
接下來的一周，王鵬宇注意到弓寨村的安置小區(qū)突然變得熱鬧起來，許多房產(chǎn)中介出現(xiàn)，甚至有的上樓敲門，主動詢問是否需要帶去看房。胡明亮回憶，其所在樓盤在11月中旬開始接受房票用戶，有一天售樓處還沒開門，就有十多個村民從早上8點開始排隊。
但許多村民對如何用房票購房一無所知。雙橋村的相關(guān)規(guī)定是，村民在選好房子后，先跟開發(fā)商簽訂認(rèn)購書。惠濟(jì)區(qū)政府在現(xiàn)場派駐了協(xié)議簽訂組，核算使用房票的金額，折算面積后，讓村民現(xiàn)場簽訂房票補(bǔ)充協(xié)議。隨后，協(xié)議簽訂組統(tǒng)一將信息上報給區(qū)政府。審核通過后，系統(tǒng)會給涉遷人員下發(fā)電子房票。
此外，房票有一定的使用期限，也讓一些村民急于使用房票。鄭州的《房票安置辦法》中提到，自房票核發(fā)之日起計算，最長不超過6個月，但已獲批2024年城中村改造專項借款的以購代建項目使用期限應(yīng)為2024年12月31日前，被征收人應(yīng)在房票有效期內(nèi)購房支付。一些村子發(fā)布的通知也提到，必須在12月31號之前用完房票。
“有的村民擔(dān)心沒有好的樓層，或者害怕定晚了開發(fā)商漲價，很積極地交了定金。”阿輝注意到，有些村通知村民可以拿著認(rèn)購協(xié)議去村里登記，但因為房票額度緊張拖延了下發(fā)進(jìn)度，導(dǎo)致很多人沒有房票也定了房，造成成交量暴漲。“估計近日陸續(xù)會有一些村民退錢，開發(fā)商也擔(dān)心村民房票下不來，卻一直占著名額，會主動清退。”
此外，仍有不少村民不愿意接受房票安置。受訪的售樓處銷售顧問和房產(chǎn)中介都提到，相較于中老年人，村里40歲以下年輕的村民，對房票的接受程度更高，他們更在乎改善住房條件，或更愿意為下一代置換學(xué)區(qū)房。
相較于安置房，商品房的品質(zhì)和住房環(huán)境更好，市場流通性也更強(qiáng)。但對于不少城中村村民而言，選商品房比等待安置房要付出更高的“價格成本”，這意味著，房票安置政策導(dǎo)致他們原本期待的住房面積減少了。以雙橋村為例，公開信息顯示，村里指定的兩個樓盤，房價在每平方米11500—12000元，這已是周圍房價的洼地，但仍意味著，村民需要用接近2:1的比例置換商品房。
更關(guān)鍵的是，無論是西四環(huán)還是北四環(huán)，價格較低的樓盤很快被售罄。正商家河寬境、綠都青云敘的樓盤一經(jīng)推出，便被搶購一空。周俊跟著中介看了附近多個樓盤，房價都在每平方米1.2萬至1.7萬元之間。
“換算下來，基本上是用2.5平方米安置房面積兌換1平方米商品房。我們家有300平方米，原本以為能兌換三套房，現(xiàn)在只能換一套。”10月末，周俊看到周圍人都開始定房，十分焦慮，便著急在附近的萬科翠灣中城定了一套新房，房價是1.2萬元/平方米。但11月中旬冷靜后，仍覺得價格太貴，退掉了定金，繼續(xù)觀望。周俊的心態(tài)，代表了大多數(shù)不接受房票村民的想法。
能否接受房票，也取決于每個家庭的拆遷補(bǔ)償面積。在距離雙橋村5公里之外的弓寨村，“80后”村民王鵬宇僅用了1天時間，便選定了金水區(qū)的一套精裝修學(xué)區(qū)房，面積為142平方米，每平方米價格約為1.7萬元。這個決定，用掉了全家剩余的400平方米安置額度。
弓寨村大約有7000人口，王鵬宇估算，至少有三分之一的家庭只有三四口人。這些家庭在減去110平方米或140平方米的安置面積后，只剩下一二百平方米。如果以2:1甚至3:1的比例去兌換，他們可以選擇的商品房將會非常小。此外，不少村民抱怨，他們?nèi)タ吹氖Ｓ喾吭?，要么是低層或高層，要么位置較差，接近高架橋、公墓。
一位售樓處的銷售經(jīng)理解釋說，目前鄭州市面上的現(xiàn)房已經(jīng)非常稀少，“開發(fā)商從拿地做宣傳到交房，至少需要兩年半的時間，這期間如果還有現(xiàn)房，通常意味著這些房子大多是一些難以銷售的邊角料，流通性也很差”。
多位村民對《中國新聞周刊》提到，開發(fā)商借機(jī)漲價，進(jìn)一步引發(fā)村民對房票的抵觸心理。阿輝注意到，位于西三環(huán)、北三環(huán)外的部分樓盤早期都出現(xiàn)了漲價現(xiàn)象，“一開始每平方米漲價500—800元，后來漲了1000多元”。
阿輝分析：“村民拿著房票，可以在西四環(huán)以1.8平方米兌換1平方米的商品房。但如果漲價，村民可以兌換的面積就會變小。”
