人口崩盤(pán)、居民債務(wù)、全球升息、經(jīng)濟(jì)衰退等多因素打擊下，韓國(guó)房地產(chǎn)也撐不住了。
韓國(guó)樓市曾是全球最熱的地區(qū)之一，此前房?jī)r(jià)連漲數(shù)年。過(guò)去5年，韓國(guó)房?jī)r(jià)整體漲了80%，2020~2021年最大漲幅超過(guò)40%，首爾更是超過(guò)50%，房?jī)r(jià)一度達(dá)每平方米15萬(wàn)人民幣，高居全球第二。
(資料圖)
據(jù)羊城晚報(bào)6月12日?qǐng)?bào)道，韓國(guó)的樓市已連續(xù)跌了一年。最熱的首爾房?jī)r(jià)早已暴跌超30%，部分區(qū)域房?jī)r(jià)跌了40%，成交量更是暴跌70%。2021年8月隨著韓國(guó)央行開(kāi)始加息，房?jī)r(jià)開(kāi)啟了崩盤(pán)模式，首爾實(shí)際交易房?jī)r(jià)暴跌25%，部分社區(qū)更是跌了3-4成，跌幅達(dá)歷史之最。據(jù)《亞洲日?qǐng)?bào)》報(bào)道，韓國(guó)今年公寓、多戶型住宅等共同住宅的公示價(jià)格較去年平均下降了18.63%，降幅創(chuàng)下歷史新高。
據(jù)中國(guó)基金報(bào)報(bào)道，5月3日，韓國(guó)房地產(chǎn)信息服務(wù)企業(yè)“經(jīng)濟(jì)10000Lab”對(duì)法院登記信息進(jìn)行分析，結(jié)果顯示，今年第一季度首次購(gòu)房（包括公寓、聯(lián)排別墅、商務(wù)樓）人數(shù)達(dá)到6.8105萬(wàn)人，創(chuàng)2010年開(kāi)始進(jìn)行相關(guān)統(tǒng)計(jì)以來(lái)第一季度的最低值。2021年第一季度，首次購(gòu)房者數(shù)量達(dá)到了14.8961萬(wàn)人，創(chuàng)下了歷史最高紀(jì)錄。然而去年第一季度降至8.7660萬(wàn)人后，今年的購(gòu)房者數(shù)量再次降至歷史最低值。
據(jù)澎湃新聞5月16日?qǐng)?bào)道，韓國(guó)總統(tǒng)尹錫悅5月16日表示，本屆政府迅速解除上一屆政府對(duì)房地產(chǎn)施加的限制措施之后，韓國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在趨于穩(wěn)定。據(jù)《首爾經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，尹錫悅要求尋找房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸的方案，有分析人士認(rèn)為，韓國(guó)房?jī)r(jià)今年將觸底反彈，明年有可能恢復(fù)到去年1月的水平。在文在寅政府時(shí)期，韓國(guó)實(shí)施了多項(xiàng)房地產(chǎn)監(jiān)管措施，以遏制房?jī)r(jià)上漲，但是效果不佳。他曾在卸任前6個(gè)月時(shí)表示，沒(méi)能控制房?jī)r(jià)上漲是其任期內(nèi)最大遺憾。
暴漲暴跌背后竟因“租房”起
韓國(guó)狂熱到狂跌的背后，是一個(gè)有韓國(guó)特色的老故事——杠桿游戲。
國(guó)君國(guó)際宏觀分析師周浩寫(xiě)的一份研報(bào)稱：
韓國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他主流國(guó)家不盡相同。在傳統(tǒng)的租房與買(mǎi)房之外，存在第三種方式——傳貰房，這是一種介于月租和所有權(quán)之間的選擇。在傳貰房租約最開(kāi)始，租戶需繳納當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值50%-80%（具體由合約雙方協(xié)議）的單一保證金，其后在整個(gè)租約期間無(wú)需支付其它租金。合約通常為2年，并可再續(xù)約兩年，房東需在合約期滿后退還所有押金。租約期間押金的利息收入與租戶無(wú)關(guān)，歸房東所有，房東可將其作為收入。
