經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市“花樣多”
經(jīng)營貸利率和房貸利率的“價格差”是導致經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市的主要原因。
個人經(jīng)營貸款利率此前通常為4%左右。而房貸利率通常為5年期貸款市場報價利率(LPR)上浮幾十到上百個基點，約為5%到6%。去年底，央行、銀保監(jiān)會出臺銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度后，部分銀行房貸額度緊張，房貸利率有所上浮。
于是，個別中介機構把房貸“包裝”成經(jīng)營貸，讓客戶實現(xiàn)低利率購房。具體形式通常為：先為客戶注冊或過戶一家公司，并偽造經(jīng)營流水，讓客戶“變身”經(jīng)營者。然后找墊資公司為客戶提供一筆過橋資金來全款買房。待房子過戶到購房者名下后，再將房子作為抵押物，向銀行申請經(jīng)營貸來償還過橋資金。
據(jù)了解，這一“灰色”產(chǎn)業(yè)鏈主要瞄準兩類人群——一是為了節(jié)省月供成本，將現(xiàn)有房貸置換為較低成本的經(jīng)營貸;二是為了直接低利率購買新房。
光大銀行金融市場部分析師周茂華指出，經(jīng)營貸產(chǎn)品的設計初衷是緩解小微企業(yè)融資難題。這些資金之所以會違規(guī)流入樓市，除利率較低外，也與經(jīng)營貸金額較大、辦理門檻相對不高、手續(xù)簡便等原因有關。
“這些資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，會導致居民、企業(yè)杠桿負債率上升，容易引發(fā)局部房地產(chǎn)市場過熱，對樓市調控構成一定掣肘，干擾對樓市的穩(wěn)定預期。”周茂華說，同時，部分中小銀行對房地產(chǎn)資產(chǎn)過度依賴，容易引發(fā)資產(chǎn)負債結構失衡，削弱穩(wěn)健經(jīng)營基礎。
銀行提高經(jīng)營貸準入門檻以應對違規(guī)行為
針對這一現(xiàn)象，上海銀保監(jiān)局1月29日發(fā)布通知，要求嚴格審核首付款資金來源和償債能力，防止借款人通過消費類貸款、經(jīng)營性貸款等渠道違規(guī)獲取個人住房貸款首付款資金。北京銀保監(jiān)局1月30日也表示，將嚴查個人信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。
通知一出，多家銀行已拿出解決方案——提高經(jīng)營性貸款準入門檻，如申請貸款的企業(yè)或個體工商戶應經(jīng)營兩年以上，用于抵押的房產(chǎn)已過戶半年以上。同時，部分銀行還適當上調了經(jīng)營貸的利率。
“經(jīng)營貸利率上調能夠收窄與房地產(chǎn)市場利率差，有助于減少兩個市場的套利空間，對于防范經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場有一定幫助。”周茂華說，此外，近期市場利率有所上行，銀行負債成本上升，調升經(jīng)營貸利率也屬于正常市場行為。
“去年以來，為支持新冠肺炎疫情防控和復工復產(chǎn)，銀行普遍下調經(jīng)營性貸款利率，部分貸款利率偏低，適當上調也是回歸正常水平。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼說。
同時，董希淼表示，經(jīng)營性貸款對借款人資質、貸款用途有明確要求，提高經(jīng)營貸門檻，其實是在嚴格落實貸款準入條件，有助于防范信貸資金違規(guī)流入樓市、股市。
各環(huán)節(jié)落實主體責任避免“誤傷”小微企業(yè)
提高準入門檻、調升利率雖然是避免資金違規(guī)流入樓市的有效之舉，但也有人認為，這一措施可能“誤傷”一些真正需要申請經(jīng)營性貸款的小微企業(yè)和個體工商戶，給其帶來財務成本壓力。
一位銀行業(yè)工作人員告訴記者，銀行會對貸款投向有所監(jiān)控，但貸款資金放出后一旦被多次轉手，監(jiān)控難度會大大增加，就可能出現(xiàn)“漏網(wǎng)之魚”。
“個人消費貸、經(jīng)營貸資金的具體流向和用途追蹤難度大、成本高，反映出這些產(chǎn)品在服務實體經(jīng)濟過程中仍存在改進和創(chuàng)新空間。”周茂華說，這就需要平衡好銀行經(jīng)營、便利小微企業(yè)和防范潛在風險，對經(jīng)營貸產(chǎn)品的額度、利率等進行動態(tài)調整。
董希淼建議，銀行在嚴格準入門檻、加強貸款管理的同時，可將經(jīng)營性貸款發(fā)放時限控制在5年以下，并要求借款人提供必要的用途證明。對30萬元以上的貸款應更嚴格執(zhí)行受托支付規(guī)定，將貸款資金支付到合同約定用途的借款人交易對象，減少被挪用的風險。
此外，專家認為，監(jiān)管層和金融機構要形成合力，從經(jīng)營貸的貸前審批到貸后管理各環(huán)節(jié)落實主體責任，提高違規(guī)成本，并引導金融機構改善內部考核機制，讓經(jīng)營貸回歸產(chǎn)品設計初衷。在保證“房住不炒”的定位下，積極扶持小微企業(yè)健康發(fā)展。
