8月18日，雅居樂(lè)發(fā)布了中期業(yè)績(jī)報(bào)告并于同期召開了線上業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。“公司有信心完成今年1500億元的銷售目標(biāo)。”在此次的發(fā)布會(huì)上，雅居樂(lè)集團(tuán)副總裁潘智勇直言，無(wú)論市場(chǎng)變化如何，年初制訂的銷售計(jì)劃將會(huì)順利執(zhí)行，不會(huì)有所調(diào)整。
但北京商報(bào)記者注意到，雅居樂(lè)在此次業(yè)績(jī)會(huì)上卻“更新”了2021年開發(fā)計(jì)劃。據(jù)雅居樂(lè)集團(tuán)副總裁王海洋介紹，2021全年雅居樂(lè)預(yù)計(jì)開發(fā)面積2676萬(wàn)平方米，其中新開工面積為808萬(wàn)平方米，竣工面積為870萬(wàn)平方米，較去年增長(zhǎng)21.7%。
“更新”后的開發(fā)計(jì)劃中，新開工面積較年初減少了約60萬(wàn)平方米。對(duì)此，王海洋回應(yīng)稱，新開工面積會(huì)隨市場(chǎng)變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，雅居樂(lè)堅(jiān)持“以銷定產(chǎn)”的推盤節(jié)奏。
這應(yīng)該是第一次有房企在業(yè)績(jī)會(huì)上明確提出“以銷定產(chǎn)”。而在樓市下行的大趨勢(shì)下，雅居樂(lè)的“以銷定產(chǎn)”也似乎來(lái)的恰如其分。
以銷定產(chǎn)，涉及了開發(fā)商投資、拿地、開工等諸多環(huán)節(jié)，如此明確地提出來(lái)釋放了怎樣的信號(hào)?
同策研究院資深分析師肖云祥稱，土地在出讓時(shí)就會(huì)有開發(fā)周期的規(guī)定，“以銷定產(chǎn)”只不過(guò)是“前松后緊”還是“前緊后松”的問(wèn)題，需要統(tǒng)籌規(guī)劃。當(dāng)前市場(chǎng)下行、融資收緊，對(duì)于房企而言以銷定產(chǎn)在降低成本的同時(shí)，也能夠控制自身的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)可根據(jù)自身的情況選擇是否采用該策略。
“實(shí)際上房地產(chǎn)行業(yè)‘以銷定產(chǎn)’的方式此前就有過(guò)，只不過(guò)不公開，主要是在市場(chǎng)壓力較大的情況下，以收定支的做法。”肖云祥稱，“以銷定產(chǎn)”的策略，還會(huì)影響到投資策略，因此“以銷定投”也存在操作可能。新的市場(chǎng)形勢(shì)下，房企紛紛筑牢“安全”護(hù)城河，回歸到穩(wěn)健策略，房地產(chǎn)開發(fā)也開始出現(xiàn)“兩極反轉(zhuǎn)”。
地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)則表示，“以銷定產(chǎn)”也還是一個(gè)理想模式，銷售市場(chǎng)行情變化多端，若是企業(yè)經(jīng)營(yíng)圍繞此類銷售的預(yù)測(cè)進(jìn)行產(chǎn)品開發(fā)，那么往往會(huì)比較被動(dòng)。因?yàn)殇N售數(shù)據(jù)變化很快，但要據(jù)此形成供應(yīng)數(shù)據(jù)，則是需要時(shí)間的。而當(dāng)供應(yīng)量上來(lái)后，可能市場(chǎng)本身又開始降溫了。類似工作甚至?xí)绊戜N售和投資節(jié)奏。
站在房企角度，“以銷定產(chǎn)”模式下，也要防范營(yíng)銷人員和投資人員拖沓工作的現(xiàn)象，因?yàn)檫@樣的話，可能大家把業(yè)績(jī)不好歸咎于外部行情差等原因。一定程度上可能會(huì)影響到銷售進(jìn)度，這樣也會(huì)造成業(yè)績(jī)目標(biāo)完成面臨壓力。
房地產(chǎn)行業(yè)正在擠“泡沫”，各大房企也感受到寒意，拿地策略、融資策略，均出現(xiàn)明顯變化。
恰如雅居樂(lè)的打法，各大房企也多聚焦熱點(diǎn)區(qū)域和熱點(diǎn)城市，意在降低未來(lái)銷售風(fēng)險(xiǎn)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，從歷年TOP50房企取地情況來(lái)看，2021年上半年住宅用地取地規(guī)劃建面低于2018年以來(lái)歷年同期水平，同比2020年上半年下降18個(gè)百分點(diǎn)，下降幅度高于全國(guó)水平，但成交金額同比歷年同期達(dá)到最高值，比2020年同期增長(zhǎng)9%。
中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓稱，一方面受制于融資壓力，另一方面也受制于土地獲取難度系數(shù)增加，“以銷定產(chǎn)”也有了合理的“生存”空間。按照理想狀態(tài)，如果房企普遍采用這種策略，講究“收支”均衡，這還會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)。
房企“三線四檔”、銀行金融機(jī)構(gòu)“兩集中”以及土地市場(chǎng)集中供地，去年下半年以來(lái)多次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理政策，正在加速房地產(chǎn)行業(yè)變革的步伐。2021年1-7月，房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約6428億元，較2020年同比下降13%，累計(jì)增速達(dá)2018年后低點(diǎn)。