傳貰房作為韓國(guó)特有的產(chǎn)業(yè)，它是租賃和金融工具的“結(jié)合體”。根據(jù)韓國(guó)政府的統(tǒng)計(jì)口徑，傳貰房一方面是租戶與房東的私人貸款合約；另一方面，這也是一種金融工具，對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，租戶的存款可以作為抵押品，對(duì)于租戶來(lái)說(shuō)，租賃的房屋也可作為抵押品，這可以在一定程度上提高租賃雙方的杠桿水平。
在2008年金融危機(jī)后，韓國(guó)央行大幅調(diào)低了基準(zhǔn)利率，這推動(dòng)了租戶對(duì)傳貰房的再度青睞。在低利率時(shí)期，一方面租戶可以通過(guò)銀行貸款用低于普通房租的成本住進(jìn)同級(jí)別住宅；
另一方面，房東可以將收取的大額押金投資于資本市場(chǎng)，或者購(gòu)入新的房產(chǎn)并以傳貰房的方式繼續(xù)出租。在這種方式下，租客節(jié)省了開(kāi)支，房東增加了個(gè)人資產(chǎn)，即使利率較低，銀行業(yè)也通過(guò)龐大的業(yè)務(wù)規(guī)模獲取了不菲的利差收入。這樣一個(gè)三贏的局面推動(dòng)了傳貰房在過(guò)去幾年間價(jià)格大幅上漲。
例如一個(gè)房產(chǎn)投資人原本可以用手中的10億韓元購(gòu)買(mǎi)1套住房，但通過(guò)傳貰方式出租，他可以在簽訂購(gòu)房合同后先出租這套住房，拿到8億押金后再向原房主支付房款。這樣1套二手房的實(shí)際支付金額只有2億韓元，10億韓元可以讓他購(gòu)得5套類(lèi)似的住房。然而，傳貰制度只適合于房地產(chǎn)的上升周期。通過(guò)傳貰制度購(gòu)房的房主，必須用下一個(gè)租客的押金才能返還之前的押金。但隨著房?jī)r(jià)下跌，按比例得到的新押金已不足以償付原押金。
2021年8月之后，韓國(guó)開(kāi)始了加息通道，特別是2022年3月份美國(guó)開(kāi)始本輪加息周期以來(lái)，韓國(guó)為了防止美聯(lián)儲(chǔ)大幅加息使韓美利率倒掛幅度擴(kuò)大，開(kāi)始激進(jìn)加息。
對(duì)租客來(lái)說(shuō)，一次性交付大筆資金的成本越來(lái)越高，甚至將這筆錢(qián)存到銀行的利息收入也可能比租金還高，與其如此，租客當(dāng)然不會(huì)再選擇傳貰房。
對(duì)房東來(lái)說(shuō)，如果租客退租，房東拿著押金連環(huán)炒房，屬于典型的“短債長(zhǎng)投”，這種資金錯(cuò)配情況直接導(dǎo)致背負(fù)巨額房貸的房東，面臨巨大還貸壓力，要么選擇賣(mài)房，要么選擇跑路。
據(jù)羊城晚報(bào)12日?qǐng)?bào)道，之前曾有媒體曝出，有炒房客靠著傳貰方式在首爾買(mǎi)了280套房子，最終由于杠桿加太多，資金鏈斷裂，引爆了一顆巨雷，房東直接消失，導(dǎo)致數(shù)百名租客畢生的積蓄頃刻之間化為烏有。但這都只是冰山一角。有專(zhuān)家預(yù)計(jì)，韓國(guó)今年還會(huì)發(fā)生更多、規(guī)模更大的傳貰詐騙，預(yù)計(jì)會(huì)產(chǎn)生1兆八千億元的損失。
不僅買(mǎi)房的普通人在杠桿中迷失，韓國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的金融鏈條也面臨著崩盤(pán)危險(xiǎn)。媒體援引調(diào)查指出，韓國(guó)30家大型建筑企業(yè)中有11家的負(fù)債率超過(guò)200%。韓國(guó)銀行調(diào)查亦顯示，已有約36％的房地產(chǎn)上市開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)完全無(wú)法償還利息，韓國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)陷入流動(dòng)性危機(jī)。
