北京住房公積金管理中心9月13日出臺(tái)關(guān)于公積金貸款的新規(guī)，將二套房認(rèn)定由此前的“只認(rèn)房”升級(jí)成“認(rèn)房又認(rèn)貸”，并把公積金貸款與繳存年限掛鉤，每繳存一年可貸10萬(wàn)元等等，具體內(nèi)容詳解請(qǐng)看下文。
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變化一：認(rèn)房又認(rèn)貸，二套最高貸款額降至60萬(wàn)
2017年北京“317”新政中，商貸已經(jīng)實(shí)施了“認(rèn)房又認(rèn)貸”，而公積金貸款只“認(rèn)房”。即不看貸款記錄，只要名下無(wú)房，就能按首套房申請(qǐng)公積金貸款。
這次的新政更改了判定二套房的規(guī)則，公積金貸款變得與商貸一樣“認(rèn)房又認(rèn)貸”。
根據(jù)北京住房公積金管理中心發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款政策的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，借款申請(qǐng)人名下無(wú)住房貸款記錄(包括商業(yè)性住房貸款、住房公積金個(gè)人住房貸款)且在本市無(wú)住房的，按首套房貸款政策辦理;凡不屬于首套房情形，被核定為是二套房的，按二套房貸款政策辦理。被核定為有兩套及以上住房的，不予貸款。
圖片來(lái)源：北京住房公積金管理中心。
解釋一下，前面所說(shuō)的“認(rèn)房”是指借款申請(qǐng)人在北京名下有住房，“認(rèn)貸”是指在中國(guó)人民銀行征信系統(tǒng)中全國(guó)范圍內(nèi)的個(gè)人住房貸款記錄。注意，如果在外地有購(gòu)房貸款記錄，也被認(rèn)定為有貸款記錄。
同時(shí)，新政下調(diào)了二套房公積金貸款的最高額度，從80萬(wàn)元下調(diào)為60萬(wàn)元。
“值得關(guān)注的是，本次調(diào)整中，換房需求往往會(huì)被視為二套房，貸款額度和利率都會(huì)有直接影響。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說(shuō)。
變化二：貸款額度與繳存年限掛鉤，繳存超11年才可貸120萬(wàn)
過(guò)去，公積金貸款的最高額度是120萬(wàn)元，繳存時(shí)間的長(zhǎng)短不會(huì)影響額度。新政則實(shí)行貸款額度與借款申請(qǐng)人住房公積金的繳存年限掛鉤。
《通知》規(guī)定，每繳存一年可貸10萬(wàn)元，繳存年限不夠1整年的，按1整年計(jì)算，最高可貸120萬(wàn)元。
舉個(gè)例子，如果公積金貸款的繳存期限是13個(gè)月，也會(huì)算為兩年，可貸20萬(wàn)元。
有人會(huì)問(wèn)，如果是夫妻，丈夫繳存了7年，妻子是5年，是否可以一起貸120萬(wàn)元?
答案是不可以。《通知》規(guī)定，如借款申請(qǐng)人為已婚的，核算貸款額度以夫妻雙方中繳存年限較長(zhǎng)的一方計(jì)算。所以，上面那種情況，按照丈夫繳存7年來(lái)算，只能貸70萬(wàn)元。
“這個(gè)政策對(duì)剛需影響非常大，特別是年輕人，當(dāng)下北京市場(chǎng)平均購(gòu)房年齡在28歲左右，按照新政，公積金貸款大約只能貸50萬(wàn)左右。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，受新政影響，預(yù)計(jì)起碼一半的購(gòu)房需求將只能選擇商業(yè)貸款或者全款。
變化三：首套房首付比例提高至35%，看齊商貸
新政還調(diào)整了公積金貸款的首付款比例，首套不低于35%，二套不低于60%。
《通知》規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的，首付款比例不低于20%;購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)等政策性住房的首套住房，首付款比例不低于30%;購(gòu)買(mǎi)政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。
另外，購(gòu)買(mǎi)普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于60%;購(gòu)買(mǎi)非普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于80%。
目前，商貸首套房首付比例不低于35%，二套房不低于60%。這樣調(diào)整過(guò)后，公積金貸款和商貸的首付比例就基本一致了。
變化四：貸款期限最長(zhǎng)不超65歲，月還款額不超月收入6成
過(guò)去，公積金貸款期限最長(zhǎng)是截止到70周歲，新政則調(diào)整為不得超過(guò)65周歲。
