2020年4月30日，國家發(fā)改委聯(lián)合中國證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關(guān)工作的通知》，公募REITs成為市場聚焦點。
一年后的2021年4月21日，首批公募REITs正式上報，截至5月8日，已有10只產(chǎn)品上報。市場預(yù)測公募REITs有望在年內(nèi)落地。
萬億級市場即將起航，基金公司積極參與，為尋找項目、招兵買馬而忙碌。對于普通投資者來說，公募REITs投資的是掛鉤地區(qū)發(fā)展以及對抗通脹的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施，在目前市場利率持續(xù)走低的環(huán)境下，是難得的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，產(chǎn)品在二級市場交易，為普通大眾投資者開辟了新的資產(chǎn)配置路徑。
10只REITs產(chǎn)品被受理
基金公司積極備戰(zhàn)
4月21日，浙商證券(601878)滬杭甬、國金鐵建重慶渝遂高速公路、中航首鋼生物質(zhì)、博時招商蛇口(001979)產(chǎn)業(yè)園等4只產(chǎn)品上報。4月28日，平安廣州交投廣河高速公路、華安張江光大園、富國首創(chuàng)水務(wù)、中金普洛斯倉儲物流、紅土創(chuàng)新鹽田港(000088)倉儲物流、東吳-蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園上報。目前，10只產(chǎn)品均已獲得交易所受理，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品稍稍領(lǐng)先，進入“已問詢”狀態(tài)。同時，10只產(chǎn)品相關(guān)招募說明書、基金合同、托管協(xié)議等已經(jīng)披露，復(fù)雜程度遠遠超過普通公募基金，僅基金招募說明書就達到三四百頁。
記者采訪了解到，已上報產(chǎn)品公司正在緊鑼密鼓準(zhǔn)備后續(xù)工作，未上報產(chǎn)品的公司也在積極籌備上報。
博時基金表示，自基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點開展以來，公司高度重視，與發(fā)改委、證監(jiān)會、交易所、基金業(yè)協(xié)會等監(jiān)管機構(gòu)保持溝通。同時，與律所、會計師事務(wù)所、評估公司等外部機構(gòu)密切聯(lián)絡(luò)，與原始權(quán)益人保持深入交流。在產(chǎn)品方案、交易結(jié)構(gòu)、制度建設(shè)、運營管理、詢價發(fā)行、估值核算等方面已經(jīng)形成了較為成熟的方案，為基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金的順利推出做好了充分準(zhǔn)備。
中航基金公募REITs業(yè)務(wù)相關(guān)負責(zé)人表示，2020下半年成立了公募REITs工作小組，啟動運營相關(guān)系統(tǒng)改造，目前在與交易所、中登及代銷機構(gòu)進行測試。此外，中航基金還進行了公眾投資者的投教、風(fēng)險揭示等工作準(zhǔn)備。
新華基金表示，去年8月份開始，聯(lián)合股東單位共同組建基礎(chǔ)設(shè)施REITs團隊并開展業(yè)務(wù)，總經(jīng)理負責(zé)，首個項目競標(biāo)、方案投決都親自把關(guān)。
首批REITs項目種類豐富
已上報的REITs產(chǎn)品類型相當(dāng)豐富。新華基金就梳理目前公布的首批試點項目發(fā)現(xiàn)有三大特色，一是項目股東方(原始權(quán)益人)背景突出，均為大型央企或地方國企或細分行業(yè)的絕對龍頭民企。二是項目質(zhì)地較好，各家原始權(quán)益人都拿出了“壓箱底”的最核心的資產(chǎn)，例如中國鐵建(601186)和浙江高速都是拿出了已經(jīng)運營十多年的高速公路，招商蛇口、張江高科(600895)的產(chǎn)業(yè)園項目亦是運營多年，成熟度較高。三是原始權(quán)益人大力支持，參與認購的比例普遍都在50%以上。
中航基金公募REITs業(yè)務(wù)相關(guān)負責(zé)人表示，首批項目從類型上有特許經(jīng)營權(quán)和園區(qū)產(chǎn)權(quán)類這兩種業(yè)態(tài)，特許經(jīng)營類收入比較穩(wěn)定，產(chǎn)權(quán)類的項目資產(chǎn)升值更有想象空間，上述項目均符合國家發(fā)改委、中國證監(jiān)會對底層資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)和要求。