同時(shí)，韓國(guó)金融研究院報(bào)告顯示，由于利率長(zhǎng)期保持在低位，房地產(chǎn)影子金融（游離于銀行系統(tǒng)之外，不受健全法規(guī)制度限制的房產(chǎn)基金、信托和項(xiàng)目融資貸款等房產(chǎn)金融投資產(chǎn)品）已達(dá)到750萬(wàn)億韓元，刷新歷史最高紀(jì)錄，比2018年末增加88.6%之多。
韓國(guó)央行：房地產(chǎn)貸款逾期正上升
據(jù)界面新聞6月12日?qǐng)?bào)道，彭博6月12日消息，韓國(guó)央行行長(zhǎng)李昌鏞提到盡管樓市在緩慢復(fù)蘇，但房地產(chǎn)貸款逾期正在上升，要注意金融行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)?！皬闹虚L(zhǎng)期來(lái)看，要與相關(guān)機(jī)構(gòu)合作，找到平穩(wěn)降低家庭債務(wù)杠桿的方式，以免金融失衡現(xiàn)象再度積聚，”李昌鏞周一表示。
韓國(guó)央行當(dāng)前化解這一風(fēng)險(xiǎn)的能力可能會(huì)較為有限，更多的貸款和資產(chǎn)已轉(zhuǎn)移到不受央行監(jiān)管的非銀行金融機(jī)構(gòu)。他在講話中提到，這些替代機(jī)構(gòu)的存款占比已超過(guò)銀行，并且高度關(guān)聯(lián)。
李昌鏞還談到了整體經(jīng)濟(jì)狀況。他表示，鑒于核心通脹需要更長(zhǎng)時(shí)間降溫，現(xiàn)在對(duì)通脹正在放緩抱有信心還為時(shí)過(guò)早。他指出，需要采取“復(fù)雜的政策措施”來(lái)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和通脹壓力不斷變化的格局，并補(bǔ)充道韓國(guó)央行需要為經(jīng)常賬戶余額和流動(dòng)性適當(dāng)水平可能出現(xiàn)變化做準(zhǔn)備。
國(guó)際金融協(xié)會(huì)（IIF）5月底公布的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，韓國(guó)家庭債務(wù)與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）之比為102.2%，較去年同期的105.5%下降3.3個(gè)百分點(diǎn)，在34個(gè)主要經(jīng)濟(jì)體中仍處于最高水平，并仍然是唯一一個(gè)家庭債務(wù)規(guī)模超GDP的國(guó)家。韓國(guó)央行去年持續(xù)加息，幫助韓國(guó)家庭債務(wù)在第一季度沒(méi)有進(jìn)一步上升。從去年8月到今年1月，韓國(guó)央行將基準(zhǔn)利率累計(jì)上調(diào)了300個(gè)基點(diǎn)，至3.5%。但由于新冠疫情的影響，一些家庭為了投資和生活而背負(fù)了沉重貸款，導(dǎo)致家庭債務(wù)與GDP之比很難大幅下降。
據(jù)央視新聞消息，當(dāng)?shù)貢r(shí)間5月25日上午，韓國(guó)央行宣布最新2023年韓國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期，由此前的1.6%再度下調(diào)至1.4%。今年以來(lái)，隨著韓國(guó)主力出口產(chǎn)品半導(dǎo)體類(lèi)產(chǎn)品出口的銳減等因素持續(xù)發(fā)酵，韓國(guó)經(jīng)濟(jì)遭遇出口下滑、外貿(mào)赤字加劇等多重挑戰(zhàn)，包括世界銀行、韓國(guó)央行以及民間智庫(kù)等各機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)韓國(guó)今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期。
