這些項(xiàng)目的投入資金都比較多，以往散戶投資者很難參與?，F(xiàn)在有了公募REITs，等于把所有權(quán)和收益權(quán)拆成小份，其實(shí)是降低了投資者的門檻。
5月17日，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目獲證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)。《財(cái)經(jīng)》記者從業(yè)內(nèi)獲悉，其中5只產(chǎn)品將于5月31日發(fā)售，目前多數(shù)公司已發(fā)布正式的基金招募說(shuō)明書。
上交所表示，當(dāng)前環(huán)境下開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)具有重要意義，可有效盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，拓展基礎(chǔ)設(shè)施權(quán)益融資渠道，優(yōu)化社會(huì)資源配置，引導(dǎo)中長(zhǎng)期資金參與資本市場(chǎng)，并為投資者提供更多樣化的投資工具和產(chǎn)品。同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)落地，將進(jìn)一步推動(dòng)創(chuàng)新我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投融資機(jī)制，深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，有助于增強(qiáng)資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效。
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有何特色?
“傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施投資周期都比較長(zhǎng)，資金占用大，且回報(bào)率吸引力不足，導(dǎo)致一般民間資本的投資意愿不強(qiáng)。此外，持續(xù)多年的基礎(chǔ)設(shè)施投資在推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，資產(chǎn)持有人的債務(wù)負(fù)擔(dān)也逐步增加。” 博時(shí)基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理部基金經(jīng)理胡海濱接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪表示，通過(guò)發(fā)行REITs，部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的原始持有人可以有序退出，轉(zhuǎn)而投資其他項(xiàng)目，這就盤活了存量的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。對(duì)于普通老百姓而言，這些項(xiàng)目的投入資金都比較多，以往一般老百姓很難參與，但是現(xiàn)在有了公募REITs，這些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目就可以面向公眾投資者銷售，等于把所有權(quán)和收益權(quán)拆成小份，降低了公眾投資者參與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的門檻。
和債券相比，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs無(wú)固定利息回報(bào)，但是有穩(wěn)定強(qiáng)制的分紅機(jī)制，并在此基礎(chǔ)上有資產(chǎn)增值帶來(lái)的份額價(jià)值提升預(yù)期。由于它是權(quán)益投資，對(duì)于本息沒(méi)有主體信用擔(dān)保，依賴于資產(chǎn)本身的運(yùn)營(yíng)，因此，受基金管理人以及資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)管理能力的影響，可能也會(huì)存在由于運(yùn)營(yíng)不善等原因造成的下跌風(fēng)險(xiǎn)。
平安基金指出，雖然基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs會(huì)因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不確定而受到影響，例如經(jīng)濟(jì)下行、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)都有可能導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格下跌、租金拖欠、業(yè)務(wù)資產(chǎn)無(wú)法正常運(yùn)營(yíng)等問(wèn)題，從而降低投資者的收益預(yù)期，公募REITs與其他產(chǎn)品相比仍然具有自身的特點(diǎn)。“例如國(guó)內(nèi)已有的類REITs產(chǎn)品債權(quán)屬性更強(qiáng)，而公募REITs強(qiáng)調(diào)權(quán)益型和浮動(dòng)收益。權(quán)益型REITs具有介于股票和債券之間獨(dú)特的風(fēng)險(xiǎn)收益屬性，能夠降低投資組合波動(dòng)率，并提升收益。”
另外，公募REITs可以在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易，是流動(dòng)性好、透明度高的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。對(duì)于投資者而言，公募REITs是一種低門檻投資不動(dòng)產(chǎn)的工具，通常來(lái)說(shuō)其分紅較為穩(wěn)定。作為另類投資產(chǎn)品，公募REITs與其他主流投資品種的相關(guān)性較低，能夠有效分散投資組合的風(fēng)險(xiǎn)。
胡海濱對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，公募REITs與傳統(tǒng)公募基金的區(qū)別還在于，傳統(tǒng)公募基金是先面向公眾募集資金，再結(jié)合基金經(jīng)理的判斷買入股票或者債券，當(dāng)投資者買入這款產(chǎn)品的時(shí)候是不知道基金經(jīng)理會(huì)配置哪些具體股票或債券;而公募REITs是基金經(jīng)理先選定好擬投資的基礎(chǔ)資產(chǎn)再去對(duì)外尋找投資人，所以公募REITs的發(fā)行更像是一個(gè)IPO的過(guò)程。在項(xiàng)目發(fā)行前基金公司的主要工作集中在盡職調(diào)查、項(xiàng)目質(zhì)量把控方面，基金公司和中介機(jī)構(gòu)要確保原始權(quán)益人的基礎(chǔ)資產(chǎn)合規(guī)性、完整性沒(méi)有問(wèn)題，且項(xiàng)目現(xiàn)金流穩(wěn)定可預(yù)期。基金發(fā)行后的工作主要是基礎(chǔ)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，這點(diǎn)和傳統(tǒng)公募基金也完全不同，還需要專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)來(lái)管理。
“中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs未來(lái)是萬(wàn)億規(guī)模的賽道，空間巨大，可能會(huì)成為很多基金公司新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。” 胡海濱認(rèn)為。
首批REITs發(fā)布招募說(shuō)明書