《通知》規(guī)定，借款申請(qǐng)人的貸款期限最長(zhǎng)可以計(jì)算到借款申請(qǐng)人法定退休年齡后5年，原則上最高不得超過(guò)65周歲。如借款申請(qǐng)人為已婚的，貸款期限以夫妻雙方中較長(zhǎng)的一方計(jì)算。
舉個(gè)例子，如果公積金貸款申請(qǐng)人55歲，過(guò)去的貸款最長(zhǎng)年限是15年，現(xiàn)在則要降低為10年。
此次公積金貸款還調(diào)整了月還款額。《通知》規(guī)定，在保證借款申請(qǐng)人基本生活費(fèi)用的前提下，按等額本息還款法計(jì)算的月均還款額不超過(guò)借款申請(qǐng)人月收入60%的標(biāo)準(zhǔn)，確定貸款金額和貸款期限。
此前，借款申請(qǐng)人的收入減去基本生活費(fèi)用后，其他的錢(qián)都可以用來(lái)還貸。有分析認(rèn)為，按調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)，則更能夠真實(shí)反映借款申請(qǐng)人的償債能力，減少借款申請(qǐng)人的還貸壓力。
變化五：東、西城戶(hù)籍買(mǎi)郊區(qū)房，貸款額度可上浮20萬(wàn)
《通知》規(guī)定，借款申請(qǐng)人戶(hù)籍均在北京市東城區(qū)或西城區(qū)的，購(gòu)買(mǎi)東城、西城、朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山區(qū)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)城六區(qū))以外的首套住房，最高貸款額度可上浮20萬(wàn)元;對(duì)于不屬于前一種情況，但借款申請(qǐng)人的戶(hù)籍均在城六區(qū)的，購(gòu)買(mǎi)城六區(qū)以外的首套住房，最高貸款額度可上浮10萬(wàn)元。
也就是說(shuō)，如果戶(hù)籍在東城區(qū)或西城區(qū)，購(gòu)買(mǎi)城六區(qū)以外的首套住房，最高可貸140萬(wàn)元;如果戶(hù)籍在朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山區(qū)，購(gòu)買(mǎi)城六區(qū)以外的首套住房，最高可貸130萬(wàn)元。
“市區(qū)戶(hù)籍到郊區(qū)購(gòu)房，可以享受公積金貸款額度增加的優(yōu)惠，這是新政的一大亮點(diǎn)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，這種措施與北京當(dāng)前市區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、城市規(guī)劃調(diào)整等有關(guān)，類(lèi)似做法也值得全國(guó)其他城市學(xué)習(xí)和借鑒。
變化六：異地購(gòu)房提取公積金受限
雖然目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了異地購(gòu)房提取公積金，但是根據(jù)新政，不再是購(gòu)買(mǎi)任何城市的住房都能在北京提取公積金。
根據(jù)《關(guān)于落實(shí)放管服、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境提升住房公積金歸集服務(wù)水平的通知》，住房公積金繳存人及配偶購(gòu)買(mǎi)位于北京市行政區(qū)域內(nèi)的住房，或購(gòu)買(mǎi)本人及配偶身份證、戶(hù)口簿記載的縣、市或戶(hù)籍所在地的省會(huì)城市內(nèi)的住房，才能辦理住房公積金購(gòu)房提取。
舉個(gè)例子，如果購(gòu)房人的戶(hù)籍在山東省青島市，則只有在購(gòu)買(mǎi)北京、青島、濟(jì)南三個(gè)城市住房的時(shí)候，才能提取公積金，購(gòu)買(mǎi)其他城市的住房時(shí)無(wú)法提取。
值得注意的是，上述通知還規(guī)定，住房公積金繳存人及配偶在北京市行政區(qū)域內(nèi)有購(gòu)房提取記錄的，不能辦理異地購(gòu)房提取。
——六大變化，如何看待?
從上述六大變化來(lái)看，張波認(rèn)為，北京此次調(diào)整公積金政策總體是為了落實(shí)“房住不炒”的目標(biāo)，在保障居民住房需求的同時(shí)，積極引導(dǎo)合理住房消費(fèi)，鼓勵(lì)階梯式購(gòu)房，打擊房產(chǎn)投機(jī)。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，北京這一新政充分說(shuō)明房地產(chǎn)政策調(diào)控依然是比較嚴(yán)厲的，尤其是結(jié)合公積金貸款的實(shí)際情況，采取了相對(duì)收緊的措施。
“這既符合公積金貸款的政策大思路，也符合房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控內(nèi)容。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
