今年以來，在穩(wěn)地產(chǎn)背景下，樓市松綁“新招”不斷。從控額到保額，銀行對房貸業(yè)務(wù)的態(tài)度也在悄然生變，在“一城一策”的背景下，如何用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，為購房者提供更為便利的金融服務(wù)成為銀行未來發(fā)力的方向。
多地推“帶押過戶”
這兩天，多個城市二手房放開“帶押過戶”火了!“帶押過戶”指的是，存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，無需先行還貸或墊付，即可實現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及新抵押設(shè)立。而在此之前，國內(nèi)二手房交易普遍要求賣方(原房主)先解押才能辦理過戶手續(xù)，而解押則意味著原房主需要還清全部按揭貸款。
當前，南京、蘇州、濟南、無錫、昆明等多地均創(chuàng)立了“帶押過戶”模式，“帶押過戶”不僅為原房主避免了尋求社會“過橋資金”中存在的各類風(fēng)險，新房主只能通過原房主貸款行進行貸款的方式也為銀行保留了房貸額度，避免了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)出現(xiàn)流失。
“這是最近推出的新政。”南京地區(qū)某銀行個貸部門工作人員向北京商報記者介紹稱，“舉個例子，假如原房主目前想把手里的房產(chǎn)賣掉，這時新買家就可以來我行進行貸款，比如原房主按揭貸款剩余100萬元未還清，那么‘帶押過戶’模式中就可以不用先還清這筆貸款，由新買家貸到資金后再將原房主100萬元的貸款結(jié)清，后續(xù)由新買家完成還款。”
對于利率執(zhí)行情況，上述銀行個貸部門工作人員介紹，“新房主辦理按揭貸款的利率參考最新標準執(zhí)行”。
光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華在接受北京商報記者采訪時分析稱，銀行通過“帶押過戶”保房貸額度主要還是落實樓市三穩(wěn)任務(wù)，根據(jù)各區(qū)域房地產(chǎn)市場供需和區(qū)域宏觀調(diào)控政策需要，因城施策，精準調(diào)控，促進樓市需求恢復(fù)。“帶押過戶”有助于減輕部分售房者高額資金墊付，提升二手房交易效率等。
銀行房貸態(tài)度生變
回顧近兩年來的房貸支持政策變化，銀行的態(tài)度已經(jīng)悄然生變。
2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，明確對中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構(gòu)、縣域農(nóng)合機構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行，共5檔機構(gòu)分類分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比上限、個人住房貸款占比上限。
在監(jiān)管對房貸集中度“劃檔”之后，銀行房貸放款曾出現(xiàn)階段性緊縮。以北京地區(qū)為例，在2021年清明小長假之后，北京地區(qū)部分銀行房貸額度便出現(xiàn)了收緊，當年8月北京地區(qū)房貸額度嚴控全面升級，多家銀行分行以及分支行均無房貸額度，彼時有銀行個貸人士直言，“2021年想要額度應(yīng)該沒戲了，2022年可能才會有”。
北京商報記者此前在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有銀行以產(chǎn)品升級為由拒絕受理線上提前還款申請，購房者想要申請?zhí)崆皟斶€本金，必須到進行貸款的網(wǎng)點進行線下預(yù)約。據(jù)調(diào)查，有關(guān)停線上還貸渠道的銀行客服曾表示，9月16日可再嘗試線上申請。不過，9月20日，北京商報記者嘗試發(fā)現(xiàn)，該行手機銀行App仍顯示“產(chǎn)品升級”無法辦理。另外，在記者調(diào)查過程中，也有部分銀行表示，申請?zhí)崆斑€款需要進行預(yù)約，辦理周期為1個月左右。
從上市銀行2022年半年報中可以發(fā)現(xiàn)，個人住房按揭貸款方面，有28家銀行較上年末有所增長，但增幅普遍維持在個位數(shù)，放緩趨勢也較為明顯。另有12家銀行個人住房按揭貸款較上年末有所減少。
正如諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄所言，銀行態(tài)度的變化，能夠反映出市場形勢的變化，在前兩年房地產(chǎn)市場交易火熱的時期，銀行通過控制房貸額度來穩(wěn)樓市、穩(wěn)房價，在當前，經(jīng)濟下行壓力加大，居民預(yù)期收入下降，投資理財收益不景氣，加上部分地區(qū)房貸利率下調(diào)至最低4.1%，一部分購房者選擇提前還款，輕裝上陣，對于銀行來說還貸客戶增加，控房貸不得不轉(zhuǎn)向保房貸。
完善差別化房貸支持政策
在“一城一策”用好政策工具箱穩(wěn)樓市的前提下，加大金融扶持力度，優(yōu)化金融服務(wù)方式，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展成為銀行必答課題。
在陳霄看來，對于未來的銀行房貸業(yè)務(wù)，銀行應(yīng)因城施策完善差別化住房信貸支持政策，對于購房者提出靈活還款方式，如先息后本或者利息加少量本金，減輕購房者的還貸壓力，滿足剛性購房需求釋放，加大信貸資源保障，對重點客戶給予期限調(diào)整、利率優(yōu)惠等方面支持。
招聯(lián)金融首席研究員董希淼指出，目前，多數(shù)銀行已經(jīng)對住房貸款政策進行了微調(diào)，比如降低貸款利率、加快放款速度等，但相應(yīng)調(diào)整集中在滿足首套住房消費需求。下一步，應(yīng)在如何滿足改善性住房需求上采取更多的支持政策，如適當放寬貸款條件，改變“認房又認貸”，區(qū)別對待已經(jīng)結(jié)清貸款的購房者。
在優(yōu)化房貸業(yè)務(wù)金融服務(wù)方面，也有部分銀行高管在業(yè)績發(fā)布會上做出了回應(yīng)。交通銀行副行長周萬阜表示，加快房貸業(yè)務(wù)的流程優(yōu)化，強化科技賦能，通過數(shù)字化改造，提升房貸業(yè)務(wù)留存效率和客戶體驗，解決疫情條件下房貸業(yè)務(wù)的正常辦理。郵儲銀行副行長姚紅指出，重點支持剛性和改善性住房需求，加強商品房的預(yù)售資金監(jiān)管。
“對銀行來說，應(yīng)主要落實樓市三穩(wěn)任務(wù)，根據(jù)各區(qū)域房地產(chǎn)市場供需和區(qū)域宏觀調(diào)控政策需要，因城施策，精準調(diào)控，促進樓市需求恢復(fù)。‘帶押過戶’有助于減輕部分售房者高額資金墊付，提升二手房交易效率等。”周茂華說道。
