嚴(yán)管住房租賃再添一地。
11月25日，武漢市房管局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房租賃行業(yè)監(jiān)督管理的緊急通知。無(wú)獨(dú)有偶，深圳市住建局于發(fā)布關(guān)于做好蛋殼公寓租客穩(wěn)定工作的緊急通知，保護(hù)蛋殼公寓租客。
值得一提的是，這已不是深圳住建局第一次出手。為規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，保障住房租賃雙方權(quán)益，深圳今年以來(lái)已發(fā)布多個(gè)文件。
今年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓雷暴成了重災(zāi)區(qū)，均是由于資金鏈斷裂。對(duì)此，多地政府部門(mén)緊急出手，陸續(xù)介入蛋殼公寓危機(jī)事件，化解矛盾和風(fēng)險(xiǎn)。11月以來(lái)，已有成都、西安、重慶等地相繼發(fā)文規(guī)范租賃市場(chǎng)。
武漢：轉(zhuǎn)租住房10套以上依法登記
深圳住建局發(fā)布緊急通知的同日，武漢市房管局也出手了。
11月25日訊，武漢市住房保障和房屋管理局網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房租賃行業(yè)監(jiān)督管理的緊急通知》。
《通知》明確，從事住房租賃活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)和網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)，以及轉(zhuǎn)租住房10套(間)以上的單位或個(gè)人，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場(chǎng)主體登記。
且正式開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)前，住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過(guò)武漢市住房租賃交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)或武漢市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)向企業(yè)注冊(cè)所在地的區(qū)房管部門(mén)報(bào)送企業(yè)基本情況，包括經(jīng)營(yíng)范圍、投資主體、投入資金、融資情況、從業(yè)人員、社會(huì)信用代碼、消防安全管理制度等信息，區(qū)房管部門(mén)以此為基礎(chǔ)開(kāi)展事中、事后監(jiān)管工作。
《通知》還指出，住房租賃企業(yè)應(yīng)充分意識(shí)到采取“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”方式進(jìn)行市場(chǎng)擴(kuò)張從而引發(fā)資金鏈斷鏈的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。不得通過(guò)“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等方式，惡意提高或降低租賃價(jià)格、侵害房屋權(quán)利人和承租人的長(zhǎng)期合法權(quán)益。
此外，《通知》還明確住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用租房租金消費(fèi)貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金消費(fèi)貸款，不得將住房租金消費(fèi)貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同。
深圳住建局：不得通過(guò)停水停電等方式驅(qū)趕蛋殼租戶(hù)
11月25日，深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)在官網(wǎng)發(fā)布《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于做好蛋殼公寓租客穩(wěn)定工作的緊急通知》。
《通知》明確，對(duì)已與蛋殼公寓簽訂租賃合同、尚處于租賃期限內(nèi)且已足額支付租金的租戶(hù)，不得通過(guò)停水、停電、停氣等方式驅(qū)趕，激化矛盾，應(yīng)引導(dǎo)各方通過(guò)法律途徑解決。
深圳住建局表示，各區(qū)(新區(qū))住房建設(shè)局要加強(qiáng)監(jiān)督，對(duì)于通過(guò)停水、停電、停氣等方式驅(qū)趕租戶(hù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，嚴(yán)格按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，責(zé)令其立即改正，并給予警告、罰款等行政處罰。
此外，為有效應(yīng)對(duì)蛋殼公寓事件，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，《通知》還規(guī)定：對(duì)在小區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)的因蛋殼公寓拖欠租金引發(fā)的業(yè)主與租戶(hù)之間的租賃糾紛及不穩(wěn)定因素，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)上報(bào)小區(qū)所在街道辦事處。
資料顯示，2020年11月蛋殼公寓在深圳簽約業(yè)主約1.1萬(wàn)人，房屋1.1萬(wàn)套，現(xiàn)有租客3.15萬(wàn)人，3.15萬(wàn)租客不是小數(shù)目。
蛋殼公寓再傳破產(chǎn)
成都蛋殼辦公室人去樓空
