長江商報消息 ●長江商報記者 陳然
“華南五虎”之一的富力地產（02777.HK），正試圖通過出售資產“自救”，來緩解公司面臨的流動性危機。
4月8日，富力地產公布3月份銷售額，2022年前三個月，富力地產總計銷售收入約為134.8億元，同比下降55.8%；銷售面積約1198100平方米。
近日披露的2021年業(yè)績報告顯示，2021年富力地產實現(xiàn)營業(yè)收入764億元，同比下跌11%，凈虧損達87.4億元創(chuàng)新高。
富力解釋稱，凈利潤巨額虧損，主要是由于報告期內物業(yè)銷售額減少以及毛利率降低，以及項目售價較低導致年內就存貨作出減值撥備。2021年度，富力地產一次性計提了81億元減值準備。
長江商報記者注意到，富力地產毛利率連續(xù)三年下滑，由2018年的36.4%逐步降至2020年的23.7%，2021年毛利率6.5%，同比下降17.24個百分點。
重重壓力之下，富力地產繼續(xù)減緩拓儲速度，削減債務規(guī)模增加流動性。
截至2021年末，富力地產借款總額降至1327億元，其中，一年內到期的借款占比達到44%，約為583億元，同期其包括受限資金在內的總現(xiàn)金為211億元，無法覆蓋債務。
為緩解流動性危機，富力地產正通過出售項目質押資產自救。近期，富力地產以9570.26萬英鎊出售英國倫敦Vauxhall Square開發(fā)地塊，相當于六折割肉。
富力地產表示，資產處置仍然是富力今年回籠資金的重點，今年將透過整售及加快海外開發(fā)項目的預售計劃，出售海外非核心資產。
計提81億虧損近90億
2021年，富力地產營收下降凈利潤為負，總營業(yè)額跌約11%至764.01億元；對應毛利49.63億元，同比減少75.65%；毛利率6.5%，同比下降17.24個百分點；凈虧損87.39億元，同比下降195.54%；凈利率-11.44%，同比下降22.09個百分點；歸母凈虧88.48億元，同比減少198.25%。
根據(jù)財報，富力地產的巨額虧損主要源于存貨項目的減值計提。2021年度，富力地產一次性計提了81億元減值準備。
在房企財報中，存貨項目主要反映其以銷售為目的持有的土地，以及在建的地產項目。大額減值計提，反映了富力地產持有的大量項目預計未來銷售收入無法覆蓋成本。
2021年富力地產實現(xiàn)全口徑銷售金額1201億元，同比下降19.7%；全口徑銷售面積941.5萬平方米，協(xié)議銷售面積同比下降20.4%。按照富力制定的1500億元的銷售目標，完成了銷售目標80%。
2022年前三個月，富力地產總計銷售收入約為134.8億元，同比下降55.8%；銷售面積約1198100平方米。
為減輕成本壓力，富力地產大幅減少了土地支出，2021年以來，富力地產拿地幾乎停滯，去年僅收獲5幅土地，新增土儲面積83.7萬平方米，新增土地資本開支總額僅為30億元，同比減少80%。
另外，富力地產城市更新項目資金需求量較大，其三線及以下城市土儲面積占比較高，存在一定去化壓力。
從存貨周轉率來看，富力地產全年存貨周轉率0.32，較2020年高0.03；已竣工存貨占存貨總量的25%，較2020年低7個百分點。總體來看，富力在積極去庫存，項目去化有一定成效，但運營能力仍需進一步提高。
雖然富力集團降低了投拓速度，但其目前的土地儲備較為充足，按照當前的銷售規(guī)模來看，其消化周期維持在3-4年左右，可以滿足企業(yè)未來的正常開發(fā)需求。
出售資產自救
富力地產試圖通過出售資產和債務展期，解決公司面臨的流動性危機。
截至2021年末，富力地產借款總額降至1327億元，其中，一年內到期的借款占比達到44%，約為583億元，同期其包括受限資金在內的總現(xiàn)金為211億元，無法覆蓋債務。
據(jù)聯(lián)合資信2021年末發(fā)布的信用評級公告顯示，富力在2022年面臨的境內債券到期80.65億元、境內債券回售14億元、美元債券到期13.73億美元，合計已經超過了150億。
截至2021年末，富力地產資產合計4058.76億元，同比減少8.21%。其中，流動資產合計2823.98億元，同比減少13.84%，流動資產占比69.58%，同比減少4.55%；貨幣資金約62.57億元，同比下降75.63%。
4月6日晚間，富力地產在上交所發(fā)布公告稱，公司“16富力04”債券展期方案獲得通過。
此前，富力地產披露，對于即將到期的“16富力04”，其無力償還，欲尋求展期。4月7日，原本是“16富力04”的到期之日。不過這一天，富力地產僅償付了這筆債券的利息，并未償還本金。
知名財經評論員嚴躍進對長江商報記者表示，債務展期可以暫時緩解流動性壓力。但要擺脫債務壓力，仍需繼續(xù)調整債務結構，通過多種方式盡力降低違約風險等情況。
化解危機，出售資產回血是更為快速的方式。這幾年，富力地產頻頻出售資產。
2021年，碧桂園服務以不超過100億元收購富力物業(yè)，此外，2021年1月和12月，富力分兩次將廣州空港物流園股權賣給黑石，合計收益約53億元。僅這兩次出售資產，富力就收回153億資金，但這些資金仍未能幫助富力化解債務問題。
今年3月15日，富力地產公告稱，擬以9570.26萬英鎊的價格將位于英國倫敦的一個項目出售給遠東發(fā)展，相當于約9.77億港元，出售事項的所得款項凈額將用于償還本公司的債務及用作本集團的一般營運資金。
據(jù)了解，該項業(yè)務是富力地產在2017年時以1.5777億英鎊的價格拍下，若簡單地以現(xiàn)價相減，即便不計算這5年的通脹和資金成本，富力地產也虧損了6884.5萬英鎊，折合人民幣虧損高達5.75億。
富力地產稱，今年公司將繼續(xù)“賣賣賣”來提供額外現(xiàn)金，包括通過整售及加快海外開發(fā)項目的預售計劃，出售海外非核心資產。且業(yè)內有聲音傳出稱，富力地產有可能出售過去視若珍寶的地產等本打算長期持有的物業(yè)。
雖然緩解資金壓力的動作不少，但成效進展并不大。富力地產最大的“包袱”還是酒店，2017年，富力斥資199億元收購77家萬達酒店，并耗資數(shù)十億接盤萬達海外兩個項目，一躍成為全球最大豪華酒店業(yè)主，卻也直接導致公司凈資產負債率持續(xù)攀升至169.6%。
雖然已在積極出售酒店資產，但至今酒店的出售仍未有切實的動作落地。截至2021年末，富力地產在運營中的酒店達93家，總建面達410.4萬平方米，共擁有28192間客房。截至目前，富力地產持有的酒店并無一家賣出。
整體來看，富力酒店2021年的營業(yè)收入總額為50.7億元，同比增加13.6%，2020年富力酒店業(yè)營收受疫情影響降幅較大，雖然2021年相對有所恢復，但較2019年同期營業(yè)額仍有27.8%的降幅。93家酒店的單家酒店平均營業(yè)收入為0.55億元，酒店運營業(yè)務凈虧損8.55億元。