去庫存效果顯著
早在2022年，鄭州市曾印發(fā)《鄭州市大棚戶區(qū)改造項目房票安置實施辦法(暫行)》，提出鄭州將推出房票安置政策。2024年上半年，鄭州市二七區(qū)、航空港區(qū)都曾試點推行房票政策。
鄭州為何對房票安置表現(xiàn)得如此積極，廣東省規(guī)劃住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《中國新聞周刊》解釋，鄭州的特殊之處在于，本地的待安置需求量非常大，市場上的存量房規(guī)模又比較大，自然而然會通過房票將兩側(cè)需求對接起來。
過去二十年，鄭州進(jìn)行了大刀闊斧的城中村改造。公開資料顯示，鄭州市2003年開啟城中村改造，2007年進(jìn)一步擴(kuò)大范圍，2011年起全面提速。2015年末，鄭州市城鎮(zhèn)辦曾公開發(fā)布一組數(shù)據(jù)：“十二五”期間，鄭州4個開發(fā)區(qū)、6個主城區(qū)以及縣城、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、組團(tuán)新區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，共啟動拆遷村莊627個，動遷175.65萬人，鄭州全域范圍內(nèi)保持著每年拆遷100多個村的進(jìn)度。大多數(shù)三環(huán)到四環(huán)之間的村落便是在這個階段進(jìn)行了拆遷，包括雙橋村和弓寨村。
但另一面，過去十多年，鄭州不少城中村安置房出現(xiàn)了重建進(jìn)度延遲的情況?！吨袊康禺a(chǎn)報》曾在2019年的報道中提到，在“十二五”期間，鄭州市政府在城改項目中，“先拆遷，規(guī)劃滯后”，導(dǎo)致大量土地?zé)o法招拍掛，大量土地囤積并荒蕪，安置房項目無證建設(shè)。
近三四年間，一些城中村安置房才陸續(xù)交房。原先承諾的其余安置小區(qū)、綜合商業(yè)體等項目，許多都沒有動工。
房票安置，幫滯后的拆遷安置解了圍。賈愷曾供職于鄭州一家本地開發(fā)商，目前是一名地產(chǎn)自媒體人。他在接受《中國新聞周刊》采訪時提到，今年五六月，他曾供職的房企有幾個項目均參與了航空港區(qū)的房票安置。效果非常好，多項目成交超預(yù)期。
據(jù)中房網(wǎng)報道，今年航空港區(qū)通過房票，幫助開發(fā)商消化了數(shù)千套新房，并為房票配套了40多億元資金。位于鄭州航空港區(qū)的一個項目，8月中下旬開始銷售，兩個月內(nèi)銷售1000多套房子，銷售額近8億元。
“過去一個多月鄭州房票安置政策實施后，開發(fā)商能夠看到明顯的去庫存化效果，這是我們沒有料想到的。”賈愷說。
11月27日，鄭州市房地產(chǎn)發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至11月26日，鄭州市商品房銷售面積100.41萬平方米，環(huán)比增長18.17%;二手房交易面積61.79萬平方米，環(huán)比增長11.51%。
多位受訪的房地產(chǎn)從業(yè)者指出，此輪鄭州房票安置進(jìn)行了一定的制度創(chuàng)新，是效果顯著的重要原因。
回款速度快，是吸引更多開發(fā)商、打通房票流程的一個關(guān)鍵因素。近些年，鄭州市陸續(xù)推出多個刺激樓市的政策，比如今年上半年的“賣舊買新、以舊換新”，但開發(fā)商的回款周期非常漫長。賈愷提到，即使是推行效果明顯的航空港區(qū)，從簽約到回款也需要兩三個月的周期。
惠濟(jì)區(qū)正商家河寬境項目負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時提到，從群眾選購的房源完成網(wǎng)簽到首批房票完成兌付，僅僅用時一周。前述銷售顧問告訴《中國新聞周刊》，惠濟(jì)區(qū)成立了專班，在手續(xù)齊全的情況下，平均放款周期在三天左右。11月18日，在房票推出大約20天內(nèi)，正商家河寬境、綠都上璟苑兩個項目已完成首批房票兌付共81張，到位資金9904.9萬元。
房票安置的錢從哪里來?10月30日，河南省鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)文，號召房企參與房票安置工作。其中提到，目前正在推進(jìn)的房票安置項目，都是已獲批2024年城中村改造專項借款以購代建的項目。