今年以來(lái)，已有多家長(zhǎng)租公寓相繼“暴雷”，無(wú)一例外是因?yàn)橘Y金鏈斷裂，其中已經(jīng)在美國(guó)資本市場(chǎng)成功上市的國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓頭部企業(yè)——蛋殼公寓最為典型。
在經(jīng)歷了“CEO被調(diào)查、資金鏈斷裂、高管出走、退租風(fēng)暴”等風(fēng)波后，蛋殼公寓相繼被爆出資金鏈斷裂、跑路、破產(chǎn)等消息，并在近日因租客、房東等大規(guī)模維權(quán)，導(dǎo)致蛋殼公寓危機(jī)進(jìn)一步升級(jí)。
蛋殼公寓是紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司旗下的高端白領(lǐng)公寓品牌，公司于2015年1月在北京成立，正式進(jìn)入O2O租房市場(chǎng)，目前在北京、深圳開(kāi)設(shè)分公司。北京時(shí)間2020年1月17日晚間，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商蛋殼公寓成功登陸美國(guó)紐交所，成為2020年登陸紐交所的第一支中概股。
早在今年10月，蛋殼公寓就曾被傳“跑路、倒閉”，公司當(dāng)時(shí)在微博回復(fù)稱(chēng)：“近期部分合作方因與公司存在商業(yè)糾紛，采取了過(guò)激行為，散布‘蛋殼跑路、倒閉’等相關(guān)不實(shí)言論、視頻、圖片，公司已報(bào)警處理。”而更早前，在今年疫情期間，蛋殼公寓曾因一面要求業(yè)主“免租”、一面卻未對(duì)租客“免租”而引起爭(zhēng)議。
近日，長(zhǎng)租公寓蛋殼公寓再次接連傳出公寓斷網(wǎng)、租戶(hù)被下逐客令、拖欠合作伙伴賬款和房東租金的消息。11月6日，央視點(diǎn)名曝光了蛋殼公寓，披露其“深陷流動(dòng)性危機(jī)”。11月10日，有媒體爆出數(shù)百人在蛋殼公寓北京總部維權(quán)，現(xiàn)場(chǎng)甚至爆發(fā)了肢體沖突。
11月16日，再次網(wǎng)傳蛋殼公寓將宣布破產(chǎn)，蛋殼公寓公關(guān)部回復(fù)稱(chēng)，屬于謠言。公司目前的確遇到資金困難的情況，但正在積極進(jìn)行處理。
由于蛋殼自身發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)，無(wú)法向房東支付房租，很多房東開(kāi)始暴力趕人，大批租戶(hù)面臨在寒冬中無(wú)家可歸的困境。
據(jù)封面新聞報(bào)道，11月24日，在蛋殼公寓成都線(xiàn)下辦公室，有大量房東前去維權(quán)討要拖欠房租或?qū)で蠼饧s。但蛋殼線(xiàn)下辦公樓卻已人去樓空，僅在門(mén)上貼著轉(zhuǎn)為線(xiàn)上處理的二維碼。
截止2019年底，蛋殼總計(jì)運(yùn)營(yíng)超過(guò)438，309套公寓。保守估計(jì)，蛋殼這次涉及到的用戶(hù)最少也要80多萬(wàn)人(40萬(wàn)租戶(hù)，40萬(wàn)業(yè)主)。
而從二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，蛋殼公寓自今年1月上市以來(lái)股價(jià)便一路下挫。截至11月24日收盤(pán)，其股價(jià)已經(jīng)從上市初期的13.5美元降至3.32美元。
同時(shí)公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也很慘淡。蛋殼公寓2017年至2019年分別凈虧損2.7億元、13.7億元、34.3億元;公司資產(chǎn)負(fù)債率由2018年的82.62%升至2019年的95.78%。
據(jù)分析，蛋殼公寓持續(xù)虧損的原因，是2017年到2019年公司利用“租金貸”模式，迅猛擴(kuò)張，運(yùn)營(yíng)房間數(shù)猛增近30倍。截至今年一季度，蛋殼公寓的管理房間高達(dá)40萬(wàn)間以上，累計(jì)服務(wù)用戶(hù)超過(guò)100萬(wàn)。
多地政府部門(mén)介入蛋殼公寓危機(jī)事件
由于涉及人群眾多，蛋殼公寓“暴雷”事件造成較惡劣的影響。在11月25日深圳、武漢兩地政府部門(mén)發(fā)布緊急通知之前，多地政府部門(mén)已經(jīng)陸續(xù)介入長(zhǎng)租公寓危機(jī)事件，多個(gè)城市政府部門(mén)出臺(tái)多個(gè)政策。
具體來(lái)看，這些政策中有所差異。，如深圳提出慎重選擇租金收取模式;西安擬對(duì)住房租賃企業(yè)信用分級(jí)，對(duì)信用等級(jí)最低的企業(yè)實(shí)行信用懲戒;重慶明確承租人支付超3個(gè)月的租金將納入監(jiān)管賬戶(hù)。
9月，深圳公開(kāi)征求意見(jiàn)，建立租賃資金監(jiān)管制度，住房租賃企業(yè)應(yīng)在深圳市轄區(qū)內(nèi)商業(yè)銀行，設(shè)立唯一的租賃資金監(jiān)管賬戶(hù)，并簽訂租賃資金監(jiān)管協(xié)議。
9月11日，成都出臺(tái)《關(guān)于開(kāi)展住房租賃資金監(jiān)管的通知》，要求自9月11日起，新產(chǎn)生的租賃關(guān)系，承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過(guò)三個(gè)月的，住房租賃企業(yè)應(yīng)將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金，需要存入監(jiān)管賬戶(hù)。
10月30日，西安推行住房租賃資金監(jiān)管通知，該通知前已注冊(cè)的“托管式”租賃企業(yè)應(yīng)于2020年11月14日前，選擇一家監(jiān)管銀行簽訂住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議書(shū)并開(kāi)設(shè)唯一監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)，接受住房租賃資金監(jiān)管。
