2月17日，北京2022年首批集中供地落幕。根據(jù)競拍結(jié)果，當日8宗土地悉數(shù)順利成交;算上前一日成功出讓的9宗地塊，此次北京土拍累計成交17宗、流拍1宗，合計供地80萬平方米，總建筑規(guī)模160萬平方米，成交總金額480億元。
北京商報記者在梳理本輪拿地信息時注意到，報名參拍地塊最多的央企華潤，并沒有成為本輪拍地的最大贏家，綠城則斬獲最多。此外，本輪供應(yīng)的18宗地塊，有近一半設(shè)置了“競現(xiàn)房銷售面積”出讓條件，盡管開拍前一眾房企對熱門地塊報名踴躍、摩拳擦掌，但最終只有一宗地以“地價上限+競現(xiàn)房銷售面積”成交。
華潤參拍最積極綠城拿地最多
據(jù)統(tǒng)計，北京本輪集中供地順利成交的17宗地塊，分布在大興及經(jīng)開區(qū)4宗、石景山區(qū)2宗、昌平區(qū)2宗、朝陽區(qū)2宗、豐臺區(qū)2宗、順義區(qū)2宗、懷柔區(qū)1宗、通州區(qū)1宗、房山區(qū)1宗。若分城區(qū)來看，主城區(qū)分布6宗，其它區(qū)域分布11宗。
“480億元的成交總額沒有太火，但非常穩(wěn)。”中指研究院土地事業(yè)部高級分析師張曉飛表示，在本輪土拍的現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)，一改以往各家房企輪番轟炸的場面，上午場的競爭報價主要集中在華潤&中海、中海&綠城、綠城&華潤等幾家企業(yè)之間，其它企業(yè)在競價時幾乎同時“熄聲”。
土地開拍前，華潤曾被視為最有“野心”的房企，其“單槍匹馬”報名了10宗地塊的爭奪，成為“報名一哥”。但從現(xiàn)場競拍結(jié)果來看，在被央企、國企圍獵的京城土拍場上，綠城此次的土拍表現(xiàn)較為亮眼，共參與了7宗地塊的競爭，最終斬獲3宗住宅用地。
“參拍企業(yè)最終的戰(zhàn)果相對均衡，綠城獲得3宗，華潤獲得2宗，‘保利+金地’聯(lián)合體獲得2宗;中建智地也斬獲心儀的拱辰街道地塊，繼續(xù)深耕房山區(qū)域。相比較而言，綠城成為本輪北京土拍的黑馬。”張曉飛說道。
對于綠城在本輪北京土拍場上的拿地表現(xiàn)，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向北京商報記者表示，這在一定程度上體現(xiàn)出市場積極調(diào)整有了一定成效，像綠城這樣資金狀況相對較好的穩(wěn)健型民企，也選擇在土拍中回歸。“另外，結(jié)合2020年綠城也曾是北京土拍的最大贏家，可見其對北京市場持長期看好態(tài)勢。”
記者了解到，在2020年2月北京的首批集中供地中，綠城斥資144.08億元大手筆掃貨，于2月14日、18日先后拿下昌平東小口、大興舊宮、通州臺湖三宗地，成為當時北京土地市場的最大贏家。
整體溢價率4.46%紀家廟地塊樓面價最高
值得關(guān)注的是，本輪北京集中供地中成交地塊的整體溢價率并不高。
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此次土拍的整體溢價率為4.46%，稍低于2021年首輪集中土拍的溢價率水平，但較高于2021年第二、三輪溢價水平。據(jù)悉，2021年北京第一、二、三輪集中土拍的整體溢價率，分別為6.41%、4.13%、1.04%。
而從成交樓面地價角度來看，華潤以“57.12億元+6%政府產(chǎn)權(quán)份額”斬獲的豐臺紀家廟地塊，以及旭輝14.07億元摘得的順義平各莊6046等地塊，分占北京本輪土拍成交樓面價的“兩級”。
具體來看，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，在2022年北京首輪集中供地中，最高樓面地塊為豐臺紀家廟地塊，成交樓面價為66885元/平方米;成交最低樓面地塊在順義平各莊，成交樓面價為10730元/平方米。
“整體來看，北京作為2022年集中土拍的‘打頭陣’城市，成交熱度雖不及去年首輪，但較去年第二、三輪還是有較為明顯的回溫。”談及當前的土地市場熱度，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向北京商報記者如是說道。
在關(guān)榮雪看來，北京本輪的土拍情況，也在一定程度上映射了當前的市場局勢與發(fā)展走向。“其一，整體來看，國企、央企仍是成交主力，可見資金壓力仍是導(dǎo)致房企土地市場投資動作相對收斂的主要因素;另外，其中也不乏綠城、旭輝等民營企業(yè)，也進一步說明，市場積極調(diào)整有了一定的成效，資金狀況相對較好的穩(wěn)健型民企在眾多企業(yè)中脫穎而出。”
“競現(xiàn)房銷售”地塊僅1宗成交
配建“競現(xiàn)房銷售”是本輪土拍看點之一。其中18宗地塊中有50%的項目設(shè)置了“競現(xiàn)房銷售面積”環(huán)節(jié)，但最終只有朝陽區(qū)崔各莊1宗地塊以4.1萬平米的“現(xiàn)房銷售”條件最終成交。
北京商報記者了解到，朝陽區(qū)崔各莊地塊在開拍前吸引了首開、建發(fā)、中海、綠城、城建、華潤、金地+保利、中建智地8家開發(fā)商或聯(lián)合體參與競爭。在第22輪舉牌時，由中海報出43.47億元，達到地價上限，轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競報“現(xiàn)房銷售”面積程序。最終，經(jīng)過合計53輪爭奪，綠城以“43.47億元地價+4.1萬平米的現(xiàn)房銷售面積”拿下該地塊，成交樓面地價約4.7萬元/平米，可售住宅樓面地價約5.33萬元/平米，溢價率15%。據(jù)悉，該地塊未來的商品房銷售指導(dǎo)價為8.8萬元/平米。
朝陽區(qū)王四營地塊，也是話題性及受關(guān)注度雙高的一宗熱門地塊，同樣在出讓之初設(shè)置了“競現(xiàn)房銷售”條件。據(jù)悉，該地塊在開拍前，吸引了中海、城建、首開、“金地+保利”、華潤、建發(fā)6家開發(fā)商或聯(lián)合體參與。但由于多輪舉牌沒有觸及地價上限，因此并沒有進入“競現(xiàn)房銷售”面積環(huán)節(jié)。最終在第11輪舉牌時，由“金地+保利”聯(lián)合體以42.4億元的地價收入囊中。
“本輪北京土拍有很多地塊在出讓時提及，當競價達到上限會競現(xiàn)房銷售面積，不過到最后只有一宗地塊是競現(xiàn)房面積成交，可見，房企資金壓力猶存。由于現(xiàn)房建設(shè)周期相對較長，對房企資金周轉(zhuǎn)能力的考驗較大。”關(guān)榮雪分析道。
