2月23日晚間，招商蛇口發(fā)布業(yè)績快報，2021年公司實現(xiàn)營業(yè)總收入1606.43億元，同比增長23.93%；同期實現(xiàn)歸母凈利潤103.72億元，同比下滑15.35%。
計提資產(chǎn)減值準備43.72億
對于業(yè)績下滑的主要原因，招商蛇口歸結(jié)為：報告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)項目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積增長，因此房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入增加，但受市場下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比有所下降；公司轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生投資收益同比減少24.45億元，由此形成的歸屬于上市公司股東的凈利潤同比減少20.49億元；并且，公司按照市場參考價格對截至2021年12月31日存在減值跡象的資產(chǎn)進行了減值測試。根據(jù)減值測試結(jié)果，對存貨、投資性物業(yè)、長期股權(quán)投資計提資產(chǎn)減值準備及對重大風(fēng)險類別應(yīng)收款項計提信用減值準備共計43.72億元，減少公司2021年度歸屬于上市公司股東的凈利潤34.56億元，對歸屬于上市公司股東的凈利潤的影響同比增加12.72億元。
上述計提資產(chǎn)減值準備情況如何？招商蛇口當(dāng)日單獨發(fā)了份公告予以了說明，其中包括信用損失準備9.81億元、存貨跌價準備17.19億元、投資性房地產(chǎn)減值準備7.79億元、長期股權(quán)投資減值準備8.93億元。
具體來看，信用損失準備是公司按信用風(fēng)險特征的相似性和相關(guān)性對應(yīng)收款項進行分組，這些信用風(fēng)險通常反映債務(wù)人按照該等資產(chǎn)的合同條款償還所有到期金額的能力，并且與被檢查資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流量測算相關(guān)。本次公司對單項計提信用損失準備類別的應(yīng)收款項進行了單獨減值測試，按照其未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值低于其賬面價值的差額計提信用損失準備9.81億元。
存貨跌價準備方面，主要由于部分房地產(chǎn)項目銷售價格未達預(yù)期。公告顯示，報告期末，公司根據(jù)市場參考價格，按照存貨的預(yù)計售價減去至完工時預(yù)計將要發(fā)生的成本、銷售費用以及相關(guān)稅費后的金額確定可變現(xiàn)凈值。當(dāng)其可變現(xiàn)凈值低于成本時，提取存貨跌價準備，共計提存貨跌價準備17.19億元。
投資性房地產(chǎn)減值準備方面，報告期末，公司根據(jù)租賃市場預(yù)期租金收入、出租率等情況，估計存在減值跡象的投資性房地產(chǎn)的可收回金額，按其低于賬面價值的差額計提資產(chǎn)減值準備，共計提投資性房地產(chǎn)減值準備7.79億元。
長期股權(quán)投資減值準備方面，報告期末，公司對經(jīng)營低于預(yù)期，且未有改善跡象的長期股權(quán)投資判斷其存在減值跡象。公司對該等長期股權(quán)投資估計其可收回金額，按其低于賬面價值的差額計提資產(chǎn)減值準備，計提長期股權(quán)投資減值8.93億元。
簽約銷售面積同比降近30%
資料顯示，招商蛇口為招商局集團旗下城市綜合開發(fā)運營板塊的旗艦企業(yè)，是集團內(nèi)唯一的地產(chǎn)資產(chǎn)整合平臺及重要的業(yè)務(wù)協(xié)同平臺。公司為城市發(fā)展與產(chǎn)業(yè)升級提供綜合性的解決方案，為客戶的生活和工作配套提供多元化的、覆蓋全生命周期的產(chǎn)品與服務(wù)。
從今年情況來看，在房地產(chǎn)市場下行背景下，公司銷售情況仍難免出現(xiàn)下滑。2022年1月銷售及近期購得土地使用權(quán)情況簡報顯示，1月公司實現(xiàn)簽約銷售面積70.56萬平方米，同比減少27.66%；實現(xiàn)簽約銷售金額151.47億元，同比減少38.47%。
對此，天風(fēng)證券在2月11日一份點評報告中分析稱，受春節(jié)假期、去年高基數(shù)、整體環(huán)境等因素影響，公司單月銷售雙位數(shù)下跌，但銷售均價環(huán)比有所提升。
該行還測算，以權(quán)益地價計算，2022年1月公司拿地力度為16.09%，與上月40.68%相比下降明顯。從樓面價看，2022年1月新增項目樓面價為11218.88元/平方米，較上月13925.98/平方米下降19.44%，主要與當(dāng)月在低能級城市的補貨比例有所提升。1月的地售比為52.26%，較上月的70.11%相差17.85%，主要與補貨區(qū)域不同于銷售區(qū)域有關(guān)。