據(jù)中新經(jīng)緯6月1日援引韓聯(lián)社1日?qǐng)?bào)道，據(jù)韓國(guó)產(chǎn)業(yè)通商資源部1日發(fā)布的《5月進(jìn)出口動(dòng)向》資料，5月出口同比減少15.2%，為522.4億美元。5月進(jìn)口同比減少14%，為543.4億美元。貿(mào)易收支出現(xiàn)21億美元逆差，自去年3月以來(lái)持續(xù)15個(gè)月出現(xiàn)逆差。這是韓國(guó)1995年1月至1997年5月(29個(gè)月)以來(lái)，保持逆差第二長(zhǎng)紀(jì)錄。報(bào)道稱，單月出口從去年10月起連續(xù)8個(gè)月同比減少，連續(xù)下滑時(shí)間創(chuàng)2018年12月至2020年1月以后的最長(zhǎng)紀(jì)錄。單一品類(lèi)中出口額最大的芯片表現(xiàn)乏力繼續(xù)拖累整體出口。5月芯片出口同比下滑36.2%，從去年8月起連續(xù)10個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。
僅0.81，韓國(guó)生育率持續(xù)低迷
據(jù)央視新聞5月24日消息，據(jù)韓國(guó)統(tǒng)計(jì)廳24日發(fā)布的《2023年3月人口動(dòng)向》報(bào)告，今年第一季度韓國(guó)的總和生育率僅為0.81，刷新了有相關(guān)記錄以來(lái)一季度生育率的最低紀(jì)錄，與去年同期相比減少了0.06。韓國(guó)的總和生育率自2019年第一季度降至1.02后，已經(jīng)連續(xù)16個(gè)季度低于1。
2023年第一季度韓國(guó)的新生兒數(shù)僅有64256個(gè)，比去年同期減少了4116個(gè)，同比減少6.0%，也同樣創(chuàng)下了有相關(guān)記錄以來(lái)第一季度新生兒數(shù)量的歷史最低值。
此外，今年3月，韓國(guó)的新生兒數(shù)為21138個(gè)，比去年同期減少了1864個(gè)，這也是歷年3月新生兒數(shù)量的最低值。而今年3月韓國(guó)的死亡人數(shù)為28922人，隨著死亡人數(shù)超過(guò)新生兒人數(shù)，3月份人口自然減少了7784人，這是韓國(guó)自2019年11月起人口連續(xù)41個(gè)月自然減少。
與此同時(shí)，人口加速老齡化的現(xiàn)狀，正在困擾著韓國(guó)。
據(jù)第一財(cái)經(jīng)6月6日?qǐng)?bào)道，近日，韓國(guó)雇傭情報(bào)院的一份論文顯示，在韓國(guó)社會(huì)老齡化進(jìn)程日益加速的情況下，老年貧困問(wèn)題堪憂。該論文援引經(jīng)合組織（OECD）2020年的數(shù)據(jù)，韓國(guó)老年人貧困率達(dá)40.4%，在經(jīng)合組織成員國(guó)中位居第一，遠(yuǎn)高于第二名美國(guó)（23%）和第三名日本（20%）。以2021年為準(zhǔn)，韓國(guó)65歲以上人群的就業(yè)率為34.9%，同樣位居經(jīng)合組織成員國(guó)之首，緊隨韓國(guó)之后排名第二的為冰島（31%），第三名是日本（25.1%）。同時(shí)，34.9%的65歲以上老年人就業(yè)率是當(dāng)年OECD成員國(guó)平均水平（14.7%）的兩倍多。
韓國(guó)學(xué)者金允俊告訴記者，韓國(guó)老年群體就業(yè)率與貧困率均走高，這一現(xiàn)象在韓國(guó)并不難理解：一方面，韓國(guó)老齡化速度這些年在顯著加快，甚至有“跑步”進(jìn)入超老齡化社會(huì)的趨勢(shì)，另一方面，與主要發(fā)達(dá)國(guó)家的老年人較早退休后享受老年生活相比，當(dāng)前不少韓國(guó)老年人為維持生計(jì)仍從事低薪工作。