早在今年1月，國家首批城中村改造專項借款發(fā)放，鄭州市申報首批城中村改造專項借款的58個項目，全部通過住房城鄉(xiāng)建設(shè)部審批，2024年計劃發(fā)放額度508億元。發(fā)放當(dāng)天，國家開發(fā)銀行河南省分行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行河南省分行已向航空港區(qū)、惠濟(jì)區(qū)放款24億元，用于項目前期工作、征收補(bǔ)償、安置房和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。
和之前試點不同的是，這次明確可以跨區(qū)兌換房票。這一輪，房票使用不限于房票核發(fā)所在的行政區(qū)域，鄭州市各開發(fā)區(qū)、區(qū)縣(市)對房票進(jìn)行通認(rèn)、通兌。除了早期幾個村子提出有具體的推薦項目外，更多村子都允許全市購房。賈愷分析，尤其是對于學(xué)區(qū)房、地鐵房等品質(zhì)高、價格合理的樓盤，允許跨區(qū)購買激發(fā)了其市場需求。
需要精細(xì)設(shè)計
“剛開始人們關(guān)注問房票好不好，具體是怎么操作的。到11月中旬，許多人就問：哪些樓盤在漲價?漲了多少?能不能買?會不會爛尾停工?到了12月初，許多人在問：還有沒有房票?我們村還發(fā)不發(fā)房票?明年我們怎么辦?”過去一個月中，網(wǎng)友在自媒體平臺上詢問阿輝的問題，側(cè)面折射了房票在鄭州的受關(guān)注度。
目前實施房票安置的城中村，房票審批的進(jìn)度不同。12月5日，《中國新聞周刊》在走訪惠濟(jì)區(qū)多家售樓處后發(fā)現(xiàn)，部分項目暫時不接受雙橋村村民預(yù)定新房。早在10月末，許多雙橋村村民已經(jīng)支付了定金，并在村里提交了房票申請，但審核過程卻遲遲未能完成，導(dǎo)致一些村民以為房票暫停。
賈愷認(rèn)為，對于鄭州市現(xiàn)狀而言，房票安置是一種比較健康的解決方案。“根據(jù)我對市場的了解，優(yōu)先采用貨幣化安置方式，能使當(dāng)前以及未來房地產(chǎn)市場更健康，因為目前整個市場已經(jīng)呈現(xiàn)出供大于求的狀態(tài)。”他認(rèn)為，如果繼續(xù)為村民新建安置房，未來的市場供應(yīng)量將進(jìn)一步增加。
李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)一個城市面臨大量歷史遺留的安置問題，包括巨額的臨時搬遷費(fèi)和過渡費(fèi)等，給地方政府財政帶來沉重壓力時，房票安置的確能夠?qū)⒊侵写宓陌仓眯枨笈c市場上的存量房相銜接。
2024年11月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部印發(fā)通知，部署各地進(jìn)一步做好城中村改造工作，推動符合條件的項目盡快啟動實施。按照通知要求，城中村改造政策支持范圍從最初的35個超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，進(jìn)一步擴(kuò)大到近300個地級及以上城市。這些城市符合條件的城中村改造項目均可以獲得政策支持，尤其是推行貨幣化安置的改造模式。
房票安置因此被寄予厚望。除了鄭州之外，房票安置在更多城市落地。10月以來，蘇州、銀川等地相繼宣布推行房票安置， 廈門、沈陽也發(fā)布了首張城中村改造項目征收安置房票。
鄭州探路取得了意料之外的火爆，但仍然有大量村民選擇觀望。有受訪專家坦言，政府推行房票政策，實際上改變了過去安置政策的規(guī)則和連續(xù)性，可能導(dǎo)致部分村民認(rèn)為當(dāng)前安置方案不如以往，甚至導(dǎo)致一些被拆遷者對房票安置持反對態(tài)度，鄭州的實踐也證實了這一點。因此，地方政府如何對實施方案進(jìn)行精細(xì)設(shè)計，確保房票安置的合理性更加關(guān)鍵。
李宇嘉建議，地方政府需要進(jìn)一步細(xì)化執(zhí)行政策，比如確保政策的公開透明，防止開發(fā)商隨意漲價，國企提供一定的購房優(yōu)惠，政府部門減免契稅、提供補(bǔ)貼，以及對使用房票安置的購房者給予房票額度獎勵等。
(為保護(hù)受訪者隱私，周俊、王鵬宇、胡明亮、阿輝、賈愷為化名)
《中國新聞周刊》2024年第47期