11月17日晚，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于切實(shí)規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的緊急通知》，要求全市各住房租賃企業(yè)加強(qiáng)住房租賃行業(yè)監(jiān)督管理、嚴(yán)格落實(shí)信息公示制度、切實(shí)規(guī)范從業(yè)人員管理、確保房源信息發(fā)布真實(shí)、依法從嚴(yán)處罰違法租賃行為、慎重選擇租金收取模式、建立健全糾紛調(diào)處機(jī)制等。
11月24日，陜西省西安市發(fā)布關(guān)于公開(kāi)征求《西安市住房租賃企業(yè)信用信息管理辦法》(征求意見(jiàn)稿)意見(jiàn)的公告，將對(duì)西安市的住房租賃企業(yè)進(jìn)行信用分級(jí)，并根據(jù)信用等級(jí)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)和懲戒。信用懲戒措施主要包括：凍結(jié)其“西安市住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)”所有權(quán)限;向社會(huì)通報(bào)并發(fā)出交易風(fēng)險(xiǎn)提示;列入失信“黑名單”，通報(bào)相關(guān)部門(mén)實(shí)施聯(lián)合懲戒;將其法人代表、股東、相關(guān)負(fù)責(zé)人等列入失信人員名單等。
重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、重慶市地方金融監(jiān)督管理局等多部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于實(shí)施住房租賃資金監(jiān)管加強(qiáng)住房租賃企業(yè)合規(guī)經(jīng)營(yíng)的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”)，要求住房租賃企業(yè)應(yīng)在主城中心城區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)銀行開(kāi)立唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶(hù)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“監(jiān)管賬戶(hù)”)，該賬戶(hù)不得支取現(xiàn)金，不得歸集其他性質(zhì)的資金。
凡是承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過(guò)三個(gè)月的，住房租賃企業(yè)收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金均應(yīng)納入監(jiān)管。承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期在三個(gè)月以?xún)?nèi)的，由承租人自主決定是否將租金存入監(jiān)管賬戶(hù)管理。
暴雷潮起：
170家長(zhǎng)租公寓企業(yè)已經(jīng)消失
一線(xiàn)城市長(zhǎng)租公寓的入住率較高，但是由于高買(mǎi)低賣(mài)、盲目擴(kuò)張等問(wèn)題，不少長(zhǎng)租公寓企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，越來(lái)越多的長(zhǎng)租公寓已經(jīng)從市場(chǎng)上消失。
公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)目前已經(jīng)注銷(xiāo)或吊銷(xiāo)(以工商登記為準(zhǔn))的長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)約有170家，占相關(guān)企業(yè)總量的15%。
另?yè)?jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2017年至今，媒體公開(kāi)報(bào)道的陷入資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)糾紛及跑路的企業(yè)多達(dá)107家，“爆雷”時(shí)間發(fā)生在今年的企業(yè)占比近四成，近七成是因?yàn)?ldquo;高收低租”的模式導(dǎo)致。
據(jù)騰訊新聞，由于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，為了從房東手中拿到房源，很多運(yùn)營(yíng)商不得不哄抬房?jī)r(jià)搶占資源，尤其是高買(mǎi)低賣(mài)、盲目擴(kuò)張導(dǎo)致一些企業(yè)資金鏈開(kāi)始出現(xiàn)問(wèn)題。從2018年開(kāi)始，GO窩公寓、Color公寓、愛(ài)公寓、鼎家公寓等一大批長(zhǎng)租公寓企業(yè)發(fā)生爆雷、跑路事件。
此后，全國(guó)多地的長(zhǎng)租公寓爆雷事件愈演愈烈。據(jù)房東東數(shù)據(jù)，2019年53家長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購(gòu)的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。
其中，杭州成為“重災(zāi)區(qū)”，位于杭州的樂(lè)伽公寓、國(guó)暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產(chǎn)等接連爆發(fā)資金鏈危機(jī)。進(jìn)入2020年后，長(zhǎng)租公寓的發(fā)展再次受到挫折，僅上半年就有10家長(zhǎng)租公寓發(fā)生資金鏈斷裂、跑路的事件。