中金基金表示，首批項目從合規(guī)角度，經(jīng)歷了嚴(yán)格的篩選，監(jiān)管對底層資產(chǎn)及交易的合法合規(guī)性有極高要求;從基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的角度，試點項目均為成熟的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，預(yù)期具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流和分配能力;從基金治理角度，首批項目著重體現(xiàn)了對基金份額持有人，特別是公眾投資人利益的保護，并對信息披露提出了很高要求，有利于產(chǎn)品后續(xù)的規(guī)范透明運作。
積極招兵買馬備戰(zhàn)
人員來自券商、產(chǎn)業(yè)居多
公募REITs業(yè)務(wù)和公募基金傳統(tǒng)業(yè)務(wù)大相徑庭，擺在不少基金公司面前的第一大問題是專業(yè)的人員。不少接受采訪人士認為，目前此項業(yè)務(wù)人員缺口較大，目前人員主要來自于投資機構(gòu)、券商投行部以及相關(guān)運營管理機構(gòu)，而未來具備資產(chǎn)運營管理能力人才是“搶手貨”。
從目前各大招聘網(wǎng)站也可以一窺目前行業(yè)對REITs人才的迫切需求。中國基金報記者從獵聘網(wǎng)就發(fā)現(xiàn)，僅最近一周，就有來自中銀基金、廣發(fā)基金、長城基金、新華基金以及不少知名基金公司的招聘信息，包括REITs承攬崗、業(yè)務(wù)崗、運營崗等，并且給出了不錯的薪資待遇。。
目前團隊搭建來看，不少REITs團隊成員來自于券商、產(chǎn)業(yè)等。如德邦基金表示，從券商和產(chǎn)業(yè)招聘了專業(yè)的資產(chǎn)證券化項目承攬承做人員和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運營管理人員，已組建起專門的公募REITs業(yè)務(wù)部。新華基金也成立了REITs投資部，人員也主要來自投資機構(gòu)、券商投行部。
中金基金也表示，目前除從中金內(nèi)部抽調(diào)精兵強將以外，公司從本輪試點的相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)、業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)基金和投資機構(gòu)等基礎(chǔ)設(shè)施投資和運營管理方面的龍頭企業(yè)引入資深專業(yè)人才。中金投行部門的REITs專業(yè)團隊也與中金基金組成聯(lián)合工作組，為試點項目穩(wěn)步推進全面保駕護航。
馬不停蹄尋找好項目
自公募REITs業(yè)務(wù)啟動以來，各大基金公司都非常重視，“公司內(nèi)部出臺了很多激勵政策，鼓勵大家尋找好的項目。”一位北京基金公司人士透露。
中金基金表示，目前在積極推動和儲備重點支持區(qū)域的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目。新華基金也表示，目前該公司REITs在做項目約十單，原始權(quán)益人均為國企背景，已上報屬地發(fā)改委基礎(chǔ)設(shè)施基金儲備項目庫。
德邦基金表示，該公司已有多個類型的項目儲備。從公募REITs底層資產(chǎn)來看，優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項目確實仍較稀缺?，F(xiàn)階段公募REITs還未普及，各地方政府對創(chuàng)新類業(yè)務(wù)有一些顧慮，尤其涉及國有資產(chǎn)、股權(quán)出讓等事宜較為敏感。此外，對融資理解還處于偏債為主，通常會選擇快捷的銀行貸款、公司債券、企業(yè)債券來進行融資。
新華基金表示，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，合規(guī)性與盈利性是衡量項目優(yōu)劣的兩大硬性指標(biāo)。目前監(jiān)管要求前三年平均預(yù)計現(xiàn)金流分派率高于4%。第一批已受理項目，不動產(chǎn)類項目由于收入來源相對穩(wěn)定，且不動產(chǎn)屬性有一定升值空間，前幾年分派率僅略高于4%;特許經(jīng)營權(quán)類項目由于未來升值空間有限，前幾年的收益分派率都較高。對標(biāo)首批項目，國內(nèi)屬于國家鼓勵支持的七大行業(yè)，且盈利性好的資產(chǎn)并不缺乏。
“目前來看，規(guī)模較大的項目儲備不多，主要原因是由于某些資產(chǎn)規(guī)模大的央企、國企還處于觀望階段。”新華基金表示，后續(xù)試點范圍如果能擴大到商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等市場化運營程度更高的行業(yè)，可能優(yōu)質(zhì)項目會更多。