本次獲批的9單項(xiàng)目分別為：中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目、浙商證券滬杭甬杭徽高速項(xiàng)目、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)項(xiàng)目、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目、中航首鋼生物質(zhì)項(xiàng)目、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目、平安廣州交投廣河高速公路項(xiàng)目、華安張江光大園項(xiàng)目和紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目。
《財(cái)經(jīng)》記者從業(yè)內(nèi)獲悉，最快的預(yù)計(jì)在5月底發(fā)行，也有公司表示6月中旬發(fā)行。首批發(fā)行的產(chǎn)品包括張江REIT、浙江杭徽、首創(chuàng)水務(wù)、東吳蘇園以及普洛斯。
截至5月19日下午，已有7只基金發(fā)布正式的招募說(shuō)明書以及產(chǎn)品概要資料，《財(cái)經(jīng)》記者整理如下：
從上表可以看到，首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs的封閉期至少20年以上，封閉期內(nèi)不可申購(gòu)、贖回，但可以在二級(jí)市場(chǎng)交易。
初步估算，首批獲得通過(guò)的9單項(xiàng)目預(yù)計(jì)募集規(guī)模共計(jì)超300億元。若按項(xiàng)目領(lǐng)域來(lái)分，可分為四大類，包括產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目、高速公路、物流倉(cāng)儲(chǔ)以及環(huán)保類項(xiàng)目。
產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目包括華安張江光大園 REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT。基金收入主要來(lái)源于經(jīng)營(yíng)性租賃收入、物業(yè)管理服務(wù)收入等。
公路項(xiàng)目包括浙商滬杭甬杭徽REIT和平安廣州交投廣河高速公路，主要收入來(lái)源于高速公路運(yùn)營(yíng)、通行費(fèi)收入。
物流項(xiàng)目包括中金普羅斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT，紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT。主要的收入來(lái)源為租金和管理費(fèi)收入。
環(huán)保類項(xiàng)目包括富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)封閉式REIT，中航首鋼綠能REIT。前者的收入來(lái)源主要為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目形成的污水處理費(fèi)收入。后者的收入來(lái)源為垃圾處理服務(wù)費(fèi)、發(fā)電收入及餐廚垃圾收運(yùn)、處置費(fèi)。
REITs投資應(yīng)該關(guān)注什么?
對(duì)投資者而言，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資的底層項(xiàng)目應(yīng)該關(guān)注哪些要點(diǎn)?
與傳統(tǒng)公募基金相比，公募REITs主要投資于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，投資者在投資公募REITs過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)主要關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況。據(jù)上交所介紹，需要關(guān)注三個(gè)方面的要素：
一是產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流、數(shù)據(jù)中心等依托租賃收入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)關(guān)注報(bào)告期內(nèi)出租率、租約期限、租金價(jià)格、收繳率、承租人分布以及主要承租人資信狀況。
二是收費(fèi)公路、污水處理等依托收費(fèi)收入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)關(guān)注報(bào)告期內(nèi)主要產(chǎn)品或服務(wù)價(jià)格、銷售數(shù)量變動(dòng)情況，使用者分布以及主要使用者資信狀況。
三是關(guān)注運(yùn)營(yíng)管理安排，包括運(yùn)營(yíng)管理所涉事項(xiàng)的決策機(jī)制、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)安排、內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理制度和流程等。
從基金招募書中可以看到，公募基金通過(guò)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券并持有其全部份額，從而穿透取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)利。基金將積極主動(dòng)進(jìn)行投資管理和運(yùn)營(yíng)管理，提升基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)收益水平，并爭(zhēng)取提升基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目?jī)r(jià)值。
公募基金如何深度參與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)?以東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT為例，東吳基金有關(guān)人士介紹道，公募基金管理人將設(shè)立運(yùn)營(yíng)管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)重大運(yùn)營(yíng)事項(xiàng)管理。與投資人利益相關(guān)的重大事項(xiàng)經(jīng)公募基金層面相應(yīng)決策后實(shí)施日常運(yùn)營(yíng)事項(xiàng)根據(jù)其自身的治理機(jī)制決策實(shí)施。
“運(yùn)營(yíng)管理委員包括各領(lǐng)域?qū)I(yè)人員、熟悉項(xiàng)目的原始權(quán)益人推薦的專家委員及基金管理人提名選聘的行業(yè)專家，能從各個(gè)方面提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、把控運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，人員構(gòu)成具有合理性。”東吳基金表示。
區(qū)別于一般的公募基金招募說(shuō)明書，此次REITs基金招募說(shuō)明書動(dòng)輒上千頁(yè)，其中詳盡闡述了項(xiàng)目基本情況、財(cái)務(wù)分析以及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。如產(chǎn)業(yè)園類項(xiàng)目，可能面臨租賃集中度較高、產(chǎn)業(yè)園競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)。垃圾焚燒、污水處理類環(huán)保項(xiàng)目，可能面臨技術(shù)更迭、政策補(bǔ)貼退坡的風(fēng)險(xiǎn)，高速公路類項(xiàng)目可能面臨公路收費(fèi)政策變化的風(fēng)險(xiǎn)，如疫情期間免費(fèi)通行政策等。倉(cāng)儲(chǔ)物流類項(xiàng)目則與交通運(yùn)輸、進(jìn)出口貿(mào)易景氣度高度相關(guān)。
此外，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類項(xiàng)目，還可能遇到特許經(jīng)營(yíng)權(quán)到期的問(wèn)題。如果到期后基金沒(méi)有納入新的項(xiàng)目，那么基金運(yùn)作可能提前終止。
